北京
房价均价连涨五个月，先别急着下结论
9月15日的数据里，有一条特别容易被误读：八月份单月全国商品房销售均价每平方米9779元，同比提高3.16%，这已经是连续第五个月同比正增长。
一看到均价连续上行，很多人的反应是自己家房子是不是要回血了。先别急，这个数字和你心里的房价不是一回事。
均价是怎么算出来的，很简单，就是销售额除以销售面积。八月份全国商品房销售额除以销售面积，得到每平方米9779元。它涨了，可能是因为房子卖贵了，也可能是因为卖出去的贵房子占比变多了。
这段时间，后者的影响更大。核心城市好地段的项目入市集中，一线和强二线的成交占比在往上走，远郊和三四线的占比在往下走。结构一变，全国均价自然被抬上去，哪怕每个城市自己的价格都没动。打个比方，一个市场这个月只卖出去十套豪宅，均价能翻好几倍，可这不代表普通住宅涨了。
还有个数字可以对照着看。前八个月累计销售均价是每平方米9517元，同比下降1.02%。单月同比涨3.16%，累计同比跌1.02%，这两个数放在一起，说明八月那波均价上行，短期结构的成分更大，还没能把前面几个月的差距补回来。看均价，累计口径往往比单月靠谱。
这么说吧，均价是个会骗人的指标。它适合看大趋势，不适合判断你手里那套房子的价值。一个城市上半年卖的都是刚需盘，均价可能往下走；下半年卖的都是改善盘，均价又上去了，可同一套二手房的价格纹丝不动。我见过有人拿均价涨了去做决策，结果买在自己根本不了解的片区，住进去才发现通勤和配套都不合适。
真正能说明问题的，还是七十城那张价格表，以及你自己小区的实际成交。八月份七十个城市里48个城市二手住宅价格同比降幅收窄，这个降幅收窄比均价上涨更能反映当下的真实温度。
我理解大家想看到好消息的心情。行业调整了这么久，谁都盼着企稳。但把均价上涨当成全面回暖的信号，容易做出错误判断，比如因为怕踏空就匆忙上车，或者因为觉得要涨就捂着不卖。房子这件事，决策依据越具体越好，一个小区近半年的真实成交价，比一百个宏观数字都管用。
八月均价上行，至少说明了一件事：愿意为位置和产品付更高价钱的人还存在，改善型需求没有消失。开发商现在把心思放回产品上，也是在回应这批人。这个信号，比纠结均价涨了百分之几要有用得多，也更能解释为什么这段时间改善盘卖得动、刚需盘还在磨。
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