正弘12.18亿摘郑州二环地块

9月15日的郑州土地市场，注定是不平静的一天。

在经历了约2小时、多轮激烈竞价后，郑政出〔2026〕19号地块最终尘埃落定。本土民营房企正弘置业以12.1827亿元的总价，成功竞得这块位于二七区核心位置的住宅用地。

成交楼面价定格在8226元/㎡，溢价率高达32.67%。

这一结果，不仅刷新了该板块近年来的宅地成交热度纪录，更在2026年郑州土地市场整体平稳、上半年经营性用地多以底价成交的背景下，投下了一枚重磅炸弹。

这不仅仅是一次简单的拿地，更是市场对核心资产价值的一次重新确认，也是本土民企在“央国企主导”格局下，一次极具象征意义的“亮剑”。

数据复盘：逆势而上的“热土”

让我们先透过克而瑞（CRIC）的数据，看清这次成交的含金量。

郑政出〔2026〕19号地块，位于二七区铭仁里（煤场北街）北、铭功路西，属于郑州二环内的中心区板块。地块出让面积51070.93㎡（约合76.61亩），规划建筑面积148105.70㎡，容积率2.9。

起始价为9.1827亿元，起始楼面价约6200元/㎡。经过多轮竞价，最终成交价比起拍价高出整整3亿元。

如果将视野拉长到2026年上半年，郑州经营性用地成交仅11幅，成交总价约34.43亿元，楼板价约4576元/㎡，且多为0溢价率的底价成交。

相比之下，8226元/㎡的楼面价和32.67%的溢价率，显著高于全市平均水平，尤其与上半年的“零溢价”常态形成鲜明反差。

地段为王：一环核心的稀缺逻辑

为什么正弘愿意为此付出如此高的溢价？答案藏在“地段”二字里。

这块地被称为“粮二库地块”，隶属于总占地约600余亩的粮二库城市更新大盘。它北邻金水河，东接人民公园，距离大石桥地铁站仅0.4km，邻近地铁3号线、7号线。

在郑州，一环内的纯住宅用地早已是凤毛麟角。

周边3km范围内，聚集了优胜路小学、郑州市妇幼保健院、新田360广场等成熟的教育、医疗及商业配套。这种“老城核心区+成熟配套+生态资源”的组合，构成了极强的抗跌属性和改善吸引力。

值得注意的是，地块北侧不远即越秀郑轨金水观萃项目，其对应地块在2024年12月由郑州地铁集团以楼面价6801元/㎡竞得。时隔不到一年，正弘拿地的楼面价已上涨至8226元/㎡，涨幅明显。

这说明，尽管市场整体处于调整期，但核心区域的土地价值依然坚挺，甚至呈现出温和上涨的趋势。对于深耕郑州多年的正弘而言，这不仅是一块地，更是其在主城核心板块巩固品牌影响力的关键棋子。

格局之变：民企的“精选”策略

在2026年的郑州楼市，央国企无疑是主角。上半年金额榜前列由中国金茂、招商蛇口、保利发展等占据，本土民企的声音似乎微弱了许多。

然而，正弘的这次出手，打破了“民企退出”的刻板印象。

但这并不意味着民企回到了过去大规模扩张的老路。相反，这是一种更为理性的“精选策略”：

第一，聚焦核心。正弘不再四处撒网，而是集中火力争夺确定性最高、去化最有保障的核心地块。正如业内分析，这是“低总量背景下的局部高热”。

第二，产品主义。在高地价的压力下，唯有高品质的产品才能支撑起未来的售价。正弘近年来践行的“住宅+商业”双轮驱动模式，以及其在正弘城等项目上积累的口碑，为其提供了穿越周期的底气。

第三，灵活优势。相较于大型央国企，本土民企在成本控制、设计创新和服务灵活性上仍具优势。正弘此次亲自下场，据市场消息由老板亲自点击报价，显示出其对项目的重视程度和决策的高效性。

未来展望：从“拼拿地”到“拼品质”

正弘拿下这块地，对郑州楼市意味着什么？

首先，它验证了“好房子”的市场需求。随着“8.28房地产新政”的落地，市场信心正在逐步修复，购房者对高品质改善型住宅的需求依然旺盛。

其次，它预示着未来竞争维度的转变。当土地成本上升，房企无法再依靠简单的规模扩张获利，必须转向“拼品质、拼产品、拼服务”。正弘需要在有限的土地上，打造出匹配其地价的高端改善产品，这可能包括对老城文化的融合、对居住体验的创新等。

最后，它给了市场一个信号：郑州楼市并未全面冷却，而是进入了“结构分化”的新阶段。核心资产依然抢手，而非核心区域则可能继续面临去化压力。

对于购房者而言，这或许是一个提醒：在主城核心区域，优质的房产依然是值得关注的硬通货。而对于同行来说，正弘的这次“逆袭”，或许能激发更多关于如何在新时代下生存与发展的思考。

此次，竞出的不仅是价格，更是信心。在郑州这座城市的更新进程中，正弘的这一笔，写得足够厚重。

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