玫瑰园五期终取证 保利如何续写停摆20年的“首都第一别墅”？

观点网 9月16日，北京市住建委官网更新了两条商品房取证信息。

两张预售许可证指向了同一个项目，即“颐悦和煦佳苑”。也由此，沉寂多年的北京玫瑰园五期地块，终于迎来入市节点。

据悉，该项目位于昌平区沙河镇小寨村，由北京玫瑰园别墅有限公司开发。此次取证范围覆盖8栋住宅楼，共计370套房源，拟售均价集中在4.93万元-5.19万元/平方米。

对于北京市场而言，“昌平”与“玫瑰园”两个词汇叠加，不可避免地让人联想到多年前的京城别墅标杆项目。

该项目曾吸引各路名流入主，一度成为北京高端居住圈层的代名词。

但回溯其发展历程，这处项目已历经超三十年的沉浮与搁置。为何在漫长的沉寂之后，迎来重启？

“首都第一别墅”

时间回到1992年12月5日。北京昌平县房地产开发总公司与刘常明方面合资组建飞达玫瑰园别墅有限公司，注册资金1500万美元，投资预算4500万美元，双方持股分别为55%与45%。

凭借代理“章光101”生发剂积累原始资本的刘常明，控制的飞达系带有中日合资背景，当时媒体多以“香港飞达”称之。项目占地约49.9万平方米，规划别墅800余套，单套售价超300万元，入世之初便冠有“首都第一别墅”光环。

不过，高光开局并未延续。因购地手续违规，项目需向土地管理部门补缴土地出让费1.5亿元，分三期缴纳。资金压力之下，刘常明以8000万元将玫瑰园打包转让给有香港楼市“神奇小子”之称的邓智仁，但后者同样未能破解资金困局。

彼时公开报道显示，1994年刘常明离世后，项目手续与债务无人收拾，施工全面停摆，玫瑰园也从高台跌落，沦为当时全国知名的破产房地产项目之一。

转机出现在1996年，山东乐陵建筑商梁希森率队进场，至当年年底累计垫资2.3亿元，完成186栋别墅的建设与内外装修，成为项目最大债权人。

1997年9月，北京一中院裁定玫瑰园进入破产程序。1999年7月，玫瑰园破产拍卖，起拍价3.88亿元，仅两家竞买；梁希森加价1000万元，以3.98亿元竞得，从建筑商变身开发商。

短短七年间，玫瑰园三度易主，玫瑰园在梁希森手中迎来短暂复兴。

2000年6月项目重新开盘，2004年、2005年连续两年入围“中国十大超级豪宅”，分列第四、第七名。

2005年5月，项目仍在推售“爵世王座”楼王产品；2007年5月12日，四期“黎塞留”（Richelieu）正式开盘，推出20套建面864-1500平方米独栋水景大宅，毛坯起售价2789万元/套。

名人业主的加持让玫瑰园始终保持话题度。公开报道显示，侯耀文2007年在玫瑰园别墅家中辞世，郭德纲2011年购入其生前房产；刘晓庆也被传在此置业居住多年。

不过，在四期推售前后，紧邻的D-23-2地块（即原规划的五期）却再无实质进展。算下来，该地块已停滞近二十年。

调规重启

高光之下，五期为何原地踏步？

事实上，五期搁置的核心变量是用地性质。老别墅区容积率仅0.35，绿化率71%，以独栋、双拼为主；而D-23-2地块原规划为一类居住用地，同样是低密别墅的“底子”。

2012年5月，昌平区政府致函原市规划委，提出为统筹解决沙河高教园区入驻高校教师及周边高科技企业职工住房问题，将五期地块由一类居住用地变更为二类居住用地并调整容积率，北京玫瑰园别墅有限公司承诺配建3万平方米限价商品住房。

这一变更牵动容积率大幅提升与保障房配建，审批迁延多年。直到2015年2月，原北京市发改委、市住建委以京发改〔2015〕435号文批复，同意北京玫瑰园别墅有限公司开发建设D-23-2地块。

批复落地不等于一路绿灯。2016年，有网民举报该项目“违规审批”，国家有关督查机构来函核查，审批一度暂缓；2017年经沟通确认程序合法后，项目仍未实质启动，直到2019年，仍有报道指出“玫瑰园五期前途未卜”。

转机出现在2024年。当年2月，市规自委昌平分局就D-23-2地块住宅建设项目设计方案进行公示，公示期满后于3月末发布反馈意见采信情况的通告；同年5月，项目施工招标计划亮相。换而言之，从2012年致函到2024年招标，仅“调规”这一件事就走了12年。

2024年11月19日，北京市发改委核发《关于昌平区沙河高教园区D-23-2地块住宅建设项目重新核准的批复》，同意项目继续开发建设，批复有效期2年。

批复信息显示，项目总用地约10.69万平方米，总建筑面积约33.05万平方米，其中地上建筑规模约21.51万平方米，建设内容为住宅及配套等。其中3万平方米住宅由昌平区政府指定部门按审计价格回购。同时，项目总投资估算约49.7亿元，所需资金全部由北京玫瑰园别墅有限公司筹措解决。

值得注意的是，跨越12年，这一回购规模与2012年承诺配建的3万平方米限价房数字吻合。

随后，D-23-2地块开工前的准备也在2024年底密集完成。具体的操盘层面，项目公司北京玫瑰园别墅有限公司由北京源鑫房地产100%持股，源鑫则是保利（北京）房地产开发旗下公司。

据工商变更记录，2013年1月源鑫入股玫瑰园公司，同年12月希森集团退出、公司变为法人独资。也就是说，距此次取证，保利系持有这块地已近13年。

对保利发展而言，重启的意义直接体现在货值上。总投资近50亿元的盘子，扣除回购部分后，剩余商品住宅即是利润来源。而批复有效期2年，也意味着2026年9月的取证正卡在时限之内。

不过，据此前批复及相关公示信息，D-23-2地块容积率2.28，绿地率30%，建筑限高53.97米。这意味着从合规层面看，该项目已无法复刻0.35容积率的低密庄园形态，转而定位为高层与小高层混合社区。

此次获批预售的正是该地块的8栋楼，除2栋规划为4层、各含8套房屋外，其余楼栋分别为9层、11层及18层，共计推出370套房源。

尽管保利官方尚未正式公布案名，但从取证登记名称来看，项目或将归入“和煦系”。这是保利北京2023年起打造的产品线，此前已陆续落地石景山的璟山和煦、朝阳十八里店的朝央和煦、顺义马坡的颐璟和煦，以及昌平星宸和煦等项目。

从1992年被誉为“首都第一别墅”的初代豪宅，到2026年取证的高层新盘，玫瑰园五期历经34年沉浮，几乎跨越了中国房地产行业的一个完整周期。

如今，在5万元左右的定价与央企品牌背书的双重加持下，这个迟到近二十年的项目能否真正实现市场去化，仍有待开盘后的网签数据验证。

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