佛山万象天地即将开业：新旧商圈冰火两重天的商业困局与突围

2026 年 9 月 28 日，备受行业关注的佛山万象天地将正式开门迎客。项目地处禅城季华路文华公园旁，18 万㎡建筑体量，采用盒子 MALL + 空中街区的创新模式，连通城市公园，招商已经接近满铺，超 400 个 品牌入驻，其中一半以上是全国、华南或者佛山首店，被行业视作补齐佛山中高端商业短板的关键项目。

当这座万众期待的新商业地标即将登场，回头看佛山整个商业江湖，呈现出极具割裂的冰火图景。一方面，新商场接二连三爆火：王府井紫薇港、桂城金铂中心、顺德万象汇开业之后客流汹涌，成为城市消费新热点；另一方面，老牌祖庙商圈却集体陷入沉寂，NOVA 岭南站热度下滑，百花广场、兴华商城一蹶不振，铂顿城非节假日工作日甚至出现店员多于顾客的尴尬场面。但同样身处老城，东方广场却逆势长红，常年维持超高客流；曾经定位高端的鹏瑞利广场，主力店陆续撤场，门庭冷落，和周边仅相隔一条马路的火爆商业形成鲜明反差。

更值得玩味的一个细节，不少到访佛山的外地朋友会提出疑惑：佛山 GDP 万亿、藏富于民，高净值家庭数量可观，但是很难找到劳力士这类头部重奢腕表专柜。在大湾区品牌落地链条当中，国际奢侈品牌优先布局香港，内地首选深圳；广州商业资源先扎根天河，再外溢到番禺，之后才会考虑佛山。大量高端消费持续向外流向广深两地，本地消费力存在显著外流现象。

为什么一座制造业强市，人均可支配收入远超全国平均水平，却出现商圈两极分化、高端商业缺位、新商场火爆老商场凋零的局面？本文将从佛山各个典型商场样本切入，剖析新旧商圈兴衰背后底层逻辑，对比大湾区其他城市以及内地同级别城市，解读佛山商业的结构性矛盾，同时展望万象天地开业之后，能否改写这座城市的消费格局。

注：文中案例均来自调研、商业地产行业公开报道，不代表对个别商业项目好坏的定性。

一、冰火现实：佛山各大商场众生相，有人爆火，有人门可罗雀

佛山全市拥有 5 万㎡以上商业综合体八十余家，人均商业面积甚至超过广州，商业供给非常充足，但商场之间的经营表现差距巨大。我们把样本分为 “新晋爆火新场”“老牌商圈失意选手”“逆势常青案例”“定位错位的失意项目” 四类，看清佛山商业的真实切面。

1、新晋爆火梯队：王府井紫薇港、金铂中心、顺德万象汇

王府井紫薇港（禅城），2020 年底开业，32 万㎡超大体量，佛山目前规模最大的商业体。2025 年全年客流 2100 万，销售额 22.5 亿元。集齐大量国际美妆、高端腕表，卡地亚、欧米茄、IWC 等品牌落地，拿下大量佛山首店，填补了禅城过去中高端零售的空白。它主打首店策略，兼顾高端零售、餐饮、亲子，成为禅城消费新的核心目的地。

桂城金铂中心，2024 年 7 月开业，17.6 万㎡，三千多个停车位，四百八十多个品牌，上百个佛山首店。开业之后年客流突破两千万。负一层聚集大量网红茶饮、连锁快餐，餐饮业态成为客流发动机。它精准抓住南海桂城年轻家庭、上班族的消费需求，开业迅速引爆片区商业活力。

顺德万象汇，落地顺德，开业一年客流突破两千万，销售规模二十多亿。大量区域首店入驻，下沉顺德本地家庭消费，周末节假日人满为患，餐饮楼层上座率居高不下，成为顺德商业的新标杆。这几个新商场共同特征：硬件新、停车位充足、首店资源密集，餐饮、体验业态占比高，精准匹配片区家庭、年轻群体的消费需求。

2、祖庙老牌商圈：集体陷入困局，只有少数项目苟延残喘

祖庙，曾经是佛山毫无争议的城市核心商圈，承载几代佛山人的消费记忆。如今这片土地上多个老牌商业体日子并不好过。
百花广场 ，当年佛山地标，曾经拥有亚洲观光电梯，风光无限。由于是分割小业主产权，无法统一改造招商，设备老化，业态陈旧，楼层空置率高，除一楼临街铺位，高层客流近乎消失，多次传出法拍消息，从城市地标逐步走向没落。
兴华商场 ，祖庙老牌本土百货，传统百货模式难以适配当代消费，客流持续萎缩，转型效果有限，不复往日盛况。
铂顿城 ，地铁直达祖庙，地理位置得天独厚。早期奶茶街区曾经小范围出圈，但是内部动线设计存在硬伤，楼层导流不畅，超市主力店撤场，工作日客流稀少，大量铺位空置，虽然多次调整餐饮业态，依然很难复制往日热度，出现 “店员比顾客多” 的现实景象。
NOVA 岭南站 ，曾经祖庙商圈改造的希望，开业初期凭借年轻潮流定位吸引年轻人。但是受周边百花、铂顿城同质化竞争，加上硬件体量受限，业态调整空间小，如今热度持续回落，只有周末节假日有客流，工作日十分冷清。

祖庙商圈的矛盾十分典型：坐拥千年文旅流量，游客络绎不绝，但是游客流量很难转化成商场内部消费，大量人逛完祖庙、岭南天地之后直接离开，不会进入楼上购物中心。文旅人流和购物中心消费人流，出现严重割裂。

3、逆势常青样本：东方广场，老城区里的流量王者

同样身处禅城老城区，和百花广场、兴华商城咫尺之隔，东方广场却常年保持旺盛生命力，年客流高达 6000 万，工作日同样人流涌动，成为佛山商业一个值得深度研究的样本。

东方广场的成功，并不依靠奢侈大牌，它走的是全客层生活化路线。体量庞大，分为多个主题组团，既有平价小商品，也有连锁餐饮、大型超市、影院、亲子游乐、数码家电。从十几元平价小吃到中端零售全部覆盖，老人、年轻人、亲子家庭全部可以在这里找到消费选择。运营团队持续迭代，不断改造硬件，高频次做主题活动，“大节大过，小节小过，无节造节”，每年数百场商业活动维持商圈热度。周边高密度居住小区，海量本地居民提供稳定的基础客流，不靠游客，主要服务周边本地居民。

东方广场给行业提供重要启示：商业不一定需要高端奢侈品牌，抓住本地普通人日常生活消费，同样可以长盛不衰。祖庙其他商场，过度瞄准旅游客流或者追求中高端，却丢掉了本地居民日常消费的基本盘。

4、定位错位的代表：鹏瑞利广场

鹏瑞利广场，曾经被寄予佛山高端商业厚望，早年商场内部铺地毯，打造空中花园，硬件设计理念超前。但位置处在季华四路，周边居住密度不足，距离核心居住区有距离，周边竞品陆续崛起。永辉超市、H&M 等主力店陆续撤场，商场日渐萧条。项目最大问题是定位和客群错配，想要做高端，但是片区没有足够支撑高端消费的客群；做社区商业，周边居民基数又不足以托大体量，两头落空，最终走向冷清。

二、核心疑问：佛山 GDP 万亿，为什么缺少重奢，大量高端消费持续外流？

不少外地朋友来到佛山会疑惑：佛山制造业富豪云集，藏富于民，高净值家庭数量在全国位居前列，人均可支配收入显著高于全国平均，但是很难找到劳力士这类头部重奢腕表专柜，大量高端消费跑到香港、深圳、广州。

这并不是佛山没有购买力，而是城市结构、品牌选址逻辑、大湾区城市格局多重因素叠加的结果。

第一，城市形态是 “强区县、弱中心”，没有真正意义上的超级市中心。
佛山不是传统单核城市，禅城、南海、顺德、高明、三水各有强中心。顺德有钱人消费优先去往大良；南海桂城客群很多去往广州；禅城客群会去往广州天河、番禺。消费被内部各个区县分散，很难把高净值人群全部汇聚到同一个商圈。奢侈品品牌开店，需要足够高密度的目标客群集中在 30 分钟车程圈，佛山分散化城市格局，很难满足重奢品牌的选址硬性条件。

第二，大湾区品牌拓展的固定落地顺序。
国际奢侈品牌拓展内地的路径一般是：香港作为亚太枢纽，内地优先落子深圳；其次广州天河核心商圈，之后逐步外溢到番禺万博，再之后才会评估佛山市场。广州和佛山地理相连，广佛地铁互通，佛山开车到广州天河、番禺万博时间很短。对奢侈品牌来说，既然广州门店可以覆盖佛山大部分高净值客户，就没有迫切需要在佛山再投入重奢门店。佛山高净值人群，周末驱车前往广州买腕表、奢侈品变成生活常态，消费直接外流。

第三，佛山本地消费文化务实低调。
佛山大量财富来自制造业实业老板，整体消费气质务实，并不热衷高调炫耀式消费。愿意花钱买厂房、买设备、买房产，但是对于公开场景的奢侈品购物欲望相对有限。不是没有钱，而是消费观念上，重实用、轻炫耀，这也在一定程度抑制重奢品牌落地意愿。

当然，这里也要厘清误区：佛山不是完全没有高端腕表，王府井紫薇港已经引入卡地亚、欧米茄、IWC 等品牌，但是缺少劳力士这类顶流重奢腕表独立专卖店，更多以集合柜台形式存在，和广深的重奢矩阵有巨大差距。

从统计数据也可以看到矛盾：佛山人均消费支出很高，但是社会消费品零售总额对比同级别城市偏弱，侧面印证消费外流的客观事实。

三、深入剖析：佛山商圈冰火两重天的五大底层根源

1、城市格局：多中心分裂，没有统一的城市核心商圈

很多省会城市，拥有一个绝对核心市中心，全省的消费向这里汇集。但佛山是典型组团式城市，禅城、南海、顺德各自拥有自己的区域商圈。顺德万象汇服务顺德；金铂中心服务桂城；王府井、万象天地服务禅城。各个商圈只能辐射自己的片区，很难形成全城级别的超级商圈。
祖庙虽然是历史老城中心，但更多是文旅地标，对于南海、顺德居民吸引力有限。顺德人不会专门开车一个小时跑到祖庙逛街。这就造成一个现象：新商场只要做好片区内客群服务，就可以爆火；老商圈想要跨区县吸引消费者，难度极大。

2、产权与硬件枷锁：老商场难以彻底迭代更新

祖庙百花广场最大硬伤，是早期分割出售小业主产权，几百个分散小业主，意见很难统一，没有办法统一整体重装改造、统一招商调整。商场硬件、电梯、公共区域持续老化，品牌更新跟不上时代。对比新建商场，新建 MALL 产权集中，投资方可以大手笔投入硬件改造、调整业态、大手笔引进首店。
铂顿城、兴华商城同样受到建筑硬件、原始规划的束缚，原始建筑格局、动线很难大改。而东方广场虽然开业时间很早，但是整体产权统一，运营方可以持续投入分阶段改造升级，不断调整品牌，适配新一代消费者需求，这是它可以长青的重要基础条件。

3、客流错配：文旅游客不等于购物中心消费者

祖庙拥有海量旅游客流，节假日人山人海，但绝大多数游客目标是祖庙古建筑、岭南天地步行街。游客来佛山旅游，愿意逛露天步行街打卡拍照，却没有意愿走进封闭的室内购物中心逛服饰、零售。旅游流量不等于商场消费流量。祖庙商圈把大量希望寄托文旅人流，却丢掉了本地居民日常消费这个基本盘。反观东方广场，几乎不依靠旅游，核心客群就是周边数十万本地常住居民，工作日同样有稳定客流，不会只靠节假日续命。

4、新旧消费迭代：当代消费者优先看重车位、体验、餐饮业态

现在消费者选择商场，第一看停车是否方便，第二看餐饮、亲子、娱乐体验，零售反而退居次要地位。祖庙老商圈最大短板就是停车，车位稀缺，老城区道路拥堵，自驾消费者体验很差。而王府井紫薇港、金铂中心、顺德万象汇，都配置海量停车位。
老的传统百货，过去以卖服装、黄金珠宝零售为主，餐饮娱乐占比很低。而新一代商场，餐饮、体验、亲子占比可以达到 40%-50%，用餐饮带动人流，再反哺零售。百花广场、兴华商城这类传统百货，过去重零售轻体验，转型滞后，很难适配当下消费习惯。鹏瑞利的失败同样印证，定位脱离周边真实客群，硬件再好看也救不了商业。

5、供给过剩，商场内卷严重，商场之间残酷分流

佛山全市商业体量巨大，人均商业面积超过广州。大量商业综合体集中上马，新商场不断开业，持续分流存量消费。老商场如果不迭代，就会被周边新 MALL 直接抢走客群。祖庙过去是禅城唯一选择，现在有王府井紫薇港，未来还有万象天地，禅城本地消费者有大量新的去处，自然逐步远离祖庙室内老商场。

四、横向对比：对标大湾区与内地同级别城市，看清佛山商业定位

我们把佛山放到更大坐标系，对比大湾区广深，以及苏州、无锡、宁波这些内地万亿 GDP 地级市，能更加看清佛山商业的独特性。

对比深圳、广州：
深圳是强单核 + 多中心，万象系商业遍地开花，奢侈品牌布局完整，年轻人人口基数庞大，商业高举高打。广州拥有天河路这个华南超级核心商圈，同时消费资源逐步外溢到番禺万博。广佛之间地铁互通，客观造成佛山高端消费被广州虹吸。
广深是省会、特区，聚集全省的消费；而佛山是制造业地级市，消费主要依靠本市各区县居民，没有外市全省的消费输血。

对比苏州、无锡（长三角万亿地级市）
苏州、无锡同样制造业发达，藏富于民。苏州拥有苏州中心，能够落地一定规模重奢，本地高净值消费被本地商业留住。区别在于，苏州距离上海虽然近，但是跨城通勤成本高于广佛。广佛同城通勤成本太低，佛山到广州的时间成本，甚至小于很多广州跨区通勤。所以苏州消费外流上海的程度，远小于佛山消费外流广州。

对比宁波：
宁波同样是制造业民营经济发达城市，本土商业强势，拥有本土商业集团，重奢配置比佛山更加完善。宁波城市圈层相对更加集中，而佛山禅城、南海、顺德三足鼎立，消费力量被拆分。

通过横向对比可以总结：佛山不是没有购买力，最大短板一是组团式城市格局，消费力量分散；二是距离超级商业中心广州太近，高端消费天然被虹吸；三是老商业项目受制于产权硬件，更新迭代困难。

五、展望：万象天地即将开业，它能改写佛山商业格局吗？

即将开业的佛山万象天地，选址季华路文华公园，盒子 MALL + 空中街区，公园与商业结合，大量全国、华南首店进场。它拥有几个得天独厚的优势：
第一，区位处于禅城季华中央商务区，周边写字楼、居住小区密集，有充足的本地基础客群；第二，硬件全新，停车位充足，公园商业的模式差异化明显；第三，华润强大的首店资源，引入大量佛山之前没有见到的品牌，吸引全城年轻人打卡消费。

但同时，它也面临客观挑战：
1、佛山组团城市格局没有改变，顺德、南海的消费者，会不会专门跨区前来消费，依旧存疑。它大概率可以做强禅城的商业，但是很难成为覆盖整个大佛山的超级商圈。
2、它同样很难解决重奢缺位的老问题。从已经释放的品牌名单来看，项目以潮流、餐饮、生活方式、美妆为主，暂时没有大规模顶级重奢入驻，很难改变高端消费流向广深的大趋势。
3、禅城本地已经有王府井紫薇港两大巨头，两者距离不算遥远，两个大体量商场会形成一定程度的内部竞争，分流禅城本地客群。

综合来看，万象天地更大意义，是拔高禅城中高端潮流商业上限，给禅城消费者多一个重要选择，进一步倒逼祖庙老商圈加速改造升级，但很难一劳永逸解决佛山商业全部结构性矛盾。

结语：读懂佛山商业，商业繁荣从来不止看 GDP

回看佛山一座座商场的起起落落，从祖庙老牌商业的落寞，到顺德万象汇、金铂中心、王府井的火爆，再到东方广场逆势常青，万象天地蓄势待发，我们得到一个很朴素商业启示：GDP 高、老百姓有钱，不等于商业就会自动繁荣。购买力只是基础，城市格局、产权硬件、客群匹配、消费习惯，共同决定商圈的命运。

祖庙商圈手握顶级文旅流量，却陷入商场萧条，它提醒所有老城商圈：旅游客流不能等同于商场消费，不能丢掉本地居民这个基本盘。东方广场长盛不衰告诉我们，商业不一定非要追逐奢侈大牌，扎根普通人日常生活，全客层的烟火气同样可以铸就长红商业。鹏瑞利的教训，商业不能脱离周边真实客群，盲目追逐高端定位只会落得曲高和寡。

而劳力士等重奢品牌的缺位，也并不代表佛山消费力不行，而是大湾区城市格局下的客观现实。广佛同城是机遇，同时也带来消费虹吸。即将开业的万象天地，会给佛山商业注入新活力，但它无法解决组团城市格局、消费外流这些深层次结构性难题。

未来佛山商业的出路，不是简单复制一线城市重奢商场模板。一方面，持续引入优质首店，提升中高端商业供给，尽可能把一部分外流消费留在本地；另一方面，老商圈需要突破产权枷锁，找准自身定位，文旅步行街和室内购物中心做好差异化分工。同时继续做强像东方广场这种扎根本地民生的商业。

一座城市真正健康的商业生态，既要有万象天地这类新潮时尚的城市地标，也要有服务普通人烟火气的消费阵地；既要有潮流首店，也不能缺少服务老百姓柴米油盐的日常消费。GDP 是底气，但只有尊重城市本身的城市格局与消费底色，商业才能够真正走向繁荣。