江苏
公共能耗、电梯费
尚有大额结余
物业还能预收吗？
不少业主疑惑：小区常年预交的公共耗能费、电梯费，如果往年存在大额结余，物业公司是否可以继续重复预收费用？
基本案情
2021年9月1日，A物业公司中标承接B投资公司开发的C小区物业服务项目，双方签订《前期物业服务合同》（即小区业委会成立前开发商选聘物业签订的合同；未售出、未交付的房屋，物业费由开发商承担），由A物业公司为C小区提供常态化物业管理服务。
根据合同约定，小区相关费用主要分为公共物业服务费用、公共耗能费、电梯费三类。合同履行期间，A物业公司正常提供物业服务，但B投资公司未按时缴纳相关费用。A物业公司遂诉至法院，要求B投资公司支付案涉期间的物业费、公共耗能费及电梯费。
案件审理过程中，经审计查明：截至诉讼时，案涉小区公共耗能费代收代付结余128万余元，电梯费代收代付结余58万余元，两项费用结余数额巨大，且未向业主退还或结转抵扣。
审理裁判
法院审理认为
根据双方《前期物业服务合同》约定及《民法典》相关规定：物业公司对小区公共耗能费、电梯费等公共费用，负有单独列账、据实分摊、定期公开的法定义务。
本案中
A物业公司未能举证证明其已对公共耗能费、电梯费单独建账、据实核算、公示明细，也未能举证证明案涉期间实际产生的公共能耗具体支出情况。结合审计结果，案涉小区公共耗能费、电梯费存在大额结余，现有结余资金足以覆盖案涉期间应当代收代缴的费用。
为减少当事人诉累
依法维护业主公共利益
法院最终认定
在已有充足结余费用可抵扣当期支出的情况下，物业公司无权重复主张、预收公共耗能费及电梯费，依法驳回A物业公司该部分诉讼请求。
小区公共耗能费、电梯费属于全体业主共有，事关小区公共利益，物业公司仅承担代收代付、规范管理、据实公示的职责，并非自身经营收益，无权随意重复收取。该类公共费用始终遵循“据实结算、多退少补”的原则，物业公司负有单独建账、明细核算、定期公示收支情况的法定义务，充分保障业主的知情权与监督权；当往期代收代缴费用存在结余时，无需全额预交新一期费用，仅需补齐差额即可，若累计结余资金足以覆盖新周期产生的公共费用，应当优先以结余款项冲抵费用，物业公司不得再按照合同标准重复预收。
案例启示
当前部分物业服务企业对公共能耗、电梯费存在“重收费、轻核算”现象，容易引发物业与建设单位、业主之间的矛盾。本案从证据审查角度确立裁判尺度，引导物业服务企业树立代收代付费用专款专用、定期公示的理念。该案的处理方式，可为同类案件审理提供参考，有助于推动物业服务行业建立透明化收支管理模式，从源头减少物业纠纷，营造共建共治的小区治理环境。
编辑 | 徐子涵
校对 | 王 洋
审核 | 朱兴剑、朱静
终审 | 杨 清
文中人物均为化名
图片均来源于网络，侵删
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
