广东
观点网讯：据住房租赁智库百科消息，ICCRA存量盘活案例聚焦珠海拱北口岸一个存量资产盘活项目。该项目原为高端服务式公寓与写字楼的复合业态，因宏观环境变迁与产品老化面临经营压力。据该案例，ICCRA作为定位咨询方，为业主在“酒店翻新”与“转型集中式长租公寓”两条路径中提供决策参考。
据该案例，项目所依赖的核心客群外资企业高管因宏观经济环境变化急剧萎缩，企业撤离或缩减规模，对大面积、高租金的公寓及办公空间需求锐减。留存企业普遍收紧差旅与住宿预算，客源结构从“家庭式”外派转向“独居或二人”居住，项目内大面积户型空置率居高不下。
据该案例，其高端公寓出租率在2022年至2024年前三季度间，仅从30.87%缓慢爬升至53.48%。其办公租赁业务几近停滞，部分楼层在2024年前三季度的出租率已降至零。
据该案例的财务测算，改造为长租公寓的初始投资额比改造为酒店低了约45%，资金压力更小；改造为长租公寓的投资回收期比酒店业态缩短了超过5年。长租公寓业态的GOP率（经营毛利）高达80%。在考虑折旧摊销后，长租公寓方案能实现年均超过300万元的净利润，而酒店方案则为负值。
据该案例，在正式开业前，项目预签约率已超80%，叠加明确意向客户后，意向出租率突破90%。
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