于海华：共建·共治·共享，重塑社区价值新生态

2026年9月17日，“2026中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十三届中国房地产品牌发展论坛”在北京隆重举行。

一、时代之问，政策之答

时代正在提出三个问题：一个属于城市，一个属于人民，一个属于国家。

城市之变

第一问，属于城市。2025 年末，中国常住人口城镇化率 67.89%；9.5 亿人，生活在城市里；而全国物业管理的面积，已经达到 327 亿平方米。

这意味着一个几千年的农耕民族，用几十年时间，完成了人类历史上规模最大的城镇化。这是数千年未有之大变局。而当大建设的高潮落下帷幕，城市的逻辑发生了根本转向 —— 从 "造城"，转向 "营城"。327 亿平方米的存量空间，交给谁来运营？物业，第一次站到了离人民最近的 C 位。上半场，中国建起了城市；下半场，中国要活好城市。

民生之盼

第二问，属于人民。"人民城市人民建，人民城市为人民。" 老百姓对居住的期待，早已越过 "住有所居"，走向 "住有宜居"。这是一场静悄悄的升级，发生在三个维度上：居住升级 —— 房子之外的服务，成为品质生活的刚需；消费升级 —— 家门口的生活圈，成为新的消费主场；情感升级 —— 邻里之间的温度，成为幸福感的来源。

民生的 "最后一公里"，其实就在社区的 "最后一百米"。而这一百米，正是我们物业人每天工作的地方。

治理之需

第三问，属于国家。社会治理的重心，在基层；基层的重心，在社区；社区的关键，在服务。三级下沉，最终落点，就是物业。所以可以说：基层治理，就是中国式现代化的 "最后一百米"。服务，就是治理；基层稳，则天下安。

顶层设计的十年脉络

这三问，国家的回答，写进了顶层设计 ——

2017 年，中央《城乡社区治理意见》，第一次把物业纳入社区治理体系； 2021 年，物业首次写入国家五年规划； 2025 年，《城市高质量发展意见》明确探索三方协调新模式； 2026 年 9 月，国新办发布会上，中央社会工作部明确提出："十五五" 时期，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。

十年四级跳，脉络清晰可见 —— 三问，皆有回响。

二、行业之变，彩生活之答

从 "地产附属" 到 "价值核心"

政策的东风已至，但行业的内功，还要直面三重变局 ——

价值回归：物业的战略价值，从 "地产附属" 回归 "服务本质"，服务被重新定价；格局分化：头部集中、尾部出清，行业告别野蛮生长；信任赤字：服务同质化、纠纷频发，信任成了行业最大的无形成本。

破局之道，是党建引领 —— 用信用背书，党组织介入，重建业主信任；用宗旨引领，把 "为人民服务" 立为服务标尺；用模式跃迁，推动行业从 "管理" 走向 "治理"。一句话：党建引领，是物业行业穿越周期的 "确定性"。

红色物业战略框架

带着这个判断，彩生活交出了自己的答卷。"把社区服务做到家"—— 这句口号，我们喊了二十多年；如今，它有了新的发展形态 ——"红色物业"。

三根支柱，支撑起这个新形态 ——

组织筑基：支部建在项目上，战斗堡垒扎在服务一线； 理念铸魂：把 "为人民服务" 的宗旨，化作 "以业主为中心" 的日常； 模式创新：党建引领乘以市场化运营，社会效益与经济效益双轮驱动。

这张答卷，是彩生活品牌初心一以贯之，治理形态因时而新 —— 初心没有变，变的是抵达它的方式。

品牌价值的红色曲线

这条路，让品牌的底色更亮了。三个数字，足以说明 ——

第一个数字：114 亿。彩生活品牌价值，从 2016 年的 26.38 亿，增长到今天的 114 亿，九年增长 332%，创历史新高。

第二个数字：99% 以上。这是 "天天 315" 机制下的诉求解决率 —— 全年无休受理业主诉求，累计响应 8.6 万件。

第三个数字：92% 以上。这是业主满意度。它的背后没有捷径 —— 信任，是最硬的指标。

这些年的实践让我们愈发确信：信任积累的品质，正在成为品牌新的溢价。

智慧社区的数字底座

治理效能光靠情怀还不够，还需要数字底座。

彩生活自主研发的 "彩之云" 平台，把报事报修、在线缴费、社区资讯装进一个入口，让服务一站式直达业主指尖。三个硬指标 ——98% 的工单自动派发；AI 客服 "卡乐云管家" 让服务效率提升 75%；整体响应时效提升 60% 以上。但数字化的目的，不是取代人，而是解放人 —— 把工程师傅从派单流程里解放出来，让他们有更多时间，去做那些面对面的、有温度的服务。数字化不是工具迭代，而是基层治理的 "新基建"。

标杆样本：常州白马公寓 "白马 168"

一个真实样本，是常州白马公寓的 "白马 168" 红色物业。"16"，是一个 16 小时党支部 —— 支部全天候在线，在安全守护、权益保障、法律咨询、民主议事等 8 大功能上发挥先锋作用，并成立了全市第一个业委会党支部。"16" 与 "8" 背后，是三方协同 —— 社区党组织、业委会、物业公司坐到一张桌子上；是四方合力 —— 政府、社区、物业、业主，四股力量拧成一股绳。

改变，看得见摸得着：高空抛物摄像头装上了，电动车充电桩建起来了，安全隐患一件件清零。最终，业主满意度提升 18%，问题解决效率提升 50%，社区矛盾大幅下降，获评省级党建引领物业示范点。白马 168 告诉我们：从一个社区样本，可以长出一套可复制的 "治理算法"。

"1234" 治理方程式

把白马的经验、把彩生活全国上千个社区的实践放在一起提炼，我们得到了一个简洁的方程式 ——"1234"：

一个核心 —— 坚持党建引领，这是所有工作的原点； 两大驱动 —— 科技赋能与人文关怀，一硬一软，缺一不可； 三方协同 —— 党组织、业委会、物业公司，同向发力； 四方共建 —— 政府、社区、物业、业主，共治共享。

这就是一次实践，沉淀出的一套行业方法论。

一份可复制的彩生活方案

这套方法论，我们愿意毫无保留地输出给行业。它的贡献在于三点 ——

角色重构：物业从 "管理者"，变为基层治理的 "合伙人"，重新定义了行业的边界； 价值统一：商业价值与社会价值，不再是选择题，而是乘法题； 路径输出：可复制、可推广、可持续，为行业转型升级，提供一个看得见、学得会的样本。

我们想证明一件事：中国物业的高质量发展，有一个确定性的答案。

面向 "十五五"，做好三件事

面向 "十五五"，彩生活不喊口号，就踏踏实实做好三件事 ——

第一，深化模式推广：把 "红色物业" 做深做透，从一个个社区，做到一座座城市； 第二，强化科技赋能：继续投入智慧社区平台建设，把治理的数字底座筑牢； 第三，深耕人文关怀：守住品牌的初心，把服务做到业主的心坎上。

一句话 —— 把模式做深，把科技做实，把服务做暖。这是彩生活对下一个五年的承诺。

我们赶上了一个大时代：城市化的大船驶入下半场，人民对美好生活充满期待，国家把基层治理的重任交到我们手上。这是物业行业最好的时代，也是最考验定力的时代。彩生活愿与行业同仁一起 —— 党建引领，携手共进，共创美好社区的未来。