房价跌成白菜，租金却贵上天：米莱经济学彻底破产

作者简介：中东问题学者，常驻以色列与阿联酋的一线观察者。

布宜诺斯艾利斯传统市中心的住宅与办公楼群。当地房地产呈现明显割裂：部分市中心老公寓售价长期低迷，但居民旺盛的租房需求仍支撑着租金。布宜诺斯艾利斯巴尔瓦内拉区科尔多瓦大道与卡亚俄大道交界处。该区域靠近传统市中心，住宅存量普遍较老，是当地“低房价、高租金”现象较有代表性的街区之一。位于布宜诺斯艾利斯巴勒莫区的奥坎波住宅塔楼，1982年落成。当地大量住宅已经进入高维护成本阶段，电梯、管道、外墙和公共设施维修可能显著侵蚀房东的实际租金收益。航拍布宜诺斯艾利斯巴勒莫区。与传统市中心相比，巴勒莫拥有更多绿地、现代住宅和生活配套，受到当地中产阶层、外国居民及短期租客青睐，也是美元计价租赁较集中的区域。

作者简介：中东问题学者，常驻以色列与阿联酋的一线观察者。

在世界主要城市中，很难找到像阿根廷首都布宜诺斯艾利斯这样割裂的房地产市场：一些距离总统府、国会大厦仅数公里的老公寓，每平方米售价可能只有1000多美元；但同一区域一套普通住宅，每月租金却可能达到数百乃至上千美元。

按照最简单的“月租乘以12，再除以房价”计算，部分房源的账面租金回报率可达到15%，个别极端案例甚至接近20%。在香港、北京、上海、伦敦等城市，住宅租金回报率往往只有2%至4%，阿根廷的数字看起来简直像一台印钞机。

问题是，如果这真是一项稳赚不赔的投资，为什么阿根廷人不买，国际资金也没有大规模涌入？

答案是：阿根廷房地产的高回报率，并不是市场失灵后留下的免费午餐，而是比索收入、美元资产、按揭消失、老旧楼宇和政治经济风险共同制造的风险溢价。

布宜诺斯艾利斯传统市中心的住宅与办公楼群

一、租金和房价属于两个完全不同的世界

理解阿根廷房地产，首先要明白当地存在两个货币世界。

绝大多数居民领取比索工资，用比索支付食品、交通和日常开支；但房地产买卖却长期以美元报价和结算。也就是说，一个家庭能否承担每月70万比索的租金，与它能否拿出8万或10万美元买房，完全是两回事。

租金对应的是每个月的居住需求。无论经济如何动荡，人们都必须寻找住所，因此租赁需求始终存在。房价对应的却是家庭多年积累的美元财富，以及银行是否愿意提供长期信贷。

一个家庭可能每月都有能力交租，却无法一次拿出数万美元，更不可能在比索不断贬值的环境下慢慢存够美元。于是，大量具备支付租金能力、却没有美元资产的人被长期留在租赁市场。

这正是阿根廷房租可以维持高位，而房屋售价长期低迷的根本原因：租客很多，真正有能力购买的人却很少。

布宜诺斯艾利斯巴尔瓦内拉区科尔多瓦大道与卡亚俄大道交界处

二、比索崩溃，首先摧毁的是住房按揭

正常房地产市场依靠按揭贷款运转。购房者只需支付两至三成首付，剩余部分由银行提供二三十年贷款，未来用工资逐步偿还。

但在长期高通胀和比索反复贬值的阿根廷，这套模式曾经几乎无法维持。

如果银行发放固定利率比索贷款，一轮通胀就可能令未来收回的钱大幅缩水；如果银行按照通胀和风险制定利率，月供又会高到普通家庭无法承担。银行缺乏长期稳定资金，借款人也无法预测几年后的收入与债务，住房按揭市场因此严重萎缩。

阿根廷后来重新发展与通胀挂钩的UVA贷款，试图恢复住房金融。其基本原理是贷款本金随通胀调整，再加上实际利息。这样可以保护银行，却把工资增长落后于通胀的风险转移给借款人。

目前阿根廷虽然已经重新出现最长二三十年、最高可覆盖约八成房价的按揭产品，但申请人必须拥有稳定、正式和可证明的收入，还要承担UVA指数上涨风险。按揭交易在全部房屋买卖中的比例仍然有限，房地产市场依旧高度依赖美元现金。

因此，“房价很便宜”只是站在持有美元者的角度。对领取比索工资的普通居民而言，一套价值10万美元的住房，依然可能是一项无法企及的资产。

三、市中心便宜，不代表它是优质资产

布宜诺斯艾利斯另一个容易被误解的地方，是“距离政治中心近”并不等于“最适合居住”。

总统府、国会大厦和传统金融区周边存在大量建成数十年的住宅和办公楼。部分建筑外观宏伟，但内部电梯、管道、电线、屋顶和外墙已经老化，户型采光差，隔音能力弱，停车位不足，维护成本不断上升。

疫情和远程办公又削弱了传统市中心的商业价值。一些街区白天人流密集，晚上却迅速冷清。对于有孩子的中产家庭而言，巴勒莫、贝尔格拉诺、努涅斯等北部住宅区的绿化、商业、学校和社区环境往往更有吸引力。

所以，市中心一些老房子的低价并不是单纯因为市场“没有发现价值”，而是价格已经反映了建筑老化、居住体验下降和未来维修责任。

买家看到的是每平方米1000多美元，真正买下来的却可能是一整套问题：漏水、旧电梯、公共管线更换、外墙维修，以及随时可能出现的大额特别物业费。

四、15%的账面收益，最后可能只剩一半

房地产广告最喜欢展示毛租金回报率：

年租金÷买入价格。

但投资者真正获得的是净回报率：

实际收到的租金，减去空置、维修、物业费、管理费、税费和交易成本，再除以全部投入。

假设一套老公寓售价6万美元，每月可以做900美元的带家具出租，表面年回报率达到18%。但投资者还可能需要支付装修、家具、过户、公证和中介费用。经营短租还涉及清洁、平台佣金、水电、网络和专业管理，淡季也无法保证满租。

如果前期额外投入1.5万美元，一年空置一个半月，再扣除管理、维修和楼宇费用，最终净收入可能只剩5000至6000美元。以7.5万美元的真实投入计算，净回报率已经下降到7%左右。

如果租金以比索收取，风险更大。一轮比索贬值可能迅速压低租金折算后的美元价值。所谓15%至20%的收益率，很多时候只是把当下的比索租金按照某个有利汇率全年化，却没有考虑未来汇率变化。

因此，高回报率往往不是假的，但它可能只是“广告回报率”，而不是投资者最终拿到手的美元净收益。

五、旧楼物业费可能成为隐藏黑洞

阿根廷一些房地产介绍喜欢强调持有成本低，甚至声称没有传统意义上的高额房产税。但业主持有住宅仍然要承担地方不动产税、城市服务费以及公寓楼物业费。

其中最危险的是“特别物业费”。

普通物业费主要支付门卫、清洁、电梯、保险和公共区域维护；特别物业费则用于屋顶、外墙、主水管和电梯等大型工程。一栋四五十年的楼一旦开始集中维修，业主可能连续数月承担高额支出。

房屋出租期间，部分普通费用可以根据合同由租客负担，但房屋一旦空置，全部支出都会回到业主身上。重大维修通常也无法完全转嫁给租客。

所以，一套售价极低的房子有时并不是便宜，而是前任业主希望把未来的维修责任一起卖掉。

六、房子不是卖不出去，而是可能一年都卖不掉

阿根廷房地产并非完全没有交易。随着经济政策调整和按揭逐步恢复，布宜诺斯艾利斯的成交数量已经明显回升。

但成交量恢复，不代表流动性问题已经消失。当地房源从挂牌到售出，平均可能需要接近十个月。户型合理、装修良好、物业费低的小户型相对容易出售；面积过大、采光差、楼龄高或者物业费过重的房源，即使继续降价，也可能长期无人接手。

这意味着投资者账面上拥有一套价值8万美元的房子，不等于随时可以获得8万美元现金。遇到经济、家庭或者企业资金压力，需要快速出售时，往往只能接受明显折价。

房地产的高收益率正是对这种流动性风险的补偿。一个能够在几秒钟内出售的金融资产，和一套可能需要一年才能找到买家的老公寓，本来就不应该拥有相同的回报率。

七、为什么外国资金没有把房价买起来？

外国人通常可以购买阿根廷普通城市住宅，法律准入并不是最大障碍。真正限制国际资金的是融资、管理、汇率、税务和退出风险。

外国买家很难获得当地按揭，通常需要全款支付；资金进入、来源证明和未来汇出都需要合规安排；买房后还要寻找租客、处理维修、缴纳费用，并应对不断变化的租赁和税收制度。

如果购买的是带家具短租房，还必须把它当作一项小型酒店业务，而不是被动收租。没有本地团队的境外业主，很容易被维修、空置和管理费用吞噬利润。

更重要的是，阿根廷房地产并不是一个统一市场。同一街区两套面积相同的公寓，可能因为采光、电梯、楼龄、物业费和建筑质量不同，拥有完全不同的价值。一名不熟悉当地情况的外国买家，最容易买到的往往正是本地人长期回避的房源。

八、高租金、低房价不是漏洞，而是风险的价格

阿根廷房地产最值得关注的地方，不是“为什么没人发现15%的收益率”，而是市场为什么要求如此高的收益率。

答案并不复杂：购房者要拿出美元现金，租客只需要按月支付比索；按揭体系尚未完全恢复，旧楼维修责任沉重，货币和政策风险长期存在，资产出售又需要漫长等待。

房租反映的是人们今天必须居住的现实，房价反映的却是投资者对未来十年风险的判断。

对于拥有美元、熟悉当地法律、能够长期持有并具备管理能力的投资者而言，布宜诺斯艾利斯确实可能存在机会。尤其是位置合理、物业费低、建筑状况清晰、适合长期出租的小户型，其回报率可能明显高于许多国际大城市。

但这不是捡漏，而是承担别人不愿承担的风险。

阿根廷房价之所以便宜，不是因为房子没有价值；租金之所以昂贵，也不是因为租客特别富裕。真正的原因是，大量居民被锁在比索收入体系中，只能租房；而房地产却停留在美元资产体系中，只向少数拥有现金的人开放。

看似荒诞的高租金、低房价，恰恰是阿根廷经济长期货币失序、金融断层和财富分化最直观的缩影。