南通楼市要彻底变天了？房产税会来吗？

就在刚刚，国新办举行的发布会上，住建部有关负责人表示，当前，房地产市场出现了“两个转变”。

一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代。

根据国家统计局数据，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年1-8月已经达到52%，超过50%就标志着房地产进入存量时代。

Part.1

全国进入存量时代

房地产进入存量时代——这一定调与9月15日国家统计局首次公布“全国二手房交易网签面积”形成呼应。

一个数据，一个定调，前后脚出来。连起来看，信号已经很清楚了：楼市的主战场，正在从新房转向二手房。

先来看数据：1-8月，二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。

而同期的新房数据：新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%。

一个涨，一个跌，两者相差约5000万平方米。

二手房交易占比达到了52%，标志着全国房地产市场进入了存量时代。

国家统计局新闻发言人付凌晖对此解读：随着我国房地产市场发展阶段的变化，市场交易格局正在发生深刻调整，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化。尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。

说白了就是：买房需求没有消失，只是从新房市场，跑到了二手房市场。

Part.2

南通早已进入存量时代

这一趋势在南通更加明显。

据南通市房地产市场监测分析中心数据，2026年1-8月，南通市区（不含通州区、海门区）新房累计成交4705套，同期二手房累计成交13271套。

二手房交易占比高达75%，远超全国52%的水平。

并且，南通比全国更早进入了存量时代。

据「新知南通研究院」数据统计，早在2021年，南通市区二手房交易占比就已经达到56%，此后逐年上涨，2025年更是达到了77%。

这说明，南通不仅早已进入存量时代，而且已进入深度存量时代。

Part.3

定价权随之转移

市场交易格局发生调整，定价权也会跟着变。

过去，同板块、同类产品的价格锚，往往由新盘开盘价、营销折扣决定。

现在，二手房成交规模超过新房，定价权就会慢慢转移到二手市场买卖双方手里。

价格端的信号，已经冒头了。

最近，我们在统计南通市区二手房最新成交价格时，发现一个值得注意的现象：

多个二手大盘8月成交均价出现上涨，个别项目甚至创下近一年最高点。

华强城：8月成交均价1.2万/㎡，上涨20.4%，近一年最高

时光漫城：8月成交均价1.07万/㎡，上涨9.2%，近一年最高

绿地新里城：8月成交均价0.98万/㎡，上涨14%

春风南岸（东园）：8月成交均价1.37万/㎡，上涨19%

学田苑：8月成交均价1.06万/㎡，上涨6.9%

Part.4

为什么偏偏现在公布？

最后，讨论一个问题。

国家统计局过去几十年都不公布的二手房数据，为什么偏偏现在公布？

第一层，需要更“美好”的市场图景。

根据国家统计局数据，1-8月新建商品房销售面积下降12.1%，销售额下降13.0%，房地产开发投资、施工面积、新开工面积、竣工面积也全线下跌。

如果只看这些数据，很容易得出一个结论：楼市还在深度调整。

但把二手房数据放进来，叙事就变了。54923万平方米的网签面积，10.6%的同比增速，说明房地产市场需求并没有消失，只是交易结构发生了切换。

第二层，与“828新政”密切相关。

新政核心：预售门槛提升至主体结构封顶，预售资金实行全封闭管理，新出让土地优先现房销售。

总而言之，现房销售是大势所趋。

这意味着，开发商资金回笼周期被大幅拉长。过去拿到预售证就能回款，现在要等到工程达到更高节点，甚至现房验收后才能销售。这对开发商资金实力要求更高，也必然放缓新房开发节奏。

接下来，在热门城市的热门区域，阶段性出现“无新房可卖”并非不可能。但购房需求不会因为新房供应减少就消失，它们只会转向二手房。

在这样的趋势下，统计部门和住建部门把关注重心往二手房偏移，几乎是必然选择。

更深一层，旧的账本，正在翻页。

过去，地方政府从房地产领域获取财政收入，主要靠两项：一是土地出让金，二是新房交易环节的税收。

如今，新房开发萎缩，土地出让金缩水，新房交易环节税收下降。

二手房交易虽然在增长，但其产生的税收远不能弥补新房链条上的收入缺口。

于是，一个现实问题浮现：这部分财政缺口，靠什么填补？

房产税，会不会快来了？