万科涨停背后：房地产存量时代的第一张投票？

观点网 9月18日午后，沪深港三地地产股同步放量拉升：万科A、新城控股、世联行、绿地控股收盘涨停，招商蛇口、保利发展涨超5%；港股融创中国收涨9.91%，万科企业涨6.82%……

当天，住建部在国新办“开局起步‘十五五’”发布会上，定调房地产进入存量时代；三天前，统计局公布的8月数据仍在寻底。

一边是仍在下行的基本面，一边是抢跑的资金。这场上涨，也许是市场对近期政策与数据的一次“集中定价”。

最直接催化剂来自住建部在国新办发布会给出“两个转变”判断——供求关系发生重大变化、进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，今年前8个月达52%；“现房销售是大势所趋”“层高标准从2.8米提高到3米”等表述，让市场看到了清晰的制度变革路线图。

一个新房的行业和一个存量的行业，其生意逻辑、主体构成、盈利方式完全不同。

另一大催化剂是高盛中国房地产专家电话会内容的传播，核心观点包括：短期供需基本平衡；2027年3月起新房供给缺口或将出现，二手房供给可以部分对冲；长期看2030年房价、交易量有望真正企稳。

拉长时间来看，本轮上涨也是对近两个月政策组合拳的滞后定价：8月18日国务院公布《住房公积金管理条例》修改决定（9月20日施行），提取情形从6项扩至9类；8月28日住建部、央行、金融监管总局、证监会一日内连发多项顶层设计政策，从销售制度、信贷管理到资本市场融资全链条重构规则。

图1：70城房价与1-8月全国房地产核心指标（数据来源：国家统计局）

值得注意的是，与股价相对照的是国家统计局9月15日公布的房地产市场数据。

价格端，8月一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%（上海涨0.4%、深圳涨0.2%、广州涨0.1%，北京降0.2%），延续今年2月以来的正增长；二三线城市环比降幅收窄，同比降幅也全线收窄。但70城整体新房价格环比仍跌0.2%，除上海（同比103.0）、杭州（102.2）外，多数城市房价仍低于一年前。

总量端，1-8月房地产开发投资同比下降19.9%，新建商品房销售面积49880万平方米、下降12.1%；销售额47470亿元、下降13.0%。

积极变化在于，统计局发言人付凌晖概括的“交易总量改善、价格降幅收窄、库存继续降低”，以及最关键的结构性信号：1-8月二手房交易网签面积54923万平方米、同比增长10.6%。

住建部在9月18日给出了同一个事实的另一个读法：二手房占比过半，标志着房地产正式进入存量时代。

事实上，市场的预期是“核心城市率先企稳”的结构性修复，而非全面反转。

图2：近两个月重要房地产政策与关键节点（资料来源：公开信息，观点网整理）

不难看出，近两个月政策的性质已从阶段性松绑转向长效制度设计。

中央层面，于7月31日国常会审议通过公积金条例修订草案；8月18日修改决定公布，提取情形从6项扩至9类、新增装修与物业费提取、放开灵活就业人员自愿缴存，系1999年施行以来力度最大的一次修订；8月28日，三部门发文完善商品住房销售制度、推进现房销售，央行等改革房地产信贷管理，证监会出台资本市场支持新政。

地方层面，8月7日北京将非京籍五环内购房社保年限降至1年、公积金最高可贷340万元；9月以来海南、成都、西安、武汉等地继续优化公积金、加码购房补贴。

对于房地产行业和市场接下来会有如何变化，市场分析有四个方向。

其一，市场继续“筑底+分化”：一线新房价格已连续数月环比正增长，多数二三线城市仍需以价换量，全国性价格企稳将滞后于核心城市。

其二，政策效应将在“金九银十”迎来第一轮检验：9月20日公积金新规落地、一线城市门槛降至低位，若9-10月销售环比改善，行情将由“预期驱动”切换到“数据验证”，反之可能回吐涨幅。

其三，现房销售与信贷新政抬高经营门槛，资源加速向财务稳健的头部房企集中，“剩者为王”主导个股分化——这是万科等领涨，出险房企仅超跌反弹的结构性原因。

其四，投资与开工仍将探底，投资降幅收窄需要时间，城市更新与收购存量商品房是主要对冲。

也有分析认为，从股价企稳到房价企稳，再到企业盈利修复，中间隔着漫长的传导链条。在70城房价同比全面翻红、居民预期改善之前，把本轮上涨定义为“趋势反转”为时尚早。

还有一种描述是：政策已从托底转向立制，行业在存量时代寻找新均衡，股价只是抢先一步，替未来投了票。

总的来说，9月18日真正的关键，是房地产第一次被明确定义为“存量行业”，并同步阐释了三项制度、八份配套文件与一套新模式。

增量时代的行业剧本正在被写进历史，存量时代的新逻辑是人房地钱联动、项目封闭运作、现房销售、品质竞争与现金流运营。万科等企业涨停，也许只是存量时代这幕转折的一个新注脚。

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