住建部：房地产正式进入存量时代，4楼及以上住宅都要加装电梯

9月18日，国务院新闻办公室举行"十五五"开好局起好步系列主题新闻发布会，住房城乡建设部相关负责人就房地产发展新模式进行了系统性表态。

这场发布会释放出的核心信息可以概括为一句话：中国房地产，正式进入存量时代。

一、52%：一个标志性数字

住建部的数据是直接的。

2025年1月至8月，全国二手房交易面积占全国住宅总交易面积的52%。

这意味着，二手房交易量首次超过新房，成为中国房地产市场的主体。

如果把时间线拉长，这个变化的幅度会更明显。2015年前后，二手房交易占比大约在30%左右；到2020年，这一比例升至40%上下；而现在，它跨过了50%的门槛。

8月单月的数据更能说明近期变化：全国二手房网签面积同比增长14%。在整体市场仍处调整期的背景下，这一增速反映了存量房市场的活跃程度。

住建部的表述也很明确："房地产市场供求关系已经发生重大变化"，"房地产进入存量时代"。这不是行业讨论，而是政策部门的正式定调。

二、三项制度重构

与"存量时代"定调同步的，是三项基础性制度的推进。

住建部分管负责人介绍，这三项制度分别是：项目公司制、主办银行制、现房销售制度。

通俗理解：

项目公司制：房地产开发项目独立核算、独立融资，不再允许开发商用总公司"拆东墙补西墙"。

主办银行制：每个项目绑定一家主办银行，资金全程监管，防止资金挪用和烂尾。

现房销售制度：新项目优先推行现房销售；暂时无法现房销售的，预售资金监管制度大幅收紧。

这三项制度的核心指向是一致的：从"保交付"向"保源头"转变，从制度层面降低期房风险。

其中，现房销售制度的影响最直接。截至目前，全国已有超过50个城市出台了现房销售试点政策。住建部表示，"正在完善住房销售制度"，"具备条件的地区将优先推行现房销售"。

三、公积金条例修订：9月20日实施

一项时间很近的政策变化：新修订的《住房公积金管理条例》将于2026年9月20日正式施行。

核心调整方向包括：简化公积金提取手续，扩大提取用途范围；优化缴存机制，支持灵活就业人员参加；加强对公积金使用的监管，防止骗提骗贷。

据住建部数据，截至2025年底，全国住房公积金实缴单位超过500万个，实缴职工超过1.7亿人，缴存余额约14万亿元。条例修订后，这笔钱的使用效率和使用范围都会发生变化。

四、房价收入比与租金回报率

发布会上还提到一个值得注意的数据变化。

住建部相关负责人表示，"不少城市的房价收入比已经接近合理水平"，"租金回报率已经超过了无风险利率"。

具体而言：

房价收入比：一线城市已从高峰期的25倍以上回落至20倍左右；部分二三线城市已降至10倍以下；

租金回报率：全国平均约2.5%，一线城市约2%，部分二三线城市超过3%；

无风险利率参考：十年期国债收益率约1.8%至2%。

这意味着，从纯财务回报的角度看，部分城市的房产已具备长期持有的基础条件。不过，这一指标仅反映当前租金与当前房价的关系，并未计入房价本身的波动风险。

五、建设“好房子”，提升居住水平

比 "存量时代" 这个判断更实在的，是新版《住宅项目规范》里的几个硬指标，直接关系到以后你买到的新房子长什么样：

层高从过去普遍的2.8米，提高到3米。别小看这20厘米 —— 吊完顶、铺完地板之后，2.8米的房子容易显得压抑，3米的层高会让空间明显通透敞亮。

4层及以上的住宅，都要加装电梯。这一条直接把 "爬楼时代" 翻篇。以前5楼、6楼以下没电梯是常态，以后低楼层的多层住宅也会普遍配电梯，家里有老人的家庭，终于不用再为 "选几楼" 发愁。

临空护栏高度不低于1.2米。家里有小孩的都懂，这条标准直接堵上了高层住宅最让人揪心的安全隐患。

六、存量时代意味着什么

当二手房交易占比超过50%，房地产市场会发生一些结构性变化。

首先，交易重心转移。未来房地产市场的交易主体将从"买新房"转向"买二手房"，装修、中介、评估、金融等服务的市场空间会重新分配。

其次，价格逻辑变化。存量房的价格更多由区域内二手房的供需关系决定，而非由开发商定价主导。同一片区内，房龄、户型、楼层、物业质量的差异会直接反映在价格上。

再次，持有成本上升。住建部已明确，将"提高住房持有环节的税收"，推进房地产税立法。虽然具体时间表尚未公布，但政策方向是确定的。

最后，住房品质竞争。住建部提出了"好房子"概念，要求新建住宅在层高、隔音、采光、通风、管线分离等方面提升标准。未来，高品质住宅的溢价空间会更大，低品质存量房的流通难度会增加。

一句话总结：房地产正在从"增量驱动"切换到"存量运营"，买房的逻辑、持有房产的逻辑、卖房的逻辑，都在发生变化。这不是预测，是已经发生的事实。

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