存量时代，地产投资的下一站在哪？ | 高频

2026

联系人：谭逸鸣、谢瑶

摘 要

存量时代，地产投资的下一站在哪？

9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住建部正式确认房地产已经进入存量时代，并对房地产发展新模式作出定调。2026年二手房交易占比超过新房，房地产市场的主要矛盾正在从“扩大住房供给”转向“优化存量住房和城市空间”。在新人口、新城镇化和新住房需求背景下，或将重塑房地产开发、融资、销售、保障和城市更新体系。

一是优供给，从“有没有房”转向“房子是否匹配需求”。发布会提出“以人定房、以房定地、以房定钱”，实际上是要求住房建设、土地供应和资金配置更加贴近真实需求。二是开发、融资和销售围绕项目重构。本次提出实行项目公司制、主办银行制和现房销售制三项基础性制度，分别对应房地产项目的开发、融资和销售三个环节。三是城市更新，做好存量空间运营。“十五五”时期全国将新开工改造11.5万个城镇老旧小区，在5000个社区实施完整社区建设改造，更新和加装住宅电梯57.5万台。

从投资角度看，由土地资本化转向存量运营阶段的房地产市场可能不再承担过去那种单一而强劲的增量投资功能，但城市更新、保障房、地下管网和“好房子”等或仍将形成新的投资空间。与此同时，先进制造业和新型基础设施投资的重要性进一步提升。

存量时代地产投资的“下一站”，不是某个单一方向，而是一个组合：城市更新承接地产投资转型，六张网重构基建投资内涵，先进制造提供长期增长引擎，投资的逻辑正在从“土地资本化”切换到“产业资本化”。往后看，建议重点观察房地产销售和库存去化、现房销售及项目融资制度落地、城市更新项目开工情况；以及关注先进制造业资本开支、“六张网”建设进度。

需求：新房成交同比下降，汽车消费环比上升

（1）地产方面，本周20城商品房成交面积环比下降，同比下降，一线、三线城市新房成交环周下降，二线城市环周上升。

（2）消费方面，汽车消费上升，观影消费下降，全国迁徙规模指数下降，地铁出行下降。

生产：PTA开工率环周上升，下游开工率下降

（1）中上游方面，唐山高炉开工率环周上升，PTA开工率环周上升，涤纶长丝开工率环周上升，石油沥青装置开工率环周上升。

（2）下游方面，汽车全钢胎开工率环周下降，半钢胎开工率环周下降。

投资：螺纹钢表观消费上升，螺纹钢价格下降

螺纹钢表观消费环周上升，螺纹钢价格环周下降；水泥发运率环周上升，水泥库容比环周下降，水泥价格环周上升。

贸易：港口吞吐量上升，出口集运价格上升

（1）出口方面，港口完成集装箱吞吐量环周上升，CCFI综合指数环周上升，其中，美西、美东航线环周上升，欧洲航线环周下降。此外，BDI指数环周上升。

（2）进口方面，CICFI综合指数环周上升。

价格：农产品价格环周上升，国际油价上升

（1）CPI方面，农产品批发价格200指数环周上升，猪肉价格环周上升，水果、鸡蛋价格环周上升，蔬菜价格环周下降。

（2）PPI方面，布伦特原油现货价格上升12.9%，COMEX黄金期货价格下降1.3%。

此外，商品期货表现分化，玻璃、沥青、铜涨幅靠前，PVC、焦煤、焦炭跌幅靠前。

利率债跟踪：2026年置换债发行进度为94.1%

下周（9/21-9/25），利率债已披露待发行5603亿元，净融资1080亿元。其中，国债发行2800亿元，净融资-874亿元。地方债发行2803亿元，净融资-874亿元。政金债发行0亿元，净融资-90亿元。

截至9月18日，2026年新增一般债已发行6238亿元，累计发行进度为78.0%；新增专项债已发行31355亿元，累计发行进度为71.3%。

核心图表（完整图表详见正文）

风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治风险。

报告目录

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存量时代，地产投资的下一站在哪？

9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部有关负责人介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。住建部系统阐述了未来五年住房、房地产、城市建设和建筑业的发展方向。与8月28日重点聚焦商品房销售、项目融资和资本市场支持不同，本次发布会更重要的意义在于：政策正式确认房地产已经进入存量时代，并对房地产发展新模式作出系统性定调。

住建部披露，2020年二手房交易占房地产交易的比重为27%，2025年升至46%，2026年前八个月进一步升至52%。二手房交易超过新房，意味着房地产市场的主要矛盾正在从“扩大住房供给”转向“优化存量住房和城市空间”。

由此，我们认为房地产政策目标也不再是简单恢复过去依赖土地、销售和高杠杆扩张的行业模式，而是在新人口、新城镇化和新住房需求背景下，重塑房地产开发、融资、销售、保障和城市更新体系，政策重点或将从全面刺激需求转向去库存、防风险、优供给和提品质。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部和金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，重点推进现房销售、项目公司制、主办银行制和预售资金监管，推动房地产开发、融资、销售制度改革。

9月18日发布会则进一步明确了房地产发展新模式将从规模扩张转向存量提质，发布会将主要内涵概括为“1234”： “1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，实现更高水平的住有所居；“2”是完善市场和保障两个体系；“3”是以项目公司制、主办银行制和现房销售制为重点，改革房地产基础性制度；“4”是推动“人、房、地、钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱。

具体而言，我们认为有以下三个核心要点：

一是优供给，从“有没有房”转向“房子是否匹配需求”。在房地产进入存量时代后，住房供给的核心矛盾或将逐步从总量不足转为结构不优。发布会提出“以人定房、以房定地、以房定钱”，实际上是要求住房建设、土地供应和资金配置更加贴近真实需求。未来房地产供给可能将更加重视城市层级、区域位置、户型结构、公共服务和居住品质，深化“好房子”建设，一方面全链条提升住房的标准、设计、材料、建造和运维水平，另一方面推动智能建造、绿色建造、绿色建材、模块化建筑的应用，弱化依赖大规模土地开发的模式。

二是开发、融资和销售围绕“项目”重构。本轮地产政策提出实行项目公司制、主办银行制和现房销售制三项基础性制度，分别对应房地产项目的开发、融资和销售三个环节。项目公司制强调一个项目对应一家项目公司，防止企业总部违规抽挪项目资金，强化项目主体责任。主办银行制则要求一个项目确定一家主办银行或银团，围绕项目开发、建设和销售提供融资服务，项目公司和主办银行实行双向选择，形成二者利益共享、风险共担的机制。现房销售制强调“所见即所得”，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，预售项目则进一步加强资金监管。

三是城市更新，做好存量空间运营。城市更新是现阶段城市工作的重要抓手，或将成为房地产投资的重要新载体。发布会提出，“十五五”时期全国将新开工改造11.5万个城镇老旧小区，在5000个社区实施完整社区建设改造，更新和加装住宅电梯57.5万台，并实施1500个老旧街区、厂区改造提升。当前城市更新的投资内容已经超出传统住宅开发范畴，覆盖老旧小区、城中村、危旧房、老旧街区、厂区和城市地下管网等。更重要的是，通过可持续的城市更新投融资机制，在政府加大投入的同时更好撬动市场力量，未来城市更新项目落地和运营环节有望得到社会资本的更多支持。

总体而言，9月18日发布会释放的核心信号是房地产行业进入新发展阶段。我们认为房地产政策或将围绕“防风险、优供给、提品质”持续推进，开发、融资和销售制度将更加项目化、市场化和规范化。住房公积金、保障性住房和租购并举制度，则将从需求端和保障端完善住房体系。

从投资角度看，由土地资本化转向存量运营阶段的房地产市场可能不再承担过去那种单一而强劲的增量投资功能，但城市更新、保障房、地下管网和“好房子”等或仍将形成新的投资空间。

存量时代地产投资的“下一站”，不是某一个单一方向，而是一个组合：城市更新承接地产投资自身的转型，六张网重构基建投资的内涵，先进制造提供长期增长的引擎。这也意味着投资的逻辑正在从“土地资本化”逐渐切换到“产业资本化”——这既是地产调整周期倒逼的结果，也是中国经济从“规模扩张”转向“高质量发展”的必然路径。

往后看，建议重点观察房地产销售和库存去化、现房销售及项目融资制度落地、城市更新项目开工情况；以及关注先进制造业资本开支、“六张网”建设进度。

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需求：新房成交同比下降，汽车消费环比上升

本周新房成交环比下降，同比下降。截至9月11日当周，20城商品房本周成交面积为169.3万平方米，环比下降21%，同比下降5%。。

分城市层级看，一线、三线城市新房成交环周下降，二线城市环周上升。一线城市商品房成交面积环周下降8%，北京、上海、广州、深圳分别环周变化-28%、-4%、+7%、-3%；二线城市商品房成交面积环周上升11%，杭州环周下降2%，成都环周上升15%；三线城市商品房成交面积环周下降21%。

往后展望，我们预计地产政策工具箱或进一步打开，但大幅刺激的概率或不高，而是通过政策力量让市场软着陆，实现一个相对平稳、不再大幅下行的新平衡。如加快城市更新和城中村改造、加大地产收储、核心城市限购进一步松绑、下调住房贷款利率、降低首付比例、减免换购住房的个人所得税等。

本周二手房成交环比上升，同比上升。截至9月18日当周，监测的重点城市中，北京、上海、深圳、杭州二手房成交面积分别为36.7万平方米、50.7万平方米、14.7万平方米、8.2万平方米，环比增速分别为+10%、+16%、+11%、+10%，同比增速分别为+4%、+23%、+6%、+1%。

汽车消费环比上升，迁徙规模指数下降。截至9月18日当周，乘用车当周日均零售销量环周上升42.0%；截至9月18日当周，全国电影票房环周下降39.1%。全国迁徙规模指数环周下降4.1%，一线城市地铁客运量环周下降1.4%。

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生产：PTA开工率环周上升，下游开工率下降

中上游方面，PTA开工率环周上升，截至9月11日当周（最新数据），唐山高炉开工率环周上升1.1pct，截至9月18日当周，螺纹钢开工率环周下降1.3pct， PTA开工率环周上升4.3pct，江浙地区涤纶长丝开工率环周上升0.3pct，石油沥青装置开工率环周上升2.4pct。

下游方面，汽车轮胎开工率下降，截至9月18日当周，汽车全钢胎开工率环周下降3.6pct至59.9%，弱于去年同期；半钢胎开工率环周下降0.6pct至64.9%，弱于去年同期。

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投资：螺纹钢表观消费上升，螺纹钢价格下降

螺纹钢表观消费环周上升，螺纹钢价格环周下降。截至9月18日当周，螺纹钢表观消费环周上升2.1%至189.6万吨；截至9月18日当周，螺纹钢价格环周下降0.7%至3317.6元/吨，沥青价格环周上升9.5%至5691.0元/吨。

截至9月18日当周，水泥价格指数环周上升2.3pct至94.8点，截至9月18日当周水泥发运率环周上升0.8pct至41.3%，水泥库容比环周下降0.5pct至59.8%。

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贸易：港口吞吐量上升，出口集运价格上升

出口方面，港口吞吐量上升，集运价格上升。截至9月18日当周，港口完成集装箱吞吐量环周上升2.6%；截至9月18日当周，CCFI综合指数环周上升1.9%；截至9月18日当周，欧洲航线环周下降1.13%；美西航线环周上升0.01%，美东航线环周上升1.72%。此外，截至9月18日当周，BDI指数环周下降5.4%。

进口方面，集运价格上升。CICFI综合指数为767.9点，环周上升0.7%。

6

物价：农产品价格环周上升，国际油价上升

农产品价格环周上升，猪肉价格环周上升。截至9月18日当周，农产品批发价格200指数环周上升0.3%，猪肉价格环周上升0.4%，蔬菜价格环周下降0.3%，水果价格环周上升0.2%，鸡蛋价格环周上升2.0%。

国际原油价格上升，黄金价格下降。截至9月18日当周，南华工业品价格指数环周上升0.1%，截至9月18日当周，布伦特原油现货价格环周上升12.9%，WTI原油期货价格环周上升4.6%，IPE英国天然气期货结算价环周上升1.3%，COMEX黄金期货价格环周下降1.3%，LME铜现货价格环周下降1.8%，LME铝现货价格环周下降0.8%。

商品期货市场涨跌分化。截至9月18日当周，玻璃期货结算价环周上涨5.0%，沥青期货结算价环周上涨3.0%，铜期货结算价环周上涨2.2%；PVC期货结算价环周下跌6.1%，焦煤期货结算价环周下跌5.8%，焦炭期货结算价环周下跌5.6%。

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利率债跟踪：2026年置换债发行进度为94.1%

下周（9/21-9/25），利率债已披露待发行5603亿元，净融资1080亿元。

其中，国债发行2800亿元，到期3674亿元，净融资-874亿元。

地方债发行2803亿元，到期759亿元，净融资2045亿元。其中，新增一般债发行104亿元，再融资一般债193亿元，新增专项债2294亿元，再融资专项债212亿元。

政金债发行0亿元，到期90亿元，净融资-90亿元。其中，国开行债发行0亿元，进出口银行债0亿元，农发行债0亿元。

从发行进度来看：

截至9月18日，2026年置换债已发行和已披露发行规模合计为18817亿元，累计发行进度为94.1%

截至9月18日，2026年新增一般债已发行6238亿元，累计发行进度为78.0%；新增专项债已发行31355亿元，累计发行进度为71.3%。

截至9月18日，2026年国债发行规模115031亿元，到期规模68516亿元，净融资规模46515亿元，国债累计净发行进度为69.5%。

截至9月18日，2026年政金债发行规模47606亿元，政金债累计发行进度为71.1%。

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政策周观察：深刻认识中国金融结构变迁 提升金融服务实体经济适配性

※风险提示

1）政策不确定性：货币政策、财政政策超预期变化。

2）基本面变化超预期：经济基本面变化可能超预期。

3）海外地缘政治风险：海外地缘政治风险存在不确定性，全球市场波动超预期。

※研究报告信息

证券研究报告：《高频跟踪周报20260919：存量时代，地产投资的下一站在哪？》

对外发布时间：2026年9月19日

报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：谭逸鸣S1110525050005 ；谢瑶S1110525070009