成都这种“孤岛”板块，买了就站岗！

撰文：海哥

在板块划分十分细致的成都，有一些看似热门的板块，实则非常容易站岗。

淘房君发现，不少板块有个通病就是：

地块先天情况糟糕，被周边道路、河流、铁路影响严重，后期形成一种“孤岛”状，自成板块。

因为不属于城市最核心板块，不少配套资源也难以向其倾斜。

所以，它们长期处于“有城无市”状态，周边路网密度低、公共服务设施匮乏，导致居住体验与主城核心区存在显著落差。

最直接的体现就是：二手价格持续阴跌，流通性越来越差。

比如，在成都这几个板块就是目前比较典型的“孤岛式”小区：

蓝光长岛、雅居乐花园、美洲花园。

它们除了常年持续横盘阴跌外，更惨的甚至成交价腰斩暴跌。

简直苦不堪言。

01

二圈层“孤岛”蓝光长岛

横盘阴跌

先来看一个二圈层的典型。

在二圈层中，除了特别远的那种板块有风险外，距离主城较近的其实也不算安全。

比如，位于二圈层双流蛟龙板块蓝光长岛，位于西绕城内侧，北临非遗板块，东接武侯悦湖新城板块。

从位置来看，该小区大的方位其实并不算差，但十分尴尬。

向北就是青羊新城，东侧又是接着武侯，西侧挨着双流，看着和谁都能粘上，实际上与它们的核心配套都搭不上。

整个板块十分割裂，处在武侯、青羊和双流的三区交界处，西侧被绕城切断，东侧被江安河堵截。

典型的“孤岛”！

图源百度地图

近期，淘房君发现，目前蓝光长岛国际社区1-6期有超300套房源挂牌。

其挂牌价格大多在1.3-1.6万/㎡之间，且交易频次偏低。

图源贝壳

以2017年12月底入市的二、三期为例：

取证单价10200-11600元/㎡，如今二手房成交价约12000元/㎡左右；

若算上7年贷款利息，和一些房源的精装，基本是贴着成本价出售，对比买入价项目确实属于长期横盘阶段。

近期成交情况 图源贝壳

除了板块自身的构造特殊，困扰该板块的最大的一个问题就是：交通。

整个项目一共6期，有超6000户人，在这个超2万人居住的板块中，出入城主要是靠西侧的1条统力大道。

早晚高峰期，堵车非常严重！

并且，该项目距离地铁也比较远，7期地块距离最近的17号线地铁白佛桥站有近2.3KM，步行至少需要30分钟。

就地上、地下这两条交通线，对于一个拥有7期，居住人口上万人的这样一个大盘来讲，实在痛苦！

其次就是板块周边的配套也十分鸡肋，商业、教育配套还比较匮乏，后续乏力。

02

高新南“孤岛”美洲花园

常年横盘

看到美洲花园，才知道原来高高在上的高新南也有这么亲民的房子。

美洲花园，一个谈论高新南绕不过去的小区，单从区域位置上来看，美洲花园的位置其实真的不差。

美洲花园 图源网络

与金融城隔路相望，一公里外就是大名鼎鼎的南城都汇，但价小区价格不但起不来，近两年来还一直跌。

至于原因很简单，就是比较明显的“孤岛”的问题，整个小区被三条大道直接隔离出一个三角形区域，纯纯的被孤立了起来。

美洲花园位置

但不得不说，美洲花园曾经也辉煌过，从16年单价8800元/㎡，到了2018年一度猛涨到2.3w/㎡，这个涨幅放在全成都都算是佼佼者。

16年美洲花园成交价 图源网络

但就是因为被大道“孤立”的原因，小区近两年开始一直阴跌。

比如在21年小区一套112㎡套三成交单价在18430/㎡，到了23年10月同样的112套三成交单价已经来到了15401/㎡，跌幅在16%左右。

美洲花园21年和23年成交情况 图源好好选房小程序

如果把目光再放远一点，你会发现该小区跌的更惨，18年左右，该小区的价格再2.2-2.3w/㎡，如果对比现在，5年时间跌幅超33%！

目前，小区的85㎡的套二，成交单价已经来到了1.4万/㎡左右了。

美洲花园近期成交情况 图源好好选房小程序

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天新“孤岛”雅居乐花园

跌幅较大

雅居乐花园算是天新最早的一批住宅项目了，这个接近2000亩的超级大盘在2008年就建成了，甚至比天府新区的成立还早！

整个小区就直接可以称得上一个板块！

项目位置来源网络

但项目不仅没能跟上天新的发展让其身价水涨船高，还一直被人诟病，价格始终处在低位。

正常来讲，2008年就建成的项目，并且还处在成都向南发展的战略规划上，多少都带点起飞的基因。

可是十几年过去了，这个天新麓山板块的“元老”项目价格竟然在和二圈层的一样维持在1.5万元/㎡左右，目前最低的还有1万/㎡的！

说到底，还是这个位置没在天新的中轴线旁，导致很多配套没在规划范围内，成为了天新著名的“孤盘”。

还有一个最严重的问题就是，出行太不方便！

路面交通上，项目有天府大道、梓州大道、成仁快速路等城市交通主次干道，都离小区有一定的距离。

雅居乐花园

其次是，没有地铁。

当6号线开通时，不少人认为会大大缓解雅居乐业主的出行压力。

但没想到，距离小区最近的地铁站“麓山大道”位于小区西侧4.7公里左右。

项目与地铁之间的距离

不少人因为天新的加持，在配合上低价就无脑上车，殊不知在这样一个超级大盘中，无论未来是出租还是置换都会成为一个非常大的难题，唯一的途径就是大幅降价。

你认为呢？