公积金场景扩容赋能住房消费 —— 无锡锡房金规〔2026〕3 号政策解读与市场研判

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政策原文呈现

此次政策明确，无锡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金相关使用政策的通知》（锡房金规〔2026〕3号），自2026年9月20日起施行，有效期至2031年9月19日。

本次政策新增物业费提取、装修提取两大提取场景，并将老旧住房自主更新（原拆原建）及乡村自住住房建造翻建纳入公积金支持范围。以下为核心条款逐条呈现：

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政策对无锡房地产市场的影响分析

（一）新房市场：装修提取与原拆原建贷款对改善需求的边际拉动

2026年1-8月，无锡商品住宅累计成交7886套、103.03万㎡，成交均价19783元/㎡。月度数据呈现 "5 -6月放量、7-8月 回落" 的季节性特征。

图 ： 无锡新房2026年1-8月月度成交套数与均价走势

数据来源：克而瑞CRIC

数据来源：克而瑞CRIC

5月成交1722套为年内峰值，主要受2025年5月阶段性贷款新政持续发力及传统旺季叠加影响；7-8月成交回落至1232套和818套，符合季节性规律。均价方面，2月达21939元/㎡为年内高点，与当月高端项目集中备案有关；8月回升至20286元/㎡，显示结构性因素仍对均价有支撑。

截至2026年8月末，无锡新房库存34452套、475.05万㎡，去化周期在31.6-35.5个月之间（12/24/36个月移动口径）。在公积金贷款市场占有率已达21.09%的背景下，本次装修提取政策（最高15万元）对改善型需求的边际拉动值得关注——装修成本是购房决策中的重要考量因素，公积金覆盖部分装修支出可降低改善客群的总持有成本预期。

（二）二手房市场：物业费与装修提取对流通性的促进

图 ： 无锡二手住宅 2026年1-8月月度成交套数与均价走势

数据来源：克而瑞CRIC

2026年1-8月，无锡二手 住宅 累计成交 27211 套，月均约 3401 套，显著高于新房月均986套。3- 4 月连续 二 个月成交超4000套，显示二手房市场活跃度较高。7-8月有所回落，与季节性因素一致。

我们认为，物业费提取与装修提取对二手房市场的影响主要体现在两个层面：一是降低持有成本，提升存量房源的持有信心，减少因持有成本压力导致的被动抛售；二是装修提取为二手房购买后的翻新提供资金支持，增强 "买 旧 翻新" 的可行性，促进二手房流通与 "卖 旧买 新" 换房链条的运转。

（三）分场景影响分析

1、购房需求：贷款额度延续叠加新增提取
本次政策并未调整贷款额度，现行单人最高100万元、家庭最高150万元的基础额度，叠加后最高180万元/230万元的框架继续执行。新增的装修提取（最高15万元）实质上为购房后的装修环节提供了额外资金支持，相当于在 "首付 +月 供" 之外降低了 "装修" 这一后置成本，对总价敏感型改善客群具有一定吸引力。

2、老旧小区改造与城市更新：资金闭环构建 本次政策明确老旧住房自主更新（原拆原建）可参照建造翻建政策申请提取和公积金贷款，这为城市更新项目提供了 "公积金 提取+公积金 贷款" 的资金闭环。参照苏州2024年10月发布的老旧住区自主更新公积金支持政策（提取不超过实际出资额），无锡在支持方式上更为全面——不仅支持提取，还叠加了贷款支持，贷款额度参照现行贷款政策执行。

3、装修及物业消费产业链
按装修提取规则测算，以建筑面积100㎡住房为例，家庭最高可提取10万元（100㎡×1000元/㎡）；以建筑面积150㎡及以上住房为例，家庭最高可提取15万元（受15万元上限约束）。装修合同与完工确认单的双重要求，以及12个月内再交易禁止条款，构成了较为完善的防套利机制。

4、租赁市场：互斥条款的政策取舍

物业费提取与租房提取的互斥设计（同一自然年度内存在租房提取记录的不可提取物业费），体现了政策对租房群体的优先保障取向。这一设计避免了同一缴存人在同一年度内同时享受租房补贴与物业费补贴，确保制度资源的合理分配。

5、装修及物业消费产业链
按装修提取规则测算，以建筑面积100㎡住房为例，家庭最高可提取10万元（100㎡×1000元/㎡）；以建筑面积150㎡及以上住房为例，家庭最高可提取15万元（受15万元上限约束）。装修合同与完工确认单的双重要求，以及12个月内再交易禁止条款，构成了较为完善的防套利机制。

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趋势研判

1. 提取范围将进一步向住房消费全链条扩展。 本次政策新增物业费、装修、老旧住房自主更新三大场景，结合国务院条例修订方向，未来不排除进一步向家电购置、适老化改造、车位购置等场景延伸。假设前提：条例修订稿正式通过并明确授权地方扩展提取范围。不确定性因素：各地资金池充裕度差异可能导致落地节奏不一。

2. 条例修订后全国推广路径可期。 无锡本次政策直接援引条例修订稿作为依据，属于 "先行 先 试" 性质。若条例正式修订通过，预计将有更多城市跟进出台类似政策，形成全国性的公积金使用场景扩展浪潮。假设前提：条例修订在2026-2027年内完成立法程序。不确定性因素：修订进度可能受宏观政策优先级影响。

3. 对房企产品端与存量服务业务形成结构性机会。 装修提取政策（最高15万元）可能推动房企在精装交付、装修配套方面加大投入；老旧住房自主更新的贷款支持则为参与城市更新项目的房企提供了需求端资金保障。假设前提：政策执行期内市场信心维持稳定。不确定性因素：若市场持续观望，政策传导效率可能低于预期。

特别提醒： 本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；

【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。