经济学家：房价不涨，楼市很难恢复，房住不炒也要思考保值增值

掏空两代人多年的积蓄，再签下二三十年的还款合同，房子早已经不只是“住”那么简单。所以，想彻底把它的金融属性抽掉，其实并不现实。

国家统计局新闻发言人、总经济师付凌晖在2026年9月中旬举行的国新办发布会上通报，2026年1至8月，全国新建商品房销售面积为49880万平方米，同比下降12.1%；

而根据住房和城乡建设部的口径，同期二手房交易网签面积达到54923万平方米，同比增长10.6%，二手房网签规模已经连续多个月盖过新房销售。

克而瑞的监测也印证了类似趋势，1至8月重点20城二手住房成交面积同比增长6.9%，增速比1至7月又扩大了0.2个百分点。

2026年8月，70个大中城市里有38城新建住宅销售价格同比降幅比7月收窄，一线、二线、三线城市的收窄幅度分别为0.2、0.1、0.1个百分点；

二手住宅方面，48城同比降幅收窄，一线、二线、三线的收窄幅度分别达到1.0、0.2、0.2个百分点。

环比方面，一线城市新建商品住宅由7月的持平转为上涨0.1%，其中上海涨0.4%、深圳涨0.2%、广州涨0.1%，北京则微降0.2%。

上海、无锡、徐州、沈阳、杭州、深圳等城市的新房环比涨幅居前，背后共同的原因是本地“好房子”产品动销顺畅、成交量比较稳定。

中指研究院2026年9月发布的百城报告显示，百城新建住宅均价约每平方米17114元，环比涨0.18%，同比涨2.52%；百城二手住宅均价约每平方米12905元，环比继续小幅回落0.85%，同比跌幅比上月收窄了0.12个百分点。

房住不炒的靶心在于遏制投机、防止泡沫，而不是让千家万户攒了半辈子的资产在账面上一点点消失。

中国人民银行此前发布的城镇居民家庭资产负债调查显示，我国城镇家庭总资产中，住房资产的占比依然稳稳超过六成，远高于存款、股票、基金、理财等金融资产的合计比重。

这样的资产结构决定了，房价一旦出现较大幅度的持续下跌，居民财富效应会立刻转向收缩，进而拖累消费信心、影响服务业就业，甚至让年轻人对婚育安家产生迟疑。

这几年不少家庭主动“降级消费”、开始精打细算，说到底就是账面上的那份安全感在缩水。物业费从“几百块无所谓”变成“一分一厘都要问清楚”，同样是这种敏感情绪的外化。

2026年前八个月的一线城市，尤其是上海和深圳的核心城区，二手房均价同比录得约1.8%的小幅上涨；同一时段，多数三四线城市二手房同比跌幅仍在3.5%上下徘徊。

财政部延续了置换住房退税政策至2027年底，个人转让持有不足两年住房的增值税征收率由5%下调至3%；

各地房贷利率继续随LPR和地方政策调整；长沙宣布全面取消限购，深圳、广州、杭州则针对多孩家庭和人才群体持续释放定向利好。

国家统计局的最新监测还显示，2026年8月末全国新建商品房待售面积同比下降1.1%，已经连续六个月同比下降，其中三年以下短龄库存同比下降4.2%，去化的效果比预想的更明显。

“买涨不买跌”的心理惯性一旦形成，短期政策刺激很难立刻扭转。

连平在采访里也点破了这层窗户纸，当前楼市仍在寻底阶段，成交量没有实质性放大，价格就缺乏支撑；而成交量能不能真正起来，取决于购房者是否重新相信“房子能稳住、买了不会亏”。

国家统计局2026年发布的人口结构数据显示，我国25至35岁人口体量仍处在两亿量级，改善型购房在整体成交里的占比已经攀升至约四成。

适度下调首套购房门槛、灵活拉长贷款年限、优化改善型群体的限购认定和“卖旧买新”税费衔接，让二手房挂出去有人接、新房被承接得住，这个置换闭环转得顺，需求才会真正被“点燃”。

连平的判断很直接，一线和强二线的住房需求相当旺盛，但优质住宅的供给存在明显缺口。

要让房价平稳走稳，不能“一刀切”地压或者松，而是要在核心城市加大优质地块的出让，配合城市更新推动“好房子”落地，让改善型客群愿意换、也换得起。

2026年8月底出台的商品住房销售制度改革新规提出稳步推进现房销售，“所见即所得”的模式一方面让购房者的合法权益更有保障，另一方面也会倒逼开发商在产品品质上下真功夫。

至于三四线城市，则要接着推进国有企业收购存量商品房用作保障性住房的探索，把库存盘活的同时把住房困难群体的居住需求也一并托住。

2026年下半年以来，从中央到地方一直在强调经济回升向好的基本面，围绕稳就业、稳民营经济、稳投资打出组合拳，最终目的都是让老百姓心里的那杆秤稳下来。

回到最初那句“房价不涨，楼市难恢复”，它并不是在为炒房抬轿子，也没有偏离房住不炒的底线，而是把一个不能回避的现实摆到了明面上。

房住不炒守住的，是不投机、不泡沫的政策底线；保值增值托住的，是普通家庭对财产安全的合理诉求。二者非但不冲突，反而理应在政策设计里被同时安放。

对于打算在2026年年底或者2027年入市的朋友，选房这件事的重心也在变，地段、品质、物业、社区配套、开发商信用，被前所未有地放到了权衡的最前面。

一个健康、有韧性的房地产市场，既要让想买房的人能买得起、住得好，也要让已经买房的家庭安心、踏实，不用天天盯着挂牌价心里打鼓。