广东
观点网讯：9月20日下午，2026城市更新大资管论坛分会场一在青岛1907光影俱乐部举行，主题为“城市重塑、在地创生与自主更新”。
高和更新CEO王柯翔作为主持嘉宾，与中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹，厦门大学建筑学院、经济学院双聘教授赵燕菁，北京首开集团城市更新事业部副总经理项南，湖北联投保租房业务副总经理庞颖，上海链家新房总经理兼旧改业务线负责人徐向东共同展开《原拆原建自主更新趋势与机制探索》为主题的圆桌对话。
秦虹在上午发布《城镇老旧住房自主更新原拆原建的机制与实践（2026白皮书）》并讲解核心机制之后，在圆桌对话中进一步剖析，自主更新首要瓶颈是居民观念转型，以往居民等着政府征拆，如今从“拆迁致富”预期转向居民自掏腰包改善居住，认知转变难度巨大。
其次，小区业主组织协调治理成本极高，项目前期沟通筹备周期远长于建设周期。
赵燕菁对此持同样观点，他认为，整个自主更新的关键，就在于“自愿“。而一众参与者中，最难的业务环节就是产权人。他表示，城市更新的价值在于可以把一个低价值资产变成高价值资产，这一价值落差越大，老百姓改造的动力便越大。
赵燕菁从居民、专业服务商、政府三方收益分配进行拆解，提到改造后资产升值空间越大，居民参与意愿越强。
但政府应审慎使用普惠补贴，避免形成补贴依赖。政府要维护房价基本盘，保障更新后资产价值；可通过产品重构、用地腾挪等方式，放大老旧物业价值。
落到实操层面，项南提到，推进原拆原建过程中，居民更新意愿高低是项目选择推进的前提。她提及，当前居民每户出资已从20‑40万元攀升至50‑100万元，出资压力显著增大。
以朝阳区项目为例，项南介绍，一般情况下政府的区属国企或者政府主导项目都会走征收，首开现在做城市更新类的项目，基本上都是国有企业自主腾退。
所谓腾退的概念，是由企业主导，政府帮拆的方式来进行。首开项目探索企业自主腾退模式，逐步引导居民接受自出资更新。
由征收拆迁到自主腾退走通之后，首开也在探索从单栋改造走向片区统筹，盘活公共空间运营收益。
庞颖则以武汉项目指出，中部城市推进自主更新、原拆原建面临结构性困境，难以仅依靠居民出资实现项目平衡。
她提到，项目作为商住混合用地，该项目有居民的投入，有办公的收益，还有20年以上运营的收入，加上政府再补贴一部分，才维持了这个项目的平衡。当前已进入后地产时代，房产属性由金融产品转向消费产品，老旧住宅改造后的资产升值空间有限，居民难以形成改造收益预期。
面临改造成本与资产升值空间不匹配的现实困境，庞颖认为，要立足片区体检挖掘配套运营收益，依靠定制化产品设计匹配居民差异化需求。
市场化主体链家徐向东表示，纯市场化模式下，不同年龄、诉求的业主诉求分化显著，独居老人、上班族各有现实顾虑，需要配套过渡安置等解决方案。他以链家依靠五恒系统、智能住宅等举例，提出产品力升级能够激发业主改造意愿。
王柯翔最后总结道，机制和路径都在探索当中，也希望能在白皮书里可以找到更多的答案。
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