车库返潮致业主摔伤，物业履职缺位需担责！

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地下车库潮湿积水、地面湿滑，

是不少小区的常见隐患。

业主在车库因此滑倒受伤，

物业公司是否要承担赔偿责任？

张女士是幸福小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。小区紧邻湖泊，受地理位置、空气湿度等影响，地下非机动车库较长时间内存在返潮、地面湿滑问题。

2024年7月，张女士在小区地下非机动车库驾驶电动车起步后转向，因地面湿滑导致车辆后轮打滑、车身失控侧倾，从而摔倒在地。当日，张女士至医院就诊，被诊断为L2椎体骨折。

事故发生后，张女士家属多次联系物业公司，反映地下车库长期潮湿积水、无警示标识等，并拍摄现场视频。视频显示，非机动车库地面大面积潮湿甚至局部有浅积水，四周墙根有水印。

双方沟通中，物业公司客服及经理称小区地下车库地面湿滑可能为极端天气导致，小区又紧靠湖泊，都可能导致地下非机动车库潮湿，已从其他项目借除湿机进行支援。

诉讼中，物业公司又抗辩称，张女士摔倒系自身操作不当所致，现场视频监控不足以证明地面湿滑；公司已张贴“小心地滑”等警示标语，已尽安全提醒义务，无需承担赔偿责任。

法院经审理认为，张女士提交的受伤过程监控视频、医院病历、事发后双方沟通记录等证据，与其当庭陈述相互印证，形成完整证据链，可以认定案涉事发地的地下车库地面潮湿、部分地面甚至有明显积水，张女士摔倒主要因地下车库湿滑所致。

另经法院现场勘查，该楼栋电梯出口、地下非机动车库出入口坡道及电动车停车区域的警示标语，均为物业公司在事故发生后才张贴的。

因此，物业公司未尽到履行安全保障义务，是事故发生的主要原因，应当承担主要的过错责任；张女士作为完全民事行为能力人，其对于地下车库有积水时，启动、驾驶电动车可能发生意外，应有相应的认知和判断，其未尽到谨慎的注意义务而摔倒，本身亦有一定过错。

最终，法院认定物业公司对张女士的损害后果承担70%赔偿责任，其余损失由张女士自行承担。

物业服务合同是物业公司为业主提供专业化、规范化园区管理服务的有偿契约，保障小区公共区域安全、有序、合规使用，是物业公司的核心法定与合同义务，绝非流于表面的形式工作。

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，物业服务人对小区共有区域负有持续养护、动态管理、全面安全保障的法定义务。该义务不是被动、消极的事后补救，而是结合小区区位特点、固有环境风险、日常使用场景，主动、合理、持续开展隐患排查与整治的前置性义务。

相较于普通业主，物业公司具备专业管理能力、风险预判能力与资源调配能力，更应主动发现、整改园区常态化安全隐患。针对临水小区车库返潮、地面湿滑等固有问题，物业不能以“天气原因、地理位置”为借口推脱责任，更不能依靠事故后补贴警示、临时补救的方式敷衍履职。

对物业公司而言，公共区域安全管理重在“事前预防”，而非“事后补救”。针对车库返潮、地面湿滑、台阶破损、灯光昏暗等常态化隐患，必须建立常态化巡查、除湿保洁、风险公示、隐患整改台账，警示标识需提前、固定、醒目、持续有效。事故发生后补贴标识、临时整改，无法免除过错责任。因消极履职、敷衍管理造成业主人身财产损害的，需依法承担侵权赔偿责任。

对广大业主来说，在小区公共区域受伤后，切勿自认倒霉。第一时间留存现场视频、照片、监控录像、聊天记录、就医票据、诊断报告等完整证据，固定隐患长期存在、物业未履职的事实。同时，业主自身也负有谨慎注意义务，未尽安全观察义务导致受伤的，自身也需承担部分责任。双方按过错比例分担损失，是此类案件的普遍裁判标准。

（*文中均为化名）

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第一千一百九十八条宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

来源：新吴法院

编辑：赵伟

审核：朱红金

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