博鳌特写 | 保利物业靳勤：物业服务需要的是质价相符

观点网 物业行业正在经历一场深刻的变革，而变革中仍然暗藏机会。

8月的海南夏日明媚，同一时间线下，三千里外有小区再次“炒掉物业”，一海之隔也有业委会刚刚完成物业选聘工作，还有更多被社交平台算法略过的物业撤场、接盘正同时发生在或远或近的某地。

从小区基本的“四保一服”，到更进阶的生活服务、到家服务，物业服务在现代住宅小区中早已是难以替代的存在。

或主动或被动的物业撤场背后，不论谁人来去，在退盘与接盘之间，物企们就像海浪一次又一次拍打在沙滩上，扬起的泡沫消散后仍有机会再次回到岸上。

就在情况更为复杂、行业面临质价诘问的时刻，时隔七年，我们再次与保利发展下属保利物业党委副书记，保利城市建设服务有限公司董事长靳勤相聚于博鳌直播间，一起看见物业行业的过去、现在与未来。

2026年是物业行业新的起点：“十五五”规划首次将物业管理纳入国家顶层制度设计，明确物业可延伸养老、托育等民生服务，将物业融入完整社区、城市更新等核心环节。

谈及这一政策定位带来的行业变化，靳勤点出了物业费降价、物业大撤退、低价竞标等行业现象背后最核心的逻辑——物业服务需要的是质价相符。

他坦言，行业近年来问题较多，主要集中在小区物业费定价、服务质量不满意、需求未充分满足且价格偏高等方面，加之企业间竞争加剧，出现带资入场、低价竞标等现象。

“这些本质上都是市场竞争加剧的表现。市场环境趋紧，倒逼企业加快提升发展能力；业主期望值上升，对服务提出更多要求，若未能满足，便会产生降价诉求。”

在靳勤看来，问题的根本在于部分物业服务没能实现“质价相符”，也就是服务质量与收费标准不匹配。

行业中也有很多正面案例，一些高端楼盘从交付起一直保持优质服务，业主从未提出降价或换物业，没有陷入恶性循环。

靳勤进一步解释道：“并不是说高端项目就相对好做，而是高端楼盘从交付起持续按标准提供质价相符的服务，获得业主认可后，关系会相对稳定。在此基础上每年做好服务亮点和细节提升，业主满意度会逐步提高。”

针对今年上半年出现的物业企业主动撤场，靳勤表示，企业撤场通常有两类原因，一是业委会或业主的服务诉求与企业供给难以平衡；二是项目亏损严重，无法持续经营。

“保利物业在续签时若遇到带资要求或超出合理极限的条件，即使不盈利也无法满足，就会果断撤场。我们不会以降低费用、削减服务标准来换取续约，那样只会形成恶性循环。”他强调：“关键仍在于能否做到质价相符”。

风暴平等袭向每一位参赛者，大部分上市物企都失去了过去的增速，但机会并未走远。

谈及行业未来三年的结构性机会，靳勤认为，首先需要服务理念升级，不能仅停留在基础物业服务层面；其次，服务产品也需升级，在基础物业之外拓展增值服务，如居家养老、康养、资产打理和社区运营等；此外，必须强化服务品质。

“目前不少企业‘看菜吃饭’，按收费定标准，一旦业主降价便降低品质，导致社区内产生分歧。质价相符的根本前提是让业主满意，只有业主信任，才可能接受增值服务。”

对于业主关注的“性价比”与企业坚持的“质价相符”之间的关系，靳勤认为两者视角不同。

“前者从业主感受出发，期望付出较少费用获得更高服务价值；后者从企业角度，按收费提供相应标准。长期主义要求企业让业主感知到高性价比，而企业自身则坚持质价相符原则”。

或许是意识到上半年住宅物管方向的市场竞争正在升级，在年中节点时，不少上市物企不约而同地表示要重点发展非住宅业态。

而保利物业的选择，是坚持覆盖住宅、商企产业园、城市公共服务三大基础板块的“大物业”全运营商战略。

靳勤透露，保利物业“3+2”赛道中每一个方向都很重要，并不存在侧重某一赛道发展的情况。“住宅是基本盘，服务品质会直接影响商办和公服的市场竞争力；而商企和园区服务代表新生产力方向；公共服务贴近政府和群众。我们三大事业部相互融合、资源互通，仅在特定大项目上有所侧重。”

就在观点2026年博鳌系列活动开始前，保利物业刚透露正式进驻横店影视城项目的消息，靳勤在采访中向我们拆解了保利物业是如何在全域服务这一创新赛道上走向全域景城。

根据介绍，保利物业全域景城模式盈利主要来自基础服务、增值配套、资产管理和招商收入，但模式复制难度不小，难点在于“千城千面”。“每个景区、街区的文化、氛围、建筑特点各异，这是需要我们结合当地特色再进行定制化策划。”

今年上半年，“全域景城模式”已从前期探索进入产品化建设和模式复制阶段，保利物业新增拓展二十余个景区，包含白云山等4家5A级景区。

靳勤表示，未来1至2年，公司将推动该模式升级为产品体系完备、科技赋能充分、标准可复制的成熟业务模式。

靳勤特别提到，保利物业这十年完成了四次蜕变：角色上从服务外包承接方到城市长期运营合伙人；运营逻辑上从基础空间管护到人文场景全域运营；能力上从分散单兵作战到三重体系全链条赋能；视野上从化解眼前治理痛点到布局城市运营长远发展。

从守住“质价相符”的底线，到拓展“全域景城”的边界，保利物业的十年探索展现了一条从传统物业服务向城市综合运营转型的路径。

正如靳勤在演讲中所说：“物业服务行业的升级，并非追逐热点的短期博弈，而是一张蓝图绘到底的长期主义实践。”

在行业从规模竞争转向质量竞争的今天，保利物业这份坚守与蜕变，或许正是破局的关键所在。

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