“828新政”重塑上海土拍：顶级地块无人抢，低门槛地块抢疯了

“828新政”后，上海2026年第九批次土拍明显降温。

9月21日，上海进行第9批次土拍，出让3宗涉宅用地，分别位于黄浦老西门、静安大宁和浦东金桥，总起始价约120.94亿元。

按照以往市场，本次竞拍本该颇具看点，老西门十余年未见公开出让，大宁、金桥又是此前相对热销的板块。

但“828新政”落地后，房地产游戏规则发生变化。

“管住资金、提高门槛、推行现售，一套组合拳直接改写房企的现金流模型。对开发商而言，预售不再能靠‘卖楼花’回血，拿地后还需真金白银投入到竣工备案，回款周期被整体后移。”中原地产分析师卢文曦表示，拿地只是第一步，后续还要施工建设，连续两年现金流都是净流出、看不到回款，房企肯定慎之又慎。

这种审慎，在九批次报名环节已有体现。

往常核心区优质地块动辄十余家房企争抢，本次黄浦老西门仅中海一家报名，最终底价成交；静安大宁尽管质地优良，也仅有两家联合体入场；门槛最低的浦东金桥热度颇高，经历143轮激战，由中信泰富溢价近三成拿下。

左宇/表

“能上牌桌的人少了”

率先出让的黄浦老西门地块（C010302单元271A-03）位于老西门板块核心，土地用途为普通商品房、商业混合用地，出让面积8544平方米，容积率4.7。

地块距地铁8号线、10号线老西门站仅几百米，周边新天地、翠湖天地、复兴珑御等成熟城市界面环伺。这也是黄浦区时隔约12年再度有土地进入公开市场出让，公示之初即被视为本批次最大看点｡

据中指研究院测算，该地起始价38.88亿元，起始综合楼面价96900元/平方米；剔除商业建面、公共服务设施建面，实际起始住宅楼面价已达108750元/平方米，是黄浦区涉宅用地起始楼板价之最。早前市场曾预估，这幅地块有望成为2026年上海单价地王。

正是这样一宗“必争之地”，全程仅一家报名，最终由中海以38.88亿元底价独揽。

时隔12年，黄浦区首个招拍挂宅地为何遇冷？

第一太平戴维斯中国区住宅销售部战略咨询负责人、高级助理董事贺享维（Elsa He）表示，新政要求新出让地块优先现房销售，这让大部分原本有意参拍的房企望而却步，主要担忧在于回款周期拉长带来的内部成本增加。从拿地到销售可能拉长至3年，算上资金成本，能算得过账的仅剩头部央企，“不是市场冷了，而是游戏规则变了，能上牌桌的人变少了”。

楼板价之差

静安大宁地块（N070302单元117a-09）是本批次体量最大的一宗，占地约4.22万平方米，容积率2.4，起始价66.84亿元，为三宗地中起拍门槛最高的。

竞拍由两家联合体对阵：一方是建发联合象屿，另一方由招商、南山、滨江与南通瑞宏的四家企业组成。值得注意的是，本次土拍的高总价地块，已出现四家联合竞拍的现象，这在以往较为少见。

孙婉秋/摄

经过78轮竞价，建发联合体以70.5亿元总价竞得，溢价率5.48%，楼板价约6.96万元/平方米。

今年6月的五批次土拍中，建发就已斥资72.89亿元拿下大宁另一宗地块，彼时溢价29.63%，楼板价超过8万元/平方米；此次以更低溢价加仓同板块，既巩固区域话语权，也平滑了土储成本。

谈及二者楼板价之差，卢文曦直言与“828新政”细则迟迟未落地有关，“6月出让时楼板价8万，现在（溢价）才什么样？细则若不出来，第10批土拍或还会受影响。”

中信泰富激战143轮夺地

下午出让的浦东金桥地块（Y000902单元19-21）为纯住宅用地，占地约2.09万平方米，容积率1.8，起始价15.21亿元，起始楼板价约4.04万元/平方米。

地块位于金桥核心区，紧邻中环与杨高中路，距9号线台儿庄路站仅几百米，金桥核心板块新房断供已久，有望填补区域供应空白。

与上午的审慎形成反差，金桥是本批次报名最踊跃、竞争最激烈的一宗。

中信泰富、越秀、招商蛇口、金茂、绿城&浙江交投&西子共5位竞买人同台，经过143轮现场竞价，最终由中信泰富以19.72亿元总价竞得，成交楼面价52416元/平方米，溢价率29.65%。

买主中信泰富其实鲜少出现在上海土地市场。市场观点认为，低起拍门槛叠加供应断档，让这宗体量适中、资金压力可控的地块，成为房企敢于出手的“安全牌”。

至此，上海第九批次土拍收官，合计收金约129.11亿元，竞拍热度略低于此前预期。

上海土地市场的温度正在切换。中指研究院上海数据总经理张文静指出，新政之下，房企在核心区位与外围板块之间、在总价门槛与利润空间之间将进行更为精细的权衡，投资行为“普遍审慎”，而其中低总价、低容积率、现金流周转较快的项目将获得更多关注。