明年3月起，新房供应或收缩12-18个月？买房还是买地产股？

沉寂许久的房地产板块突然爆发，万科A、绿地控股两连板，世联行4连板，金地、华发纷纷涨停。表面应该是近期政策密集出台的情绪催化，但真正让资金兴奋的，或许是一场高盛组织的中国地产专家电话会。

据新浪财经报道，会上上海易居房地产研究院院长丁祖昱预计，销售模式改革或导致2027年3月至2028年9月出现12至18个月的供应收缩；中端国企及强区域性房企或在行业格局重塑中获得更多市场空间。一石激起千层浪，投资者圈子里瞬间分裂成两派：有人摩拳擦掌准备抄底地产股，有人则嘀咕——房子都过剩了，怎么还会短缺？现在到底该买房，还是买地产股？

咱们先来看看这个预判的逻辑。丁祖昱的核心依据，是8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》。这份文件规定，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人支付的首付款、个人住房贷款等资金应全部存入资金监管账户，待项目竣工验收后方可解除监管；新出让土地项目优先选择现房销售。西部证券将这一机制概括为“现房销售化+资金封闭化+房贷后置化”三重机制，直指房企融资与销售底层规则的重塑。翻译过来就是：过去开发商拿到预售证就能回款、用购房者的钱去拿下一块地的模式，被从制度上拆掉了。开发商加快施工、提前回款的动力大幅下降，新增可售库存将出现明显缺口。

丁祖昱将供给变化划分为三个阶段：短期来看，开发商赶在8月28日新规生效前抢批预售许可证，市场供给暂不会明显收缩；中期来看，2027年3月至2028年9月将成为供给收缩最明显的阶段，预计持续12至18个月；长期来看，随着开发商逐步适应新销售模式，供给节奏有望重新趋于稳定。二手房供给虽可部分对冲，但难以完全填补新房缺口。这12到18个月的短缺窗口，或许正是资金提前博弈的焦点。

但必须把镜头拉远，看清行业底层结构已彻底改变。住建部在9月18日国新办发布会上明确表态：房地产已进入存量时代。二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已达52%，超过50%标志着进入存量时代；同期全国二手房交易面积同比增长10.6%。核心矛盾从“有没有房子”转向“房子好不好”，投资属性弱化，居住属性回归。城市更新、老旧小区改造成为稳投资抓手，“好房子”建设重塑品质标准。存量时代叠加未来供给收缩，优质房企的价值确实面临重估，但这不意味着所有地产股都能鸡犬升天。

回到那个尖锐的问题：现在该买房，还是买地产股？

先看买房。如果你是自住需求，核心城市优质地段的“好房子”依然值得关注。国家统计局公布的8月一线城市新建商品住宅销售价格同比数据为：一线城市同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点，上海单月同比上涨3.0%。库存压力也在缓解，商品房待售面积同比减少1.1%。但若抱着投资暴利心态入场，恐怕要失望。存量时代，普涨行情难现，选错城市和地段，依然可能站岗。房子的逻辑已经变了：它正在褪去金融光环，回归消费品本质——你买的是居住品质，不是一张稳赚不赔的船票。

再看买地产股。短期两连板是情绪和资金博弈，中期供给短缺逻辑要到2027年才兑现。从估值角度看，当前房地产上市公司普遍较净资产大幅折价，机构研报认为地产股估值已过度反映房价下行预期，股价处于中期底部。汇添富基金经理指出，行业经历5年调整周期后已逐步具备见底特征，当前很多城市的租金收益率与房贷利率基本相当，持有成本明显降低。配置方向上，基金关注三条主线：资产负债表健康的开发类企业、现金流稳定的物业管理相关企业、城市更新等轻资产存量运营企业。而丁祖昱特别提示，中端国企及强区域性房企有望在格局重塑中拿到更大市场份额，这为选股提供了更具体的参考方向。

但风险同样不容忽视。2026年1至8月房地产开发投资同比下降19.9%，新开工面积下滑24.8%，行业整体仍处于筑底调整阶段。政策效果不及预期、销售与回款不及预期、流动性风险加剧，仍是悬在板块上方的核心变量。两连板的短期爆发力更多来自情绪面，而中期供给短缺逻辑的兑现，需要以2027年为时间窗口来审视。对于普通投资者，与其追高博弈短期波动，不如沿着“好房子”建设、城市更新和优质央国企三条主线，寻找估值合理、现金流稳健的标的进行中长期跟踪。

买房还是买股，答案取决于你的资金属性、风险承受力和持有周期。但有一点可以肯定：闭眼买房获取超额收益的时代结束了，闭眼买地产股赚钱的时代，也从未到来。

作者：郭一鸣
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