山东
商贸公司租赁商铺
并在内安装了扶梯和货梯等装修物
后因经营不善
无法按期缴纳租金
导致提前解除租赁合同
那么
这些装修物该如何处置
案情简述
某房地产开发公司名下有一套二层商铺。2018年4月，某食品商贸公司承租该商铺用于经营超市。租赁期间，商贸公司为装修商铺，购置了两台连接一二层的扶梯、一台货梯，并安装了空调、变压器及发电机等设备。后因经营不善，商贸公司开始拖欠租金。
2024年5月11日，房地产开发公司向商贸公司发出催告函，要求其三日内付清欠租，否则租赁合同自动解除，商铺收回。商贸公司当日签收该函，但未履行付款义务。2024年6月3日，商贸公司停止营业并关闭超市，但未按约定交还商铺。
经房地产开发公司多次催告无果，遂将商贸公司及其股东李某诉至法院。
房地产开发公司认为，商贸公司在收到租金催缴函后，未在指定期限内支付拖欠的租金、电费及违约金，导致合同目的无法实现，其有权解除合同。根据约定，租赁合同已于2024年5月14日自动解除。
原租赁合同明确约定：租赁期满后，商贸公司投入建设的设备设施及物件，除可移动的部分归商贸公司所有可以搬走外，商贸公司不得拆除所有投入的装修工程、机电设备（比如电梯、扶梯、空调等）及设施，应无偿移交给房地产开发公司归其所有。据此，商贸公司交付商铺的同时，应无偿交付电梯等相应设备。
商贸公司和李某共同辩称，合同约定将电梯等设备无偿移交给房地产开发公司，是考虑到十五年的租赁期满后，相关设备已经接近报废状态，此时设备折旧率非常高且使用价值低。现相关设备仅投入使用五年，若房地产开发公司需要继续使用该设备，应按照设备的市场价值支付相应费用。
法院审理
法院审理后认为，商贸公司已逾期缴纳租金达45天以上，合同约定的解除条件已经成就，房地产开发公司有权单方面解除合同，房地产开发公司发送的函已到达商贸公司，故确认双方之间的租赁合同解除。
关于案涉电梯等设备的归属及补偿费用的问题。法院认为，根据合同约定，租赁期满后设备才归房地产开发公司所有。现租赁期限未届满，虽导致租赁合同解除的责任在商贸公司，但房地产开发公司主张电梯等设备无偿归其所有，不符合合同约定及公平原则。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
本案中，案涉的电梯等设备附合于建筑物，拆走使用价值不大，房地产开发公司主张归其所有，视为同意利用，故房地产开发公司应适当补偿。综合电梯等相关设备的使用年限及违约责任归属、后期维护成本等因素，一审判决房地产开发公司按照相关比例支付补偿费用，二审维持原判。
法官说法
转自：山东高法
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