广东
现房新政至今，被打了个措手不及的开发商们，骚操作是越来越多了！
前几天，我们看到网传消息，广州有网红盘，要把首付比例上调到30-50%！
虽说后面我们跟开发商核实时得到否定的答案，但这类消息，或许并非空穴来风。
新政后，不少开发商已经被逼得开始换玩法了！
高首付买家，在市场横着走！
最近，深圳的一些新盘，都是开始出现首付阶梯级折扣！
简单来说，首付给的越高，折扣的力度越大！
例如，深圳光明的“日光盘”龙湖观萃，就是首个采用首付层级定房价的新盘。
在开盘的基础折扣上，首付25-39%基础折扣*95折 ；首付40-59%基础折扣*95折*99折；首付60%及以上基础折扣*95折*99折*99折。
也就是说，同样买一套400万的房子，首付25%跟首付60%，总价能差出约25万！
此外，还有同在光明的振业天境云玺。最近一次加推时，首付≤40%约93折；40%-60%约92.5折，60-80%约92折，80-90%约91.5折，全款约91折。
而这些项目如此急于“求你多付钱”，原因也很简单——
抢回款！抢现金流！
现房新政后，各地的细则虽然还没出，不一定立即跟上现房销售。但在回款方面，至少也会要求主体结构封顶才能预售，购房款全额进监管账户，不能随意动用。
这意味着什么？现金流压力剧增！
前期拿到的首付款越多，进入封闭账户的资金规模越大，好歹能减少对开发贷和外部融资的占用，减轻一些压力。
至于广州，虽然目前还没听说有项目跟进——毕竟参考深圳的这几个盘，基本都是销售情况不错的热盘，不怕搞这一套会赶走客户。但这些操作，或许会给广州一些开发商启发...
广州如何跟进，急死人了！
说回广州。
大家翘首以盼的新政细则，广州之前表示预计10月出台。
不过，近期不少城市，都陆续流传出细则。比如前阵子的武汉，内容就包括调整土地出让保证金及首付款比例，允许分期缴纳土地出让金，支持分割办理土地证等。详情可戳炸裂！828新政后首份细则爆出，广州要抄作业？
还有上海，也传出一些细则内容，包括允许首付款采用银行保函置换；可以分节点毛坯竣备和精装修竣备两次释放按揭贷款；允许分幢竣备；土地款可以分期支付，最长2年等。
当然，这些都还没有官宣。但广州要发布细则的话，其实内容大概率跟这些大差不差。
像前几天，即将在10月9日出让的黄埔映日路地块，就打响了新政后土地出让的首次改革——
50%首期土地出让金在成交后30日内缴纳，余款一年内缴清。
虽说没到分期两年那么宽松，也可以看出广州的思路跟其它城市是一致的——
尽量减轻开发商的现金流压力。
因此，接下来的广州，很大概率会往以下几个方向走：
1、土拍降门槛，降体量！
之前的土地沙龙，就有开发商表示，新政的方向很好，但代价不能全靠开发商担下。
那至少在土地出让层面，官方还是可以做一些让步、甚至让利。
比如，降起拍楼面价、保证金比例下调、土地款允许分期支付。一些较大的地块也可以切成小地块出让。主城区宅地进一步“小而美”化，会是大趋势。
2、竣备/现房的要求不会一刀切！
现阶段一些核心区的地块，大概率还是有机会争取封顶即预售。往后再慢慢调整要求。
3、分栋/分单元竣备成为常态！
大盘不再追求整盘一起竣备，而是按组团、楼栋、毛坯/精装拆分。
而对购房者来说，长期来看现房销售肯定是好事。
短期来看，最直接利好的是改善买家！
一方面，手头资金较充裕，有全款或者五成以上首付的实力的话，接下来有可能在谈价上占据主动权！
另一方面，如果是置换，短期内不急着出手的话，可以慢慢等到新房竣备，实地看工区、户型、采光...心里更加踏实。
说到底，现房新政是把确定性还给购房者，把风险还给本应该自己承担风险的各方。
开发商、银行、地方，可能都会有需要适应、克服的地方。但这个大趋势摆在那，跟不上的，只会被抛弃。
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