“8·28”新政后中海214亿扫货，大举拿地背后的风险与博弈

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9月21日，上海黄浦区老西门一宗备受瞩目的核心宅地底价成交，中海地产以38.88亿元独家摘得，溢价率为零。

这是“8·28”新政后中海地产拿下的第三宗地块，也是其在上海拿下的第二宗地块。

当不少房企选择“谨慎补仓”时，中海地产却开启“扫货”模式。从深圳福田257轮鏖战到上海黄浦底价拿下，这家央企的投资逻辑究竟是什么？

新政后在沪深连落三子，合计耗资超214亿

上海老西门地块的稀缺价值不言而喻。地块位于黄浦核心区域，距地铁老西门站仅0.4公里，周边聚集了上海市实验小学、光明初级中学、曙光医院等成熟配套。

中指研究院指出，该地块起始综合楼面价96900元/平方米，剔除商业及公共服务设施建面后，实际起始住宅楼面价高达108750元/平方米，已是黄浦区涉宅用地起始楼面价第一，在全市位列第四。

然而，这场土拍现场仅有中海一家房企参拍。最终成交溢价率为零，底价落槌。

老西门地块并非“8·28”新政后中海拿地的孤例。就在十天前，深圳“8·28”新政后的首场宅地土拍中，中海地产经历了截然不同的场景。

9月10日，福田核心区香蜜湖板块稀缺住宅用地出让，7家竞买人竞价257轮，最终中海地产以总价25.5亿元斩获地块，溢价率125.46%，成交楼面单价98069元/平方米。该地块为福田核心区香蜜湖的稀缺住宅用地，周边3公里范围内已有多年未供应宅地。

中指研究院称，剔除配建面积后，实际住宅楼面价103147元/平方米。该成交楼面价也刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP2位置，仅次于今年6月保利置业斩获的南山区粤海街道T204-0153号宗地（成交总价57.72亿元，成交楼面价108680元/平方米，溢价率150.74%）。

再往前推，8月31日，上海八批次土拍中，中海以150.19亿元底价独家竞得普陀真如“巨无霸”组合地块，创下普陀区土地出让总价纪录。

三宗地块累计拿地金额达到214.57亿元。

上半年拿地近乎“温吞”的中海，在下半年骤然提速，7月初至半年报发布，中海地产在北京、深圳、香港、太原、宁波新增购地9宗，权益地价256.8亿元。其中北京市场尤为引人注目，中海地产半个月内耗资155.8亿元拿下酒仙桥、广渠路、刘娘府三宗地块。

即便在“8·28”新政出台之后，中海的拿地脚步依旧没有放缓。

角逐行业“一哥”，大举拿地是在博弈政策窗口？

大规模逆势拿地的背后，是房企头部席位白热化的规模竞赛。

上半年，从全口径销售额排位来看，保利发展位列第一，中海地产第二，两者仅相差7.56亿元。此后保利的领先优势逐步收窄，直至今年前8个月，中海地产在全口径销售额上首次超越保利，登顶行业第一。

过去三年，保利一直稳坐头把交椅，中海则徘徊在第二、第三之间。2026年恰逢中海集团董事长颜建国法定退休之年，如果能够稳住当前优势，中海将首次拿下年度销售规模第一的宝座。

不过在“8·28”新政地方细则尚未完全落地的背景下，市场整体拿地情绪依旧偏谨慎。上海黄浦老西门、静安大宁等优质宅地入市，市场期待度颇高，最终一宗底价成交，另一宗溢价率也仅为5.48%。

“房企当前拿地态度趋于审慎，为现房销售环节预留了一定的定价与利润空间。”中指研究院上海数据总经理张文静如是说。

过渡期的另一面，是地方细则正在打开的“时间窗口”。据媒体报道，9月中旬，武汉版细则流出，覆盖土地、预售、现房销售、信贷等17条措施。在土地端，新出让土地竞买保证金拟按起始价的10%收取，出让金最长可在2年内分期缴纳，1年内缴纳比例不得低于50%；支持分割办理土地证，“缴多少办多少”，大盘可拆成小盘滚动开发。在现房销售端，项目可分栋交付，精装拆成竣工验收和交付验收两步，毛坯状态即可放贷，开发商回款节点前移。

若上述措施落地，“封顶预售、现房销售”新规下，放宽拿地门槛、竣工验收，能够帮助房企缓解现金流压力。武汉版细则可以作为一个观察政策的窗口。

这或许也是中海地产敢继续拿地的另外一个原因。不排除在其他房企拿地谨慎时，中海地产卡位政策过渡期，抄底拿地，押注土地端配套支持政策的宽松。

各地细则落地节奏、宽松尺度尚未明晰，中海此番押注政策红利能否如愿兑现，仍需拭目以待。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐