新政重构楼市 厦门保利御宸天悦拟涨价1%

观点网 一份涨价通知与一个分化的市场。

近日，市场传出消息，保利发展与厦门安居安控联合开发的五缘湾顶豪项目--御宸天悦宣布，自9月20日起全线上调售价，剩余房源折扣统一收回1个百分点。按项目主力总价1500万元-4000万元计算，相当于每套房“涨价”15万元-40万元。

事实上，这并非孤例。828新政落地以来，成都已有20余个项目、合肥超20个楼盘以“收回优惠”形式变相涨价，幅度多在1%-3%；上海保利旗下三个新取证项目上调1%，杭州保利天奕9月1日新批次备案价上调约1000元/平方米。

而厦门，正是828新政后重点城市中首个在土拍中加入现房销售条件的城市。预计9月24日出让的湖里2026P13后埔地块被“强硬”要求项目完成竣工验收并办理房屋首次登记后方可销售。

由此看来，这轮“1%”涨价的背后，有着更深层的市场逻辑。

涨价底气

分析项目前，先把厦门楼市的基本面摆上桌面。

国家统计局数据显示，8月厦门新建商品住宅价格环比上涨0.1%，在70城中逆势“翻红”，而主要原因是岛内高端项目集中备案带来的结构性抬升。同期厦门二手住宅价格环比仍下跌0.6%、同比下跌4.8%。

成交量上，8月厦门一手住宅网签953套、环比骤降39.7%，二手住宅网签1842套、同比增长9.5%；截至8月末，全市在售一手住宅库存约2.08万套，静态去化周期约21.9个月。

量价背离、岛内岛外分化，是厦门这波楼市的基本论调。

御宸天悦的故事则始于2025年4月24日。当天，项目所在的五缘湾2025P09地块共吸引保利、中海、建发、国贸&安居、厦门轨道5家竞买人，历经75轮竞价，最终由保利发展以34.14亿元竞得，住宅楼面价达5.06万元/平方米，溢价率12.34%。

五缘湾是厦门岛内公认的顶豪板块，又由于地块一线南向临内湾，距离湾岸仅约30米，紧邻五缘湾沙滩，可以做到楼栋南向看湾，且南向头排湾地块在五缘湾几乎断供多年，所以该地块亦是当年岛内竞争最激烈的地块之一。

项目占地约2.78万平方米、总建面约7.11万平方米，容积率2.56。2025年12月13日，保利安控御宸天悦首次开盘，2026年4月10日二次加推，主力为188-440平方米全四房以上大平层，仅274套、8种户型，均价8.5万元-9.2万元/平方米，部分高楼层、一线海景大平层单价可达10万元/平方米以上。

凭借稀缺地段与纯粹圈层，该项目上半年实现销售额27.49亿元，而据当地中介讲述，项目上一周又卖了1.5个亿，目前200平方米以上户型已基本售罄，仅剩少量188、196平方米面积的房源，开发商几乎没有库存压力。

据厦门网上房地产显示，截至2026年9月23日，项目274套房源中，待销售的仅剩下14套，已认购未销售的有71套，若记上已认购数据，整体去化95%。

事实上，厦门并不缺豪宅盘，湿地公园TOD璞瑞成交均价约6.5万元/平方米、建发五缘鲤约6万元/平方米，思明将军祠的天樾云颂约8.8万元/平方米，包括后续五缘湾TOD的高层项目，高端改善项目可选范围多，但唯独“绝版”的是景观资源。

御宸天悦能涨价，除了地段稀缺、货量稀少外，政策预期也是因素之一。828新政后，岛内新地块转向现房销售，开发资金占用周期拉长，未来新盘定价中枢大概率会抬升。

新政重构楼市

828新政的核心就是推进现房销售。预售门槛从“投资达25%”大幅提升至“单体建筑封顶”，房企要垫资到项目封顶甚至竣工才能卖房、拿到按揭回款。

据中信证券随后测算，现房销售模式下项目内部收益率（IRR）将从传统预售的15.8%降至3.6%--回款变慢、垫资变多，是每家房企都要重新算的账。

而厦门落地动作最快。9月3日，厦门挂牌两宗宅地，其中湖里区2026P13地块明确实行现房销售--须竣工验收并办理房屋首次登记后方可销售，将于9月24日出让，成为828新政后重点城市首宗“现售”试点地块；翔安地块则执行“封顶预售”。

新政后，不少区域的地块也采用现房承诺制，例如8月28日成交的广州南沙2026NJY-3地块，该地块由3个子地块打包，开发商只要承诺其中一个子地块做现房，剩下其他子地块仍然可以走预售，和厦门2026P13整宗地块强制全部现房的规则有明显区别。

对保利发展而言，厦门是其海西区域的重仓城市。

从早年同安、翔安、海沧的刚需改善盘保利叁仟栋、保利和光屿海、保利和光城悦等，到与国贸、中交联手的五缘湾大盘保利国贸天琴，再到已售罄的保利天悦，保利在厦门的布局策略愈发清晰--向岛内、向核心，而御宸天悦项目就是这套战略的延续。

回到御宸天悦这次上调1%售价事件，市场普遍认为是三层逻辑叠加。

短期看，这是房企常规的营销逼单手段。新政落地带来观望情绪，收回折扣比直接涨价更容易被市场接受，实际成交价和折扣前差距并不大。

中期看，供给预期发生变化，封顶预售、现房销售新规落地，未来岛内新盘入市节奏普遍延后一年左右，核心片区新房供给存在阶段性断档的可能；长期则是成本抬升，项目垫资周期拉长，财务成本上涨，优质地段楼盘定价中枢被迫上移。

但市场也不能盲目乐观。现房销售本质是开发成本回归真实水平，不等于房价普涨，房价最终还是由供需决定，现如今全国新房库存体量也并不小，新政并不支撑大范围涨价。

这一点在厦门同样成立，据贝壳研究院数据，厦门商品住宅可售库存约239万平方米，上半年末湖里去化周期仅10个月，同安却超过32个月，岛内核心资产有韧性，岛外远郊仍将以价换量。

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