9.24两周年，人们还是低估了房地产的修复难度

今天是2024.9.24行情两周年，用2年的时间回头看，是可以看出来当初的判断之对错的。今天你所得到/失去的，都来源于2年前的决定。

9.24以来2年，股市来看整体表现是很不错的。粉丝发的几张图，我直接转过来：科创50涨了158.3%、创业板涨了120.8%、上证指数涨了43.2%……

这个过程中更是因为人工智能浪潮的崛起，A股也深受其益。通信板块区间涨幅247.1%、电子板块涨幅201.8%，其间源杰科技、上纬新材、鼎泰高科、宏和科技这几只股涨幅都超过了25倍。

如果说从当初的股市化债的角度说，在某种程度上的确是做到了。也能显示出，A股如果真正的用心去改变一些规制，是有希望的——尤其是这几年政策在促进上市公司提高股东回报上做出的一些动作，是值得肯定的。

当然，和国际相比，还是有所逊色。这个期间，韩国KOSPI涨幅高达172.1%居首、中国台湾指数涨幅高达116.1%、日经225涨幅72.4%、纳斯达克指数涨幅49.9%、标普500涨幅34.8%……上证指数在这个区间跑赢了标普500，稍弱于纳指。这个背后其实显示出，日本韩国以及中国台湾在全球人工智能革命中的独特位置，三者每一个都在某个方面“高度掌控”的全球人工智能的发展。比如韩国在存储芯片领域高度控盘，日本在光通信、存储芯片等多个领域高度控盘，而台积电更是成为人工智能技术革命事实上的“守门人”。中国在人工智能领域自是不弱，但是掌控力还要加强。这些最终表现在了股市上。

但回到房地产，A股的房地产板块在9.24行情之后，也有正向的表现，两年累计涨幅11.6%，在31个申万一级行业中排名倒数第5。

从股市的角度，地产勉强可以说“稳住”了。但事实上，如果回到房地产行业与市场，要比股市“糟糕”得多。

2025年全年，全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%；今年前8月，这个数字变成4.8万亿，同比继续下降19.9%。

2025年全年，新建商品房销售额8.4万亿，下降12.6%；今年前8月，这个数字变成4.7万亿，同比继续下降13%。

2025年全年，全国住宅新开工面积4.3亿平米，下降19.8%；今年前8月，这个数字变成了积2.2亿平米，继续下降25.4%。

最直接的房价指数，基本上和先行指标数据一样，曲线都是继续下跌的。除了上海稍微好一些，其它无论一线二线，都是持续下跌的行情。

依中原大湾区指数，深圳在2024年9月房价指数为96.19，2026年8月房价指数为87.92，2年时间跌幅8.6%；广州在这个期间，房价指数从95.16跌到79.5，跌幅16.5%。反过来看香港，房价指数从2024年9月的85.59升到2026年8月的101.25，升幅高达18.3%。

同期，贷款数据创下历史新低。8月份，贷款同比增长4.9%，创下自上世纪90年代有记录以来的最低水平，家庭中长期贷款已连续第五个月萎缩，可比企业贷款额比2023年的水平下降了50%以上。

家庭中长期贷款恰恰指的是，刚需在买房方面已经开始越来越多的选择了少贷款。这一点，我在很早的时候就预言过了：房地产即便是在熊市，人们也会买房，但是他们不会贷款。这一点在今年已经成为了现实，随便翻看一下报道就能看到，很多媒体都开始关注到居民买房选择贷款的成数在显著下降。

摆这些数据，我主要只想再强调一点：即便是房地产大调整了5年，依然是很多人、很多人，低估了资产负债表修复的难度。

今年以来，不少粉丝说我太悲观，事实上，一句话总结我的全部观点：我对房地产形势乃至宏观经济形势的未来的确不乐观，但我对自己的未来可是相当的乐观。我希望大家把这两者区分开来，环境的部分归环境，个人的部分归个人，区分开来，你会大不一样。因为，人可以选择。这一点，我下面会讲。

我在2023年就判断到，这将是一场超过2008、至少远追1998年的大级别调整，在9.24政策出台之后，我也与一位同行电话聊了许久，我当时的判断至今记忆犹新：中短期内市场有望企稳，但是要涨，那是非常困难，长期看局面无法逆转。所以，还是要该卖卖。

但那之后我注意到，许多人依然是深陷“经验主义”思维不可自拔/不愿自拔，认为只要来个大政策，这个市场还可以立即翻头V型上攻。这2年来的事实，你可以说它起效果了，的确房价的下跌从体感上说，要缓和了一些。但是，如同半杯水，你可以看到下半杯装满了水，但同样也要意识到上半杯是空的。

资产负债表的修复，是极其困难的。为了方便粉丝们弄懂这一点，我在过往的文中一再强烈推荐了辜朝明。日本的房地产历史、日本的经济历史，包括日本青年在高增长垮塌泡沫结束之后的心态思潮变化——“宅男”、“社畜”……，都非常值得中国去研究（另一个是韩国，这三个曾经是同一个文化圈的经济体，人们自发的文化思潮是有共通之处的）。

我用描述不用数据讲这一点，简单的说一个公式：家庭收入下降+有贷房屋贬值+家庭支出上升。这个情况下，他的资产负债表修复要比他想象的更加缓慢且困难，凡是处在这样的状态的童鞋，会立即懂我的意思。一位粉丝，总收入下降的都不多，只是在未来看不到增长的希望了。他一套房子贷款了600万，如今市值掉到了500多万（反而做经营贷还可以做到600万）。他跟我说道：上有老下有小要养，刚性支出只会上升，这套房子如果卖掉，他有可能立即“破产”，反而是改成经营贷能撑久一点。这导致了一个奇景出现：他现在反而不敢卖房子。后台有一些恰恰处在这样的情景里，卖房子反而会垮得更快。

这样的情况，很多人都在面对苦熬。答案很简单：除非是他收入增加的速度显著超过家庭支出上升的速度，否则，他的资产负债表修复将会非常的缓慢。但事实上，收入增加的希望，在今天的经济形势中，不能说不存希望，但何其难哉。想要加工资，需要社会上有更多的工作岗位提供，那就需要企业扩大投资——这一点看看创造岗位最多的民间投资，2023年以来连跌（今年前8月掉了10个点）。

同样的公式放到企业身上，是完全成立的。在供给端，房企的资产负债表修复同样的难。即便是有丰厚商业租金收入的开发商，也要1）严控成本，减少拿地；2）加速去化，增加现金流；3）不再贷款。这样，每年的债务清完，基本上也就是够个维持运营而已。但在最近的“二十二条”出现后，等于是难上加难。预售改现售，大幅降低了开发商的资金周转效率，想上岸，再多几年。日本当年的企业，还债还了10几年，还到最后还到全员净现金状态。

这是我们每一个从业者、交易者都要面对的残酷事实，并且这也不仅是房地产的问题，最终要看到全社会投资预期、收入预期的转变。没有这些，只是政策（而且也只是修修补补的政策，谈不上是结构性的制度改革）的刺激，不会有任何实质意义。9.24政策的力度不可为不大，但是过去2年的市场，已经用事实说明了这一点：所有当初冲着9.24行情想入市买房赚一波（在此仅指投资房地产，非刚需自住者）的人，都没有赚到钱。

SO，回到2024年9月，我是这样的观点，如今还是。如果单单是房地产投资，还想靠着投资房子赚钱，那个时代远去了，并且在可见的时间长度里，它也难以再回来。我们是应该坚定信心，尤其对于北上广深的核心资产，但同时，也要学会“与时俱进”，思维要进化，面对世界的大变重新认识自己，学会改变。这无关悲观乐观，而是清醒面对事实之后的再选择。同样是2年时间，同样是一笔钱，如果你做正确了选择，你可以获得10倍于房地产最高租金回报率的回报。

这个时间，不算短。这个机会成本，已经很高。

楼市、股市交流，加微信号budao2000私询！