亚洲最大奥莱二期开业，独家揭秘操盘团队背后打法！

来源 · WIN奥莱世界（ID：Outlets_World）

作者 · 米娅 Echo

编辑 · 孙莉芸 付庆荣

图片来源 · 项目官方

2006年的中国奥莱行业，尚处野蛮生长的起步阶段，模式单一、粗暴，普遍靠工厂店聚集拼凑成“折扣卖场”。

这一年，青浦百联奥莱正式开业，凭借开放式街区形态、纯正名品折扣体系打破行业固有模式，迅速成为国内奥莱商业化、场景化的标杆范本。

彼时的青浦板块，尚属城市郊区，历经二十年深耕运营，这座标杆奥莱深度撬动片区开发建设，带动区域商业、文旅、交通全面升级，彻底改写了近郊城市界面与消费格局。

依托深厚运营积淀，项目2025年斩获63.5亿元销售额，持续领跑“全国奥莱店王”14年。2026年上半年，青浦百联奥莱板块延续强势势头，实现营收8.75亿元、同比增长10.18%，毛利率升至79.96%，逆势双增夯实行业龙头地位。

眼下，于9月21日启幕的二期项目，跳出单纯的空间扩容逻辑，以海派江南建筑风貌刷新奥莱场景高度，新增百余家优质品牌、丰富生活方式与体验业态，更打造苏东坡&Oria双IP文化叙事体系，构建“无界场”微度假生活目的地。

一二期合体，业界首先期待一个新答案：今年这个“亚洲最大奥莱”项目销售业绩，何时将突破70亿？

但与这个最能刺激外界敏感神经的数字相比，它还提供了更多指向奥莱经营本质的参考答案。

• 存量竞争加剧，老牌项目如何越活越年轻？

• 当前区域标杆项目扩建成为风，如何做到不止于大？

• 文商旅融合转型成为行业新命题，但怎样的商业叙述，才能不落入同质化陷阱？

当前，中国奥莱行业“提质增效”、“运营+资本”双轮驱动发展阶段持续纵深。全国奥莱项目，想要穿越新周期，必须对上述问题探索出自己的解法。

近期，赢商网与青浦百联奥莱团队聊了聊，或许能对正在求解的项目，获得一些启发视角。以下是QA实录：

01.

青浦百联奥莱二期，

演绎“海派江南“微度假

Q

赢商网：青浦百联奥莱二期如何与一期实现错位互补、差异化运营？

青浦百联奥莱二期并非一期的简单空间扩容，而是旨在打造更有松弛感的商业氛围，与一期形成多维度的差异化互补，使项目整体从“折扣场”到“微度假目的地”的系统性升级。

业态方面，一期主打国际大牌名品折扣。二期定位“无界场”，不止于奥莱，新增近百家店铺，集中引入运动户外、潮牌、香氛潮玩、宠物亲子及数码科技等品类，构建“传统零售+餐饮+生活方式”的复合消费体系。尤其是，放大了生活方式和餐饮业态的比例（约占二期的30%）。

建筑风格上，一期是加州小镇风格小镇，二期则是粉墙黛瓦的海派江南——一座连桥相连，两种风情交融。二期以“水巷浮洲”为理念，依托天然河道与绿地打造开放式江南水街，让商业空间兼具公共休闲功能，就像逛江南园林。

Q

赢商网：具体来说，青浦百联奥莱二期品牌矩阵有何特色？有哪些标杆品牌，或者能级比较高、体验度更好的品牌？

二期预计新增约104个品牌，其中包含the bálancing、W.management、追觅、kenzokids等全国奥莱首店；SnowPeak全球体验中心、ECCO全球首家全品类奥莱店铺、ASICS全国奥莱独家网球系列等特色店型。另一方面，青浦百联奥莱二期规划了约17%占比的香氛、饰品、潮玩、宠物、数码科技等生活方式新兴业态。

Q

赢商网：文化IP是青浦百联奥莱二期最大的差异化亮点之一。苏东坡与百联股份自有原创IP、百联好物推荐Oria这对跨时空组合，希望传递怎样的文化叙事？

青浦百联奥莱二期的文化IP上尝试，在行业内是比较少见的——不是在开业后才引入IP做阶段性引流，而是在开业前就提前设计了一套完整的文化叙事体系。核心是让两个“跨时空”角色相遇。

选择苏东坡，背后有清晰的当代转译逻辑。百联团队给苏东坡贴了一个人格标签：ENFP——外向、天马行空、随遇而安、走到哪吃到哪找乐子，无论顺境逆境都享受当下，和今天年轻人“拒绝精神内耗”的诉求高度共鸣。

Oria则扮演“连接者”。她原本是百联的好物推荐官，这次被重新设定为世代守护这片土地的精灵“獐”，人格标签是ENFJ，工作就是“收集一切有趣的东西推荐给客人”，身上有很明显的现代年轻人投射。

苏东坡IP的植入，是在海派江南场景里，串联南轩灵感集合店、东坡书房打卡点、海棠纹拓印体验，Oria移动向导小车，则把文化叙事变成了可走、可看、可参与的动线。消费者不是在“看一个IP展”，而是在一条有故事的街巷里完成一次微度假。

02.

“亚洲最大奥莱”，

不止于空间扩容

Q

赢商网：青浦百联奥莱的核心客群结构是什么？本地居民、青浦产业人群、长三角跨城游客以及境外游客的占比分别如何？

青浦百联奥莱客群呈现“本地为基、长三角为翼、境外为增量”的三层结构，其客群本身就呈现错峰分化：工作日以外地商旅人士、短途游客、外籍消费者为主，节假日以上海本地及长三角家庭客群为主，停留时长显著提升。

三层主体客群，消费力是毋庸置疑的，正因此青浦百联奥莱连续14年蝉联全国奥莱单店销售额第一，其中2025年全年销售额达63.5亿元。

本地居民及青浦产业人群是客流基本盘，依托周边居住社区、产业园区及虹桥商务区辐射，日常消费客流稳定。长三角跨城游客是最重要的增量客群，项目已成为辐射3000万人口的区域消费核心枢纽。境外游客增长迅速，外地游客和境外游客合计约占总客流的三成；2025年离境退税销售额突破5000万元，同比增长90%，可见境外游客消费转化能力增强明显。

针对境外游客持续增长的趋势，我们进一步完善离境退税服务流程，探索多语种导购、跨境支付便利化等配套措施，以国际化服务巩固入境游“购物首站”地位，助力上海国际消费中心建设。

Q

赢商网：一二期连通后体量大幅扩容，项目整体如何在增加体验业态的同时，平衡体验场景和零售坪效之间的关系？

二期扩容后，青浦百联奥莱总建筑面积突破20万㎡，品牌总数超过500个。体量大了，业态配比就成了关键。

最直接的变化是零售占比的下调。传统奥莱零售占比普遍超过80%，而新开的青浦百联奥莱二期整体零售占比约70%，这意味着有大量面积从“货架逻辑”转向了“场景逻辑”——被释放的公共空间转化为可停留、可互动、可消费的场所。

平衡的关键在于“体验做流量、零售做转化”。体验业态的价值不在于它自身的坪效，而在于它拉动的客群结构和停留时长。河畔月亮营地、东坡南轩灵感集合店、儿童乐园，都是让消费者停留的锚点。一旦停留时长拉长，餐饮、咖啡、亲子消费和零售的转化就有了更长的动线支撑。

总之，体验场景与零售效益的平衡调整，是在高毛利基础上做结构优化，而不是以牺牲盈利能力为代价换取流量。

Q

赢商网：长三角奥莱竞争激烈。二期开业后，青浦百联奥莱在区域竞争中，将获得哪些全新的、或者更强的差异化竞争力？

长三角奥莱市场的竞争确实在升温。佛罗伦萨小镇、比斯特上海度假村同样深耕微度假赛道，新入局项目也主打“奥莱+文旅+休闲”的多元模式。青浦百联奥莱的差异化竞争力，不是单点优势，而是几个维度的叠加。

第一是区位和交通的不可替代性。青浦百联奥莱距虹桥火车站、虹桥航站楼仅15分钟地铁车程，邻近地铁17号线嘉松中路站，同时毗邻G50沪渝高速和318国道，形成十字路网，天然覆盖“上海本地+长三角自驾+虹桥商旅客”三层客群，跨城客群到访的交通成本较低。

第二是业态组合的稀缺性。二期聚焦潮奢、潮流时尚、轻社交、生活方式四大主题，重点引入户外运动、亲子娱乐、特色美食等多元业态，承担“多元体验”角色。一二期形成“名品零售+多元体验”的互补共生格局。这种“既有大牌折扣、又有生活方式体验、还有文化场景”的组合，在长三角奥莱中目前是独一份的。

第三是政策资源的叠加。青浦区“环青浦奥莱商旅秀带”已列为区域六大标杆IP之一，2026上海体育消费季首发式也在青浦奥莱水景广场举行；9月21日晚上，第三届上海国际光影节青浦分会场开幕式也在青浦百联奥莱广场正式启幕。区级消费券、文旅资源、赛事资源与项目形成联动。这种政企协同的深度，是单体商业项目难以复制的。

Q

赢商网：青浦百联奥莱的进阶，对于百联股份维持全国头部奥莱运营商地位、拉动百联其他项目的协同成长，有哪些作用？

青浦百联奥莱对百联股份奥莱板块的意义，首先是“业绩压舱石”。2025年青浦百联奥莱贡献了百联奥莱板块近40%的销售额，这个占比意味着它的稳定表现直接决定了板块的基本盘。二期扩容后，体量增加、品牌丰富度提升、体验升级，将进一步巩固其在百联奥莱体系中的旗舰地位。

更重要的是“模型输出”的作用。百联奥莱已经明确了“聚焦精品 聚焦头部 聚焦高质量”的核心策略，冲刺2030年管理门店数达15家、规模超200万㎡的目标。要实现这个目标，需要一套可复制的项目模型。

青浦百联奥莱一二期的合体，为全国各地百联奥莱的扩建、全新项目的打造，提供新一代“文旅奥莱”模型借鉴。文化IP叙事逻辑、体验业态配比、微度假场景营造上的探索，可以为成都百联“熊猫主题公园漫步式奥莱”、郑州百联的“文商旅体展”，提供实践参照。

协同成长的另一条路径是“轻重并举”下的管理输出。百联奥莱正在加速轻资产布局，以“内生提质+外延拓展”双路径发力。青浦百联奥莱作为全国首家开放式奥莱、连续14年的销售冠军，其运营经验——包括品牌招商能力、场景运营能力、会员管理体系——本身就是轻资产拓展中最核心的“产品”。青浦奥莱跑通的模式越成熟，百联奥莱在其他城市做轻资产输出的议价能力和落地效率就越高。

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