经济学家：不出意外，到 2031 年，4 座城市房价将超过 2021 年高点

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前阵子经济学家马光远说了句话，结果被自媒体传得面目全非。

原话是：2031 年前后，少数核心城市的核心资产可能超过 2021 年的高点，但大约 70% 的城市回不去。

传到网上就变成了 "马光远：五年内房价回到高点"。他本人专门发文批评，说这些自媒体为了流量什么谣都敢造。

咱不掺和骂战，就把他的判断掰开了揉碎了看。你会发现，他说的既不是全国普涨，也不是空头支票，而是一套基于全球周期规律和中国城市分化的理性判断。

他看好的从来不是全国楼市，只是 4 座城市真正有价值的好房子。

对普通买房人来说，与其纠结 2031 年这个年份准不准，不如搞清楚一件事：哪 4 座、为什么是这 4 座、跟你手里的买房、换房计划有什么关系。

先说说为什么是 10 年。

这不是拍脑袋的玄学，是全球房地产市场反复验证的规律。美国 2006 年房价见顶，纽约、旧金山等核心城市的优质房产在 2016 年回到前高，正好 10 年。

日本东京核心区从市场真正触底到突破泡沫前高，也用了大约 10 年。

背后的逻辑很朴素：房地产深度调整期通常 3 到 5 年，这期间开发商因为市场冷清减少拿地、压缩新开工。等需求开始释放，从拿地、建房到形成有效供应还要 2 到 3 年，供需缺口最终推动价格修复，整个过程刚好 8 到 10 年。

中国这轮从 2021 年高点算起，已经走了 5 年，核心城市开始触底企稳，剩下 5 年左右的修复期，完全符合国际市场的普遍节奏。

历史上每一轮底部，都充斥着 "房价永远跌" 的悲观言论。2008 年如此，2014 年也如此，但回头看那些时点都是最好的布局窗口。首套房和改善置换的家庭，别在底部被情绪吓跑。

再说说为什么是这 4 座城市。

马光远点名的是北上广深，不是随便排的，是三重硬逻辑筛出来的。

第一重是产业。北京集中了全国 40% 的院士、50% 的独角兽企业；上海跨国公司地区总部超过 900 家。

深圳有华为、腾讯、比亚迪一批全球科技龙头；广州是华南商贸、生物医药、先进制造中心。这 4 座城市每年持续创造几十万高收入岗位。

第二重是人口。北上广深集中了全国 40% 以上的千万资产高净值家庭，每年留城就业的高校毕业生超过 50 万人，高收入人口还在持续流入。决定房价的从来不是全国总人口，是高收入人群往哪儿走。

第三重是稀缺性。2026 年这 4 座城市的商品住宅供地，普遍比 2021 年高点缩减了 40% 以上。北京全年商品住宅供地仅 140 到 160 公顷，核心区新增净地几乎为零。好地越来越少，好房子自然越来越金贵。

放到选房上，逻辑一模一样：这 4 座城市的核心区，地铁房、学区房、次新三居永远是硬通货。选房的时候把地段、配套、户型、得房率这几条卡死，比天天盯短期价格波动有用得多。

光说逻辑不够，数据已经在验证修复了。

四个领先指标同时向好，这在过去几轮周期里都是底部确认的信号。

库存方面，全国新建商品房待售面积连续 6 个月下降，深圳南山区新房去化周期只有 2.6 个月，8 个重点城市二手房挂牌量比去年同期大降 28%。供需关系已经从供过于求转向紧平衡。

租金方面，全国重点 50 城住宅租金连续 7 个月环比上涨，一线城市同比涨 4.1%。租金是最没水分的指标，完全由真实居住需求决定，租金涨说明真实需求已经回暖。

成交量方面，2026 年上半年北京二手房成交 9.36 万套，创近五年同期新高，一线城市二手房价格连续 6 个月环比上涨。有量支撑的回暖才是真回暖。

土拍方面，6 月一线城市宅地溢价率跃升至 63.39%，深圳南山地块经过 291 轮竞价、溢价 150.74% 成交，北京酒仙桥地块 248 轮竞价、楼面价 8.11 万。

开发商是对周期最敏感的群体，他们愿意拿真金白银抢地，本身就是最明确的看多信号。

四大信号同时出现，底部基本确认。首套房和改善置换的家庭，该认真考虑了，把房贷利率、公积金贷款、首付政策这些红利用足，现在的购房成本是近 20 年最低的。

当然也得说句实在话，马光远判断里最靠谱的部分，恰恰是他说 70% 的城市回不去。

他反复强调 "三个 20%"：未来只有大约两成城市、两成板块、两成房产真正具备资产价值。产业衰退、人口流出的收缩型城市，没有配套的远郊概念盘，无学区、无地铁、无改造预期的老破小，会慢慢回归纯居住属性。

这不是坏事，分化才是成熟市场的常态。东京核心区连涨 23 个季度创新高，北海道小城房价只有高点的 30%；纽约曼哈顿二十年涨了两三倍，底特律出现过 1 美元一套的房子。产业和人往哪儿去，房价就往哪儿走。

所以对普通购房者来说，未来选房就一个原则：把筹码放在有产业、有人口的核心城市优质标的上，避开那些注定走下坡路的资产。装修、家具、家电这些居住品质的投入，也优先安排在你长期持有的房子里。

2031 年不是精确倒计时，是一个方向判断。

房价的高点从来不是等来的，是产业、人口和资源一点点堆出来的。有未来的城市，自然会有新高；选对了地方，时间就是你最好的朋友。

免责声明：本文基于公开政策与行业公开数据做市场解读，不构成购房或房产投资建议。