存量盘活破局、代建赋能增长，金地集团筑底反转可期？

对于828新政，金地管理层判断，新政从商品房销售、住房信贷、房企融资、资本市场工具四大维度重构行业制度，对房企全链条运营提出更高标准。

出品|中访网

审核|李晓燕

地产行业正在告别高周转时代，828新政落地之后，行业底层经营逻辑迎来系统性重塑。在这一轮深度调整周期中，不少房企正在主动调整战略，剥离旧有发展模式的包袱，探索穿越行业周期的新路径。

老牌上市房企金地集团，正是其中典型代表。在2026年半年度业绩说明会上，金地管理层清晰传递出公司转型思路：收缩低效投资、盘活存量资产、做大代建等轻资产业务，以轻重并举的布局稳步实现减亏，为行业转型提供一份可观察的样本。

从半年经营成绩单来看，金地集团依旧处在阵痛修复阶段，但积极信号已经持续显现。2026上半年，企业营收有所下滑，归母净利润仍为亏损，不过亏损规模较去年同期明显收窄，减亏趋势确立。

利润端承压，核心源于行业周期带来的客观因素：过往项目集中结转减少，叠加市场下行，基于审慎会计原则计提资产减值。而值得留意的是，随着存量风险逐步释放，公司毛利率实现回升，公允价值变动收益大幅增长，对冲了部分经营压力，成为推动减亏的重要力量。

这份公允价值收益，来自金地多年布局的股权投资业务。早在2006年，金地便开启地产金融探索，在股权投资领域提前布局，基金投向覆盖高端制造、生命科学、云计算、新能源等多个战略性新兴赛道。

其中相关基金间接参与长鑫科技投资，带来账面增值，成为企业非地产板块的收益亮点。地产主业之外的多元化财务布局，让金地在地产下行周期，拥有了额外的收益缓冲垫。

相比短期账面收益，金地在债务端的成果，更被市场视作经营安全的基石。经过持续债务压降，金地在2026年4月完成全部公开市场到期债务兑付，公开债到期风险全面出清。

截至半年报节点，有息负债规模大幅压缩，债务结构持续优化，绝大部分负债转为银行借款，融资加权平均成本创下历史新低。同时，上半年经营现金流由负转正，手握近百亿货币资金，筑牢流动性安全底线。

易居研究院副院长严跃进评价，金地采取主动防御的经营策略，债务风险化解落地，现金流回正，为后续轻装上阵创造基础。当然，挑战客观存在，市场筑底阶段，房企销售端依旧承压，金地1至8月签约金额同比出现下滑，存量项目去化依旧是接下来一段时间的核心任务。

面对销售端压力，金地没有盲目扩张拿地，转而将重心放在存量资产盘活上，坚持以现金流为核心、以销定产。土地投资策略大幅精简，仅少量择机补仓优质地块，新增项目来源以土地置换、规划调整等存量改造方式为主。

在存量盘活的实践中，多个项目已经跑出不错的成果。大连由家村地块置换改造后的住宅项目开盘首推房源实现过半去化，后续持续销售，累计去化稳步提升。青岛、沈阳多个商改住项目改造完成，计划在下半年入市；湛江、杭州、南昌、金华等多地，同步推进土地置换、存量房源收储等工作。

盘活存量，本质是把沉淀在土地里的资产转化为可回流的现金，不用新增大额资本投入，就能持续补充企业现金流，适配当下地产行业低杠杆运营的新要求。

在存量开发主业“瘦身提质”之外，金地重点培育轻资产赛道，代建业务成为第二增长曲线的核心抓手。

金地管理代建业务在2026上半年新增签约服务面积保持正增长，更关键的变化在于委托方结构升级，国央企、城投平台这类低风险客户占比明显提升。代建业务不占用企业自有资金，依靠项目管理能力输出，收益模式更稳定，受地产周期波动影响更小。

除代建之外，持有物业运营、物业服务板块同样稳步成长。商业、写字楼出租率同比提升，物业板块在管规模庞大，持续拿下机场、高端产业园等优质大客户，服务边界持续拓宽。这套轻重并举的布局，正在逐步改变市场对房企单纯依赖开发销售的传统认知。

土地储备层面，金地坚持聚焦高能级城市，七成以上土储布局一二线城市。主动退出需求薄弱的低能级市场，短期会带来销售规模收缩，但长期来看，核心城市的资产抗跌性更强，产品溢价空间更高，为行业回暖预留资产储备。

对于828新政，金地管理层判断，新政从商品房销售、住房信贷、房企融资、资本市场工具四大维度重构行业制度，对房企全链条运营提出更高标准。

为此金地定下四大工作方向：投资端以现金流和股东回报为标尺，审慎拿地；融资端创新项目层面融资方式适配新规；开发端做好全周期运营，加速回款；推动产品、交付、服务能力转化为项目竞争力。

不止金地，保利发展、中国建筑、信达地产等头部房企，也在业绩会上回应新政带来的变革。预售、现房销售规则调整，宣告高周转模式走向终结，房企必须转向精细化运营、成本管控、产品力竞争。

保利发展持续保持优质拿地节奏，手握充足资金安全垫；信达地产则从加快去化、压降费用、稳定融资等多个维度，应对行业新考验。一众头部房企的调整，共同指向同一个方向：房地产行业告别规模竞赛，转向高质量发展。

金地当下的转型之路，有亮眼突破，也绕不开现实难题。市场整体处于筑底阶段，购房者信心修复尚需时间，短期销售承压仍是必须面对的现实。

存量项目盘活周期较长，代建业务虽然增长稳健，但单项目收益体量有限，短期内难以完全弥补传统开发业务规模收缩带来的缺口。股权投资收益更多为账面浮动收益，兑现存在不确定性。

但放在行业大周期里看，金地的转型路径具备参考价值。主动出清债务风险、消化存量减值、盘活沉睡资产、发力低杠杆的代建与运营业务，这套打法，契合房地产新模式的发展方向。放弃过去追求规模扩张的旧思路，转向现金流优先、稳健经营，把产品力、运营能力作为核心竞争力。

当行业浪潮褪去，房企比拼的不再是拿地速度与开发规模，而是资产运营、风险管控、持续创造价值的长期能力。金地集团正在减亏路上稳步前行，存量盘活与轻资产双轮驱动的故事，能否持续兑现，还需要放在更长的时间维度里持续观察。