谢逸枫：北京楼市新政细则出炉，堪称全国落地范本

文/谢逸枫

2026年9月24日，北京四部门联合印发落实关于完善商品住房销售制度的通知的实施意见，明确六方面政策措施,并自当日起施行，成为8月28日新政后率先出台系统性实施细则的城市。

北京《实施意见》共明确六方面政策措施，包括全面加强预售管理、 有序实施现房销售、 推行主办银行制度、 完善商品住房信贷管理、 优化土地供应管理、 持续做好市场秩序规范和质量监管。

北京细则采用了“新老划断”与分类推进的方式，既坚定执行中央的标准，又结合北京的实际情况，给出了一些适度宽松，有利于开发商继续在北京拿地投资，将为其他城市提供参考借鉴。

北京率先出台细则所承载的意义较大，标志着我国商品住房销售制度改革正式启动，从过去以期房预售为主，转向优先现房销售、预售现房并行的新模式，房地产发展新模式逐步走向舞台。

第一是预售门槛，从投资比例制切换到一律封顶制。旧规执行的是国家底线，投入开发资金达到工程总投资25%以上即可申请预售。2013年8月后只对套均140㎡以上大户型和商办提标（7层以下封顶、8层以上建到1/2且不低于7层）。

新政规定，8·28后新发布出让公告的宅地，申请预售一律单体建筑完成主体结构封顶，且封顶认定细化为“楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑”＋五方签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。

第二是预售资金监管，从节点拨付变成冻到交付后。旧规是重点监管额度＋四个节点（地下结构完成、结构封顶、竣工验收、初始登记）按比例拨付，初始登记前账户只保留工程费的5%，且经公证的工程款支付担保可抵扣重点监管额度的20%。

新政改为预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后方可解除监管，且全文不提保函。第三是按揭放款，从“网签即放”变成“竣备后才放”。第四是土地价款，北京曾经全国最紧，这次较大尺度放松。

北京以往的出让合同极严，未参与预申请的，签约后30日内付清全款；参与预申请的，30日缴50%、4个月内缴清。新政改为30日内缴不低于50%首付款，余款可延至签约后两年内缴清、不计利息。

从“30天全款”到“2年免息”，这是北京土地财政口径的一次大转向，相当于政府向房企提供一笔覆盖整个建设周期的无息融资。第五是现房销售，从“少数地块竞配”变成“新地默认优先”。

北京2021年起在集中土拍里搞“竞现房销售面积”，部分地块、靠竞价触发。新政把现售从“竞价内容”升级为新出让宅地的默认优先选项，并配了低门槛：取得施工许可后可收不超过总价1%的定金，房企违约不交房购房人可以解约。

第六是明确主办银行制，一项目对应一主办银行。 毫无疑问，北京的细则，将成为全国的落地范本，具有借鉴的示范意义。国家文件每处“由各地确定”的地方，北京都取了从严统一口径。

封顶认定用五方验收记录、资金冻结到联合验收、现售定金压到1%。这相当于给全国画出了执行上限——往后任何城市想放水，都绕不开“北京都没放”这个标尺。所以，地方的细则应该会参考这个。

首付50%＋余款2年免息将成为全国公式。北京的方案通过延长土地款支付周期减少开发商资金压力，保土地财政、降支付门槛。弱财政城市可以直接照抄，压力大的还可能进一步压首付（某城市过程稿的土地保证金才10%）。

北京第一个出，就为了给全国地方打样。北京监管能力最强、现房库存和央国企份额最能承接现售模式，更重要的是它此前土地缴款是全国最紧的一档（30天全款），新政在土地款交付周期方面大幅放松，赶在四季度土拍前落地。

本身就是稳供地的动作。回头再看9月3日北京朝阳将台地块临拍暂停、说要“优化出让条件”，就是为新政460号文铺路。北京460号文的结构可以概括为一句话，增量一寸不让，存量留门看交付；销售端全面锁死，土地端两年免息补给。

它把“优先现房”从口号变成了新地块的默认选项。北京新政细则真正的政策智慧，就体现在那条“区级政府背书即可沿用老预售条件到2027年底”的豁免通道里——它说明这一轮改革的底线仍然是交付安全。

房地产行业各项基础性制度迎来重大革新，行业朝着更加稳健、扎实的方向发展。后续政策为核心城市限制性政策优化、公积金贷款调整、契税个税减免、购房补贴（包括以旧换新、房贷贴息（全国性统一房贷贴息可能性小）。

包括城市更新和城中村项目改造（全国性统一货币化安置可能性小）、收储土地项目和商品房项目（包括新房和二手房）、降息、降准、设立4万亿元-10万亿元房地产稳定基金（可能性不大）、8.28地方新政细则等方向有较大放松空间。

若政策力度和推进速度进一步加强，市场止跌回稳进程有望加快。相较于8月28日国家文件的新政原则性表述，北京在多个方面作出了具有示范意义的操作化设计，堪称全国落地范本，具有借鉴的意义和价值。

第一是明确“新老划断”条件， 把“封顶” 变成可核验的证明要件。针对8月28日以来（后）新发公告土地， 申请预售，要求单体建筑应完成主体结构封顶，封顶条件为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑。

同时要求项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》 。说明要达到封顶的条件，必须是楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，加上五家单位签字盖章。

一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，该类项目申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

封顶预售、资金全额监管、按揭竣备后放款全部到位，8·28之前已拿地、但还没取得建设工程规划许可证的项目。北京的答案是原则上按新规执行，但给了它们一条回到旧预售条件的通道，这个设计最值得全国琢磨。

2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，该类项目原则上按新项目执行预售管理政策，本次北京为各区设定了一定灵活空间， 给予一定过渡期安排。

即各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但按揭放款条件将按新政执行。针对历史遗留项目， 各区政府评估风险后， 按在途项目政策执行。

9月24日北京新政前，北京的预售政策，普通住宅投入达到25%即可预售，时点大致在项目开工前后。只有大户型、商办和装配式之外的项目，才需要等到结构过半或封顶。所以9.24新政对北京新房市场的冲击是真冲击。

新政（460号文）没有“一刀切”，而是把市场上的项目分成三类，第一类，新取得土地项目（8·28后新发布出让公告的宅地）。 这是最严格的适用对象，一律封顶预售、资金全额全过程监管、按揭竣备后放款、优先现房销售。

第二类，已取工规证的在途项目（8·28前已取得、含部分取得工规证，但未办预售许可）。 完全按老政策执行——老预售条件、老资金监管规则都不变。这类项目被整体豁免。

第三类，已拿地未取工规证的在途项目（8·28前已取得、含正在出让的土地使用权，但未取得工规证）。 这是争议最大的一类。北京的处理是原则上按新取得土地项目执行新政。

同时开了一个口子，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。代价是资金监管加码。

设定重点监管额度，且必须覆盖项目全部剩余工程建设费用，加上红线外需房企承担的市政工程费用。即监管池要能足额养活到竣工验收、水电气热具备交付条件。预售资金全部进入市住房资金管理中心监管账户。

入账资金超过重点监管额度后，才可按建设节点申请支取建设资金，或支取超出额度部分，支取由区住建（房管）部门审核。因此，以上三类项目划定给其他政府给出了新旧政策如何过渡的方向。

第二是明确现房销售条件，定金收取不超过总房价款的 1%。现房销售《意见》规定，2026年8月28日起，新项目优先选择现房销售企业在房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案。

本次北京明确8月28日后新发布出让公告的商品住房项目优先选择现房销售，同时明确取得房屋首次登记后编制现房销售方案， 并申请现房销售备案后组织销售， 且强调“所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形”。

对于建设用地已经抵押的现房销售项目，开发企业需要额外资金解押后才可进行销售。定金方面， 本次明确一般收取不超过总房价款1%的定金，即总价500万的住房，定金不超过5万元，总价 1000 万元的住房，定金不超过10万元。

若项目不能按时交付，购房者有权解除定金合同。值得关注的是企业能否支取定金， 因购房者责任解除定金合同的情形，本次政策均未明确。因此，后面的配套政策需要地方跟进具体的细则，方可具体的操作。

第三是推行主办银行制度《实施意见》明确，2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理；市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。

第四是完善商品住房信贷管理《实施意见》明确北京市统一执行个贷政策，即2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

开发贷方面，《实施意见》明确，加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。同时规定，贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款。

贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

项目联合验收后，方可解除资金监管。北京明确设定重点监管额度，重点监管额度覆盖项目全部剩余工程建设费用及红线外需房地产开发企业承担的市政工程费用，以保障项目竣工验收及水电气热等配套设施具备交付使用条件。

针对预售资金提取，北京本次提出入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或申请支取超出重点监管额度部分的资金， 但是否需要使用银行保函等还需要配套政策明确。

这表明房地产开发企业可以支取部分预售资金用于工程建设，将一定程度缓解房企资金压力。 在此情况下，未来企业更加侧重通过合理营销方式引导购房者全款、高首付购房，增加企业可提取资金额。

8月28日后取得预售证的项目，竣工备案后发放按揭，公积金贷款同等执行。支持开发贷分批发放关于按揭贷款，北京严格落实央行和金融监管总局政策， 8月28日后取得预售证的项目，按揭放款需要在竣工备案后，公积金贷款同等执行。

第五是优化土地供应管理为优化营商环境，从源头支持市政配套与商品住房同步交付，《意见》明确支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。

为缓解开发企业资金压力，《意见》明确2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%。

余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。8月28日后公告项目，土地款都可以分期缴纳， 30天内缴纳不低于总价款的50%，两年内缴清，不计利息。北京在土地端给予企业支持，一方面支持带规划方案出让、拿地即开工。

第六是着力规范房地产市场秩序为配合改革制度顺利实施，市场平稳有序，《实施意见》还提出，将加大对房地产市场的监管力度，规范市场秩序，切实维护购房人合法权益。

同时，实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，并加强施工现场质量安全管理，统筹推进“好房子”建设。

总体来看，9月24日的北京新政，延续了8月28日新政政策的采用了新老划断与分类推进的方式， 政策明确了项目“新老划断”条件、 设定重点监管额度、 现房销售定金收取比例、 土地出让金分期缴纳等关键环节。

但商品房预售资金监管的具体办法有待进一步明确（例如重点监管额度测算标准、建设节点支取规则等） ，同时是否支持单体竣工备案、审批流程能否“串联变并联” 等内容， 需要后续政策跟进落位。

北京是8月28日新政后第一个发布政策细则的城市， 各项政策将为其他城市提供参考借鉴，具有全国示范、落地价值的意义。预计接下来更多城市将落地执行细则， 缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。