8·28新政满月，给深圳楼市带来哪些变化？

“以后可以买现房，但价格肯定没期房划算。”在深圳某楼盘营销中心，销售人员正向购房者算着一笔“现房账”，“8・28新政之后，开发商得全程垫资建设，贷款利息成本高了一大截，最后都会摊进房价里。没实力的开发商以后根本拿不动地，等市面上新房都转成现房销售，同品质的现房价格肯定要比二手房高出一截。”

这套略带焦虑意味的案场话术，并非纯粹的销售套路。它的底气，源自一个月前正式落地、正悄然重塑行业运行逻辑的楼市新规则。

8月28日，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会联合出台一揽子房地产新政（市场称“8・28新政”）：新出让土地、未取得建设工程规划许可证的项目优先实行现房销售；预售项目要求单体主体结构封顶才可拿预售证，新政后新项目的个人按揭贷款发放节点延后至竣工备案；新政前已取得工规证的存量项目仍按原有规则执行。

如今新政落地满月，当多数购房者还在关注40年房贷带来的月供减负时，深圳楼市的深层变化已悄然发生：核心区新盘接连收紧折扣、上调售价，二手房带看量显著攀升，购房者开始将“是否现房”纳入决策重点，而那些手里还有存货的开发商，也正借着这波情绪上的利好加速出货。

市场温度带看激增，“金九”底色显现

刚刚过去的中秋小长假，成为楼市需求集中释放的窗口期，多家机构数据均显示市场活跃度明显提升。据深圳贝壳研究院监测，今年中秋假期（9月25日-9月27日），贝壳深圳合作门店二手房签约量较2024年中秋假期（9月15日-9月17日）大幅增长110%。深圳中原研究中心统计数据则显示，中秋小长假期间，深圳中原二手门店日均带看量较9月1日-24日的平日水平上涨约49%；对比2025年中秋国庆连休的黄金周数据，今年中秋假期日均看房热度仍高出约48%。

中秋当日深圳某项目沙盘现场。

拉长至新政落地后的整月周期来看，市场回暖趋势同样明确。深圳贝壳研究院数据显示，9月1日-27日，深圳二手房签约量较8月同期增长10%，较去年同期增长4%，月度成交实现环比、同比双升，反映出购房者入市积极性持续增强。

深圳中原研究中心统计数据显示，截至9月27日，本月深圳全市商品房累计成交8409套，其中住宅累计成交6442套，同比上升1.1%。深圳乐有家门店数据同样印证了回暖态势：截至9月27日，本月二手签约量同比上涨32%，二手看房量同比上涨21%。

乐有家研究中心分析认为，当前深圳楼市“金九”底色稳固，市场正处于政策消化与需求蓄力的平稳过渡阶段，也为即将到来的国庆黄金周积蓄了势能，后续仍需进一步的政策激励巩固回暖态势。

价格分化核心区新盘收缩折扣，开启“跳涨”

二手房签约量、带看量同比上涨的同时，深圳新房市场也出现了明显的结构性涨价的行情。这一转变和新政密切相关，过去两年，深圳新房市场的主旋律是“以价换量”，但8·28新政落地后，部分片区头部的优质项目迅速切换了定价策略。

在宝安中心区，拥有海景与双央企背书的“深圳观潮”项目，展示了显著的阶梯式跳涨。该项目9月16日加推的9单元，备案均价达到16.2万元/平方米。对比该项目4月首推时约13.5万元/平方米的折后均价，其价格中枢在短短半年内大幅上移。以其257平方米的大平层为例，同等户型在三个月内最低总价涨幅接近335万元。

这种调价并非豪宅专属。在龙华、光明等中西部刚需板块，开发商正在通过“上调备案价+收紧折扣”的双管齐下策略推高实际售价。龙华中海云颂玖章在三个多月内三次推盘，综合折扣从90折一路收缩至93折，折后均价从7.2万元/平方米涨至约7.7万元/平方米。光明的振业天境云玺，9月加推折后均价较首批更是上涨了近6000元/平方米。

“开发商敢涨价，底气来自新政后客户到访量的暴增，以及供应的收缩。”业内人士向记者表示，深圳三季度计划入市的住宅约6929套，同比下降约35%。截至9月25日，福田、南山两区合计可售新房仅千余套。

值得一提的是，南都湾财社记者近日走访深圳沙井某待售楼盘时看到，项目现场看房客群络绎不绝。据现场销售人员介绍，项目预计于月底正式开盘，已有不少意向购房者提前缴纳诚意金锁定心仪房源。

但需要注意的是，在东部坪山、龙岗的大量外围片区，多数楼盘营销中心依然门可罗雀，“维持折扣把房子卖出去”仍是主流，市场分化格局愈发清晰。

业内预期市场尚未普涨，政策效应仍在释放

面对眼前的量价齐升，市场的预期并未达成共识。

中指研究院指出，8·28新政后，部分城市新房项目近期出现价格调整，但主要表现为收回优惠、调整不同楼栋之间的价格差异，真正直接上调销售价格的项目仍较少。当前市场尚未形成普遍性的涨价趋势，项目价格调整更多是企业根据销售情况、产品差异和市场预期作出的局部策略变化。

其进一步指出，总体来看，8·28新政落地满月，政策对新房成交量价的直接影响较为有限，9月市场表现基本延续此前筑底和结构性修复的运行态势。随着现房销售及新的预售制度逐步落地，其对购房者预期、项目供应和市场交易的影响仍需在后续市场运行中进一步观察。

但对于部分购房者而言，这种针对未来的“稀缺预期”，加上金融端实质性的减负，直接转化为了买单的动力。8·28新政将房贷最长年限放宽至40年，有效降低置业门槛和月供压力。据深圳贝壳研究院测算，以今年1-8月深圳二手房套均贷款金额265万元计算，每月月供则可减少1681元。其数据显示，9月上半月深圳二手房按揭购房的置业者中，选择30年以上贷款期限的占比为12%，其中选择40年贷款占比为8%，可见已有不少置业者倾向于通过延长期限来降低月供负担。

展望未来，深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，9月以来，深圳楼市活跃度稳步抬升，咨询量、看房量、成交量均保持增长。中秋假期成交向好，进一步印证当前市场热度。随着政策效应继续释放，叠加传统“金九银十”旺季的需求支撑，预计市场活跃度有望继续保持在较高水平。

采写：南都·湾财社记者 孙阳