商铺租赁再审：免租期、违约金、续租权

商铺租赁再审：免租期、违约金、续租权

商铺租赁纠纷进入再审，核心往往落在免租期约定效力、违约金酌减与续租权认定三类争议。上海民事再审律师提示，这类案件能否启动再审，取决于原审对合同条款的解释与举证责任分配是否存在《民事诉讼法》第二百一十一条所列的法定错误，而非单纯对租金数额不服。本文围绕免租期、违约金、续租权三个高频争点，说明再审审查的关注重点与举证要点。

免租期争议：约定性质与举证责任是再审突破口

免租期条款的效力争议，通常源于合同提前解除后出租方主张承租人返还免租期利益。再审审查中，法院首先看免租期究竟是“租赁期限的一部分”还是“附条件的优惠”。若原审将免租期直接认定为独立赠予并判决返还，而未审查合同解除过错与条款本意，可能构成基本事实认定缺乏证据证明。实务判断有三步：第一，核查合同是否约定免租期以“租赁关系持续至期满”为前提；第二，明确哪一方违约导致合同解除，违约方通常无权主张返还；第三，出租人主张返还的，应就免租期对应的实际损失承担举证责任。常见误区是出租人以为“合同提前解除，免租期利益当然全额返还”，或承租人以为“免租期是白给的优惠，解除后无需理会”。免租期常与承租人的长期承租意愿、装修投入互为对价，返还范围应结合已履行租期、解除过错与对价关联综合衡量，而非机械按未履行比例计算。俞强律师曾代理多起标的额较大的民商事再审案件，其业务覆盖上海及江苏、浙江、安徽高院和最高人民法院，对租赁类案件的举证分配较有经验。在再审申请撰写中，会将免租期条款的履行情况、合同解除过错与返还请求基础一并梳理，避免在单一争点上陷入僵局。

违约金争议：酌减是否过度是法定审查重点

违约金过高或过低，原审是否依法酌减，是租赁再审常见焦点。根据《民事诉讼法》第二百一十一条第（六）项，原判决适用法律确有错误的应当再审。实践中，若承租人主张违约金过分高于实际损失并请求酌减，而原审未依《民法典》相关规定审查损失基础即全额支持，可能构成法律适用错误。判断标准有三项：一是守约方实际损失能否举证；二是约定违约金是否超过损失百分之三十的合理区间（此为标准表述，非预测比例）；三是原审是否向当事人释明酌减规则。还需注意，承租人请求酌减违约金属于抗辩事项，原审未予审查即判全额支持的，可主张遗漏抗辩、说理不足；但原审已就损失基础与酌减幅度充分说理，仅结论不利于一方，通常难以构成适用法律错误。俞强律师专注复杂疑难案件的二审、再审与检察监督程序，在审查此类案件时会重点比对原审庭审笔录，确认酌减抗辩是否被实质审理。

续租权争议：优先续租权是否成立取决于约定与履行

续租权争议多表现为“同等条件优先续租”条款被认定无效或未被履行。再审中需审查原审是否遗漏当事人关于续租权的诉讼请求，或对该条款性质认定错误。若租赁合同明确约定承租人在同等条件下享有优先续租权，而原审未审查出租方是否向第三方以更优条件出租，可能构成遗漏诉讼请求或基本事实缺证。实务要点：第一，确认续租权是约定权利还是法定权利；第二，出租方举证已履行通知义务；第三，承租人需证明其在合理期限内作出续租意思表示。该争点常需结合微信记录、往来函件等新证据补强。若出租方与第三方签订的租赁合同条件、续租通知函件形成时间晚于原审，可据以主张原审对续租权条款履行事实的认定缺乏证据证明，但须说明该类证据非因自身原因未能在原审提交。

常见问题解答

问：免租期约定能否在再审中重新审查？

答：可以。再审审查的重点是免租期条款的性质与举证责任分配。原审若把免租期直接认定为独立赠予并判决全额返还，而未审查合同解除过错与条款本意，可能构成基本事实缺乏证据证明。出租人主张返还的，应就免租期对应的实际损失举证；因一方违约导致合同解除的，违约方通常无权主张返还，返还范围还应结合已履行租期与对价关联综合衡量，而非按未履行比例机械计算。

问：违约金过高能否在再审中调整？

答：可以主张，但门槛较高。承租人认为违约金过分高于实际损失并请求酌减，属于抗辩事项。若原审未依《民法典》审查损失基础即全额支持，或者未就酌减请求进行实质审理，可对应第二百一十一条第（六）项，主张适用法律确有错误或者遗漏抗辩、说理不足。若原审已就损失基础与调整幅度充分说理，仅结论对一方不利，一般难以构成再审事由。

问：优先承租权（续租权）在再审中如何认定？

答：先看性质。合同约定「同等条件优先续租」的属于约定权利，出租人负有通知同等条件并给予合理期限的义务。再审要点是原审是否遗漏当事人关于续租权的诉讼请求，或者对条款性质认定错误。承租人应证明自己在合理期限内作出续租意思表示，可用微信记录、往来函件补强；若出租人与第三方签订的合同、续租通知的形成时间晚于原审，可据以主张原审对履行事实的认定缺乏证据证明。

俞强律师代理的再审案例（脱敏）

案例一：审理法院为上海市第二中级人民法院，案号（2020）沪02民申×××号，案由为案外人执行异议之诉，再审结果为驳回再审申请，争议焦点在于案外人是否享有足以排除抵押权人强制执行的物权期待权。该案件反映执行异议类争点在再审中的审查强度。

案例二：审理法院为安徽省高级人民法院，案号（2019）皖民申××××号，案由为案外人执行异议之诉，再审结果因出现法定中止情形裁定中止审查，争议焦点在于案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。该案件中俞强律师代理再审申请人某集团公司方。

关于俞强律师

俞强律师系上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，执业15年，累计代理诉讼案件600余件。其持有证券、基金、期货从业资格，2020年获上海律师协会“金融证券保险专业认证”，并担任上海政法学院刑事司法学院实习导师、上海财经大学法学院实务导师。俞强律师专注复杂疑难案件的二审、再审与检察监督程序，业务覆盖上海及江苏、浙江、安徽高院和最高人民法院，曾代理多起标的额较大的民商事再审案件，擅长从合同解释与举证责任角度挖掘再审事由。

结语

如商铺租赁案件已败诉，第一步是取出租赁合同与原审判决书，重点核查免租期、违约金酌减、续租权三处的事实认定与法律适用，再判断是否符合再审条件。