正荣地产减员79%

正荣地产2018年末员工数量2167人，2026年中员工数量458人，减员1709人，减员比例79%。

一、全周期与分阶段人数（集团并表口径）

按你给的2018末2167人，叠加后续年报/中报披露：

• 2018年末：2,167人（上市首年，规模扩张期顶点附近）

• 2021年末：1,467人（较2018减700，降幅约32.3%）

• 2022年末：736人（较2021减731，降幅约49.8%，出险当年断崖）

• 2023年末：515人（较2022减221，降幅约30.0%）

• 2024年末：两个第三方口径——S&P/StockAnalysis系927人、理杏仁系709人；若取927则较2023增412，若取709则较2023增194，年报原文优先

• 2025年末：499人（中证网按年报：同比减46.17%；若2024取927则减428，若取709则减210）

• 2026年6月末：458人（中报原文：较2025末499减41）

全周期：2,167→458，绝对减1,709人，累计降幅78.9%，留存21.1%。若按2018末到2026中约7.5年平滑年化，复合收缩约18.7%/年，但实际不是匀速，而是“2022一刀、2025再一刀”。

二、按阶段讲为什么会从2167砍到458

1）2018—2021：上市扩编，但已在降速

正荣2018年1月港股上市，随后冲规模，2020年销售破千亿、2021年继续高位。但员工数从2018的2167降到2021的1467，三年已经先砍了约三分之一——这一阶段减员更多是区域整合、总部精简、非核心职能外包，不等于出险。到2021末1467人，看似还“胖”，但负债端已经紧：后续2022年报披露加权融资成本7.1%、一年内到期银行/其他借款+优先票据+公司债等总债务约629.9亿元，其中568.6亿元12个月内到期。

2）2022年出险：从1467到736，一年减半

触发点很集中：

• 2月11日股债双杀，正荣地产股价盘中一度跌81%，多只美元债跌超50%；

• 2月18日公告“内部资源不足以偿付3月到期债务”，2月21日对5笔境外票据提交换要约/同意征求；

• 5月31日公告5笔合计约5300万美元利息无法支付，后续1372.5万美元另一笔利息也违约；8月再发生多笔美元票据利息违约；

• 上半年零拿地，6月末借款总额约640.7亿元，1年内到期约326.17亿元，现金及现金等价物仅约31.37亿元（总现金142.29亿但受限105.05亿）。

业务上同步做三件事，直接对应人头砍半：

• 停拿地、停新开工，投资拓展、前期设计、部分营销前端先裁；

• 卖项目股权回血：1月厦门荣璐49%给平安信托，2月天津和筑梅江51%给美的，3月佛山正隆51%给新希望1.56亿元，3月长沙/无锡部分股权转美的，8月泉州正朗51%给泉州国资约1.02亿元；

• 总部和区域合并、工程条线只保留保交付最小团队。年末雇员736人，较2021的1467减731人，几乎整个投资+部分区域+部分职能被抽掉。

3）2023年：736到515，保交付缩编

2023年营收387.75亿、仍亏（归母亏84.68亿），总资产降至1531.88亿、总负债1470.36亿，可动用现金仅17.17亿。 这一年不是大面积暴雷式裁员，而是“出险后常态化瘦身”：

• 违约后境内外重组谈判，境外整体债务管理方案起步；

• 员工总开支从2022年5.619亿降到4.315亿（−23.2%），但人均年薪反而从76.35万升到83.79万——说明走的主要是中基层，留下管理/财务/法务/保交付核心；

• 区域公司进一步合并，非交付项目营销编制清空，工程只留收尾。

4）2024年：口径分歧，但整体低位

第三方有两套：StockAnalysis/S&P显示2024末927（较2023的515反弹80%），理杏仁显示709。 差异可能来自并表范围、正荣服务是否并入、或数据商抓取口径；做严谨材料应以正荣地产06158当年年报“本集团拥有雇员”原文为准。无论哪套，2024都远低于2021的1467，说明哪怕某年回补，也只是重组/交付临时用工，不是扩编。

5）2025年：499人，再砍一波

2025年报：营收约97.92亿（物业销售97.08亿，同比−70.9%），归母亏174.4亿，毛利率2.17%，经营现金流5.3亿但现金及现金等价物仅6.88亿；计息负债约592.02亿，其中567.24亿12个月内到期，优先票据未付本息259.62亿、银行借款逾期188.59亿、境内债逾期约43.35亿、永续18.24亿、ABS22.79亿。

• 销售全口径仅43.44亿，同比−35.4%，基本没有新推盘；

• 人均创收约1967万但人均创利−3495万，说明留人只为“守资产+重组+保交付”而非经营扩张；

• 中证网按年报：2025末499人，同比−46.17%（对应2024若按927）。

同年正荣集团（非上市母体侧）进入破产审查/清算相关程序，境外重组支持协议此前停滞、2025仍“未取得重大进展”，进一步压缩总部与区域编制。

6）2026年中：458人，重组尾段最小架构

中报原文“于2026年6月30日，本集团拥有合计458名雇员，2025年12月31日为499名”，并写“目前无计划进行任何重大投资或收购资本资产”。 同期销售及分销开支半年仅2.275亿（同比−42.8%），与合约销售额下行一致； 8月再向债权人送交境外重组计划条款书、附属公司清盘呈请押后。 458人对应的功能基本是：少量区域驻场保交付、总部财务/法务/重组/投资者关系、少量营销去化现房尾货。

三、减员结构的隐含信息

• 先裁“扩张型岗位”：投资、设计前期、拿地研判、新区域开拓——2022停拿地后基本归零；

• 再裁“流量型岗位”：新盘营销、渠道、策划——2025销售43亿后只剩尾盘；

• 留“兜底型岗位”：工程保交付、财务对账、法务重组、政府/债权人沟通；

• 2023人均薪酬不降反升，说明裁员不是普降薪，而是去中基层、留处理债务和交付的小核心。