天津
9月28日，天津828新政后上架的首批地，正式摘牌。
结果不尽如人意。
4宗宅地，3底价、1停牌。
>>河北金钟河大街北侧地块，成交总价2.15亿元，成交楼面价10737元/平米，被天津新海融源城市更新产业运营有限公司底价摘得。
该公司为天津城投集团所属海河建投公司全资金持股。
>>武清杨村津武（挂）2023-068号宗地，被紫泉置业以底价4.01亿元摘得，成交楼面价5967元/平米。
>>武清商务区津武（挂）2024-046号宗地，被招商蛇口网谷(天津)有限公司摘得，总价4.13亿元，成交楼面价5514元/平米。
原计划同日摘牌的河西热电厂2号地，于24日晚被叫停。
至此，本月已成功出让6宗地，合计揽金28.96亿。接下来还有3宗预计9月30日摘牌。
河北金钟河大街北侧地块
土地编号为津北金（挂）2026-11号宗地。
该地块位于河北区金钟河大街与红波路交口东北侧，属于河北区金钟河大街北侧城市更新的新建住宅。
该城市更新项目于去年底获批，总占地面积约7.7万平米。更新内容包括老旧小区改造、零散土地长租利用、市政道路建设、街边绿地提升、临时停车场建设、居住社区建设等。更新总建面约10.66万平米。
金钟河大街北侧城市更新效果图
其中新建住宅部分约2万平米，也就是刚摘牌的津北金（挂）2026-11号宗地，容积率1.6，产品将以洋房为主。
是河北区十分少有的低容积率地块。
但跟以往城更地块不含土地整理成本出让不同，这宗地的出让价中包含了土地整理成本。
这也是天津第一个全额出让的城更地块。
成交总价2.15亿元，成交楼面价为10737元/平米。
预计未来洋房售价会在2万5左右。
与之一路之隔的时代之城澐境，城市展厅已开放。
该项目同属于河北区，产品为高层、小高和洋房。小高面积87-125平米，洋房105、115、139平米，小高和洋房都带外跨阳台。预计年底前开盘。
时代之城澐境效果图
目前在售的时代之城朗溪时代之城朗溪，行政属于东丽区，高层89-123平米，均价1.6万/平米，洋房139、175平米，均价2.1万/平米。
武清杨村北龙地地块
武清是今年的“卖地大户”，在今日之前已经成交4宗地，其中3宗都在杨村。
今日，紫泉置业底价摘得的津武（挂）2023-068号宗地，是杨村今年成交的第4宗。
距离京城投资两宗地，以及万达宏顺新地块都不远。
容积率更低，仅1.4，是板块的极低密。
可以做纯洋房，也可以洋房+叠拼。
年初推介时地块指标
该地块年初推介时容积率2.0。所以降容后，总建面少了，现在总建面6.72万平米。
成交总价4.01亿元，成交楼面价5967元/平米。
这也预示，杨村将迎来4大纯新盘。
动作最快的是万达宏顺地块，中建代建，案名为中建雍阳甲第。容积率1.5，全架空层设计，采用海派东方美学，打造有星级酒店式无界门庭等。
中建雍阳甲第非终稿效果图
武清新城1号地
土地编号为津武（挂）2024-046号，位于武清区畅源道南侧，距离杨村一中不远。
出让土地面积49979.1平米，规划建面74900平米，容积率1.5，可以做纯洋房社区。
最终被招商蛇口网谷(天津)有限公司底价摘得。
成交总价4.13亿元，成交楼面价5514元/平米。
这也是该板块今年成交的第二宗地。
第一宗为津武（挂）2026-062号宗地，新城代建，容积率1.6，7-11层洋房社区，共12栋、244户，预计十一开放外展和城市展厅。
商务区津武（挂）2026-062号宗地规划图
综上可见，成交的这3宗地，都是低容积率地块，容积率在1.4-1.6之间。
总价全在5亿元以下，地价最贵的也就1万出头。
而宣告停牌的河西热电厂2号地总价6.22亿元，起始楼面价17302元/平米。无疑是这4宗中地价最贵的。
若后期重新挂牌的话，大概率会降价后再上架。
这也是828新政带来的影响。
封顶预售、竣备回款、优先现售，资金成本大幅提高，全国开发商都得重新算账。
接下来还要重点关注两件事：
1）这几天是否会有土地挂牌。
截至目前，天津9月还未有宅地上架。若接下来的三天也不挂地的话，也就意味，10月土拍会挂零。
2）是否会出政策。
9月底历来是政策高发期，贴息传闻仍在流传，天津的新政细则也还没公布……都需要密切关注。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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