溢价学区梦碎：海口楼盘入学违约风波，教育套利还能玩多久

最近网络流传一段视频，在海口西海岸建投·学府上品小区，几位物业保安模样的人士，面对前来讨要说法的业主，使用消杀消毒剂进行驱赶，群体当中不乏年迈老人。

该事件正是从“包上名校”学区承诺落空引发。

视频截图，保安驱赶业主

山西建设投资有限公司开发的建投·学府上品项目，曾包人大附中作为核心营销卖点，不少购房者为此每套多付出50万元的购房溢价。待到楼盘交付，承诺的直接入学变为学位摇号，130名适龄学生里有近90名遭到分流其它学校。

2026年学年被分流的业主的诉求未平，2027年即将迎来入学的业主群体，他们也不想被分流，都在争取一个解决答案。

海口楼盘销售长期存在捆绑学区营销套路，当开发商的承诺没法兑现，一系列问题由此产生。

01

开发商承诺化为泡影，矛盾持续发酵

建投·学府上品坐落于西海岸，楼盘距离人大附中仅400米，地理上的近距，叠加开发商销售阶段反复强调的“购房即可入读人大附中”，大量外地来琼置业家庭，愿意承担数十万的溢价买下房产。在他们的预期里，房子买在学校隔壁，加上开发商入学承诺，孩子就近读书是板上钉钉的结果。

2026年6月29日，小区交付前一天，业主们等到是片区统一学位摇号的通知。

建投·学府上品售楼处，来源陈标志摄影

摇号结果出炉，130名适龄儿童中，最终只有36人摇中人大附中，45人去了北大附中海口学校，8人去了五源河，还有人回了原籍，有人至今无学可上。五源河距离小区大概4公里，原本步行可达的上学路，变成远距离通勤，接送压力、交通安全、教学环境落差，瞬间压到一众家长身上。

面对业主集体质疑，开发商尝试寻找解决方案。据相关信息，房企曾提出自费承担两个班级办学费用的方案，希望以此争取分流学生入读人大附中，但该提议被秀英区教育部门否决。

方案碰壁之后，开发商转而提出经济补偿方案，但这一方案很难获得业主认可。

购房者当初支付高额溢价，核心需求就是上名校，金钱补偿无法替代子女义务教育阶段的就读机会。更棘手的是，矛盾并不局限于2026年这一批入学家庭。小区还有一批业主的孩子将在2027年达到入学年龄，看到本届摇号分流的结果，这部分家庭的焦虑感更为强烈。

多方诉求难以调和，于是出现视频当中的一幕，物业使用消杀药剂驱赶业主，让事件进一步发酵。

02

海口楼市营销套路多，不可不防

建投·学府上品事件并非孤例， 翻看海口近两年的房地产纠纷记录，这高度相似的“剧本”在反复上演。

前不久，海口豪庭铭苑项目的业主同样陷入了“学区承诺落空”的困境。该项目位于国兴CBD核心区，主力户型143至289平方米，最大户型总房款接近800万元。置业顾问明确承诺“可协议就读人大海口附小，业主子女就读该校不存在障碍”。然而2026年7月20日划片结果公布，豪庭铭苑未划入招生范围，第一批录取公示名单中，该小区无一儿童在列。

拍摄于西海岸某楼盘，与本文无关

业主当然不会满意。

伴随海口城市新区建设，优质教育资源落地，此类房产营销套路不断上演。

义务教育阶段的学位分配权完全归属教育主管部门，就近入学只是基本原则，学位会受到片区生源总量、校舍容量等因素动态调整，统筹分流属于常规操作。开发商本身没有任何权限承诺保底入学。但在售楼环节，销售人员会刻意弱化“学区由教育局统筹”这一前提，放大楼盘与学校的地理距离，用“家门口名校”“买房就能上”这类话术，把政策上的可能性包装成确定性权益。很多外地购房者不熟悉海南义务教育招生政策，仅凭楼盘和学校的地理位置，就默认对口入学。

此外，营销人员利用信息差制造资产增值预期。学区资源天然具备稀缺属性，教育资源可以直接影响二手房估值。开发商把名校概念绑定新房，制造“学区房”资产故事，购房者愿意为此支付额外溢价。一旦学位无法兑现，房产溢价泡沫就会直接破裂。新房销售阶段，溢价可以帮助房企快速去化、抬高售价；等到交付入学环节，政策风险暴露，所有成本和风险却由购房者承担。

某楼盘的广告用语，拍摄于西海岸

绝大多数楼盘不会把“保证入读某学校”写进正式购房合同。口头宣讲、海报、短视频宣传中大肆渲染学区优势，但是购房协议里只字不提学位承诺。一旦后续出现纠纷，购房者想要举证开发商虚假宣传，取证难度很大。房企可以辩称相关内容仅为宣传推介，不属于合同约定，以此规避法律责任。

开发商在卖房时，按照理想状态描绘教育配套蓝图，却很少向购房者提示未来生源暴增、学位饱和、统筹分流的风险。当片区人口快速填满新建小区，学位容量触顶，摇号、分流就会成为必然，此前营销画下的大饼，也就无法兑现。

03

学区捆绑营销损坏不仅仅是购房者

楼盘将房产与学位强绑定的营销模式，表面看是房企短期卖房的销售手段，但其产生的危害，会传导至购房者家庭、房地产市场秩序乃至公共教育治理多个层面。

为了学区溢价，很多家庭掏空积蓄、增加长期房贷压力，把家庭资产押注在“子女名校入学”这个预期之上。一旦学位承诺落空，家庭面临双重损失。其次，这类营销套路持续侵蚀本地房地产市场信用。当学区承诺频繁翻车，会不断削弱外地购房者对海口楼市的信任。

站在购房者角度，置业时必须剥离“买房锁死学位”的幻想。任何开发商、中介口头承诺的学位，都不具备法律效力。在考虑学区相关置业时，应当主动查阅教育局官方发布的招生文件、学位预警信息，核实片区学校容纳能力，理性评估统筹分流风险，不要为营销概念支付高额溢价。

一场物业驱赶维权业主的冲突，揭开海口新区楼市学区营销的深层病灶。想要杜绝此类事件反复上演，需要监管收紧学区宣传的灰色空间，房企放弃短期炒作套路，购房者理性看待学区置业。唯有多方共同发力，才能减少类似的纠纷持续发生。