疯抢41轮！5.5万/平！保利夺下琶洲南区401地块！

9月30日，广州土地市场再迎一场硬仗。

经过41轮争夺，琶洲南区401地块（HZ0305401-CZTB）最终以381687万元、折合楼面价5.5万/㎡、溢价率26.52%被保利发展拿下。

琶洲南宅地，为什么会被疯抢？

先看档案，这是一组琶洲罕见的克制指标。在寸土寸金的核心区，一宗容积率仅2.2的宅地本就少有。

宗地编号

海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块（琶洲南区401地块）

用地面积

约3.13万㎡（31325㎡）

计容建面

约6.89万㎡（68915㎡）

容积率

2.2

建筑密度

≤28%

绿化率

≥35%

建筑限高

≤80米

出让年限

70年

起拍总价

30.17亿元

起拍楼面价

约4.38万元/㎡

限高80米、建筑密度28%、绿化率≥35%，三个数字叠加，意味着板楼可以拉宽面宽，园林可以铺陈，楼间距可以打开——给“住得舒服”这件最朴素的事，留足了余地。

体量也恰到好处。计容建面约6.89万方，不大不小，既不会因房源过多而拉长去化，也不会因规模过小而委屈了公区。

地段上，这块地几乎占尽琶洲的核心位置。琶洲，是广州“琶洲—金融城—珠江新城”黄金三角的关键一极，也是数字经济、总部经济与会展经济的核心承载区。地块西北望琶洲西区总部集群，远眺珠江新城与广州塔，一线城市天际线尽收眼底。

而且，周边配套已高度兑现。先从出行说起。地块靠近地铁琶洲站（8号线、11号线交汇），可快速通达珠江新城、金融城等核心商圈；出让条件还协调了远期规划的地铁23号线地下空间，未来轨道能级还将进一步提升。

来源：供地蓝皮书

出行之外，教育更让改善家庭安心。片区内的广东实验中学琶洲学校与港澳子弟学校均已办学；地块自身规划配建6班幼儿园，实现“家门口”的成长闭环；周边更有执信中学琶洲实验学校等优质资源，教育确定性高。

来源：广州公共资源交易中心挂牌出让文件

日常的烟火气，同样不缺位。眼下即可享用的是成熟商圈——3公里范围内，保利广场、六元素·体验天地、万胜广场等商业广场早已开业运营，购物、餐饮、休闲一站式满足。而北侧仍在兑现一个更大的增量：规划约35万㎡的琶洲南大型综合消费新地标正在招商建设，拟引入山姆会员店等主力业态，待其落地，片区商业能级还将再上一个台阶。

琶洲南区中部项目规划鸟瞰效果示意图

来 源：广州市规划和自然资源局

医疗与生态，同样不必担心。3公里内就有3家三甲医院可及，日常体检、急诊就医都有兜底。更难得的是临江望江，北望黄埔涌“黄金水道”，向南衔接约1100公顷的海珠国家湿地公园，片区正打造“蓝绿成网、城在园中”的公园城市，日常出门即是绿意。

一块地的价值，从来不是孤立的数字，而是这些细节的总和。

它会盖成什么样？周边市场又怎么看

2.2容积率+80米限高，指向的几乎是一张低密改善的明牌。

大概率是“小高层/洋房+大平层”的组合，专梯专户、南北对流、大面宽板楼，把采光、通风、梯户比、得房率这些改善客群最在意的维度，全部拉满。

体量适中、总价门槛低，也意味着它更适合做“快周转+高兑现”的产品，对现金流友好，前期去化压力可控。

把镜头拉远，琶洲的房价与地价曲线，本身就是一部估值史。

来源：广州市规划和自然资源局

板块定位上，琶洲是广州产业与城市价值兑现最快的板块之一。琶洲CBD总部集群、广交会展馆近在咫尺，AI、数字经济等头部企业总部云集，高端就业人口持续导入，为板块注入源源不断的购买力。

供给端，琶洲的核心从来不是房子，而是产业与土地。这里以商办、总部用地为主，住宅用地本就稀缺，偶有供应也大多体量有限；像401地块这样容积率仅2.2的低密改善宅地，更是稀缺中的稀缺。片区在售改善型产品供应有限、去化积极，供需长期偏紧。

价格端，片区在售高端改善住宅均价已站稳8万/平以上，部分塔尖产品突破11万/平；地价也在持续走高：早在2024年，保利就曾底价一举拿下琶洲南区三宗宅地，折合楼面价约4.25万-4.3万元/平；而上个月琶洲南区石榴岗路地块被华润置地以约6.14万/平的楼面价拿下、溢价率33%，直接刷新广州宅地楼面价TOP3位置，价格预期被不断推升。

强大的产业基础带来充足的高净值客群，叠加珠金琶置换改善需求，以及琶洲宅地稀缺、供应相对紧张，琶洲新盘市场热度长期处于广州第一梯队。核心地段房产逻辑不变：越稀缺，市场关注度越高。

对购房者来说，这是一场时间窗口的博弈。在板块全新价格体系确立之前，改善群体有机会以相对早期的成本，占有琶洲的城市价值。

随着本次地块落槌，琶洲南区401地块的价值坐标就此定格。

属于琶洲的新篇章，正式开启。

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