丰台房价，有了新天花板

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

9月29日，北京澐玺搞了一个产品说明会。

这一次，从抬板，到会所、园林，再到户型图，全方位剧透了它的重要特点。

四天前，中秋节，它领取了预售证，京房售证字(2026)88号。

很幸运，它属于828北京新政细则在途项目里的第一类：

2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）规划证，但未办理预售证的商品住宅项目。

这类项目申请预售的，预售条件、预售资金监管等，按原有政策规定执行。

简单来说，北京澐玺还是按老规矩——卖期房。

但，它至少踩中了一条新政策：2026年8月28日后取得预售证的项目，竣工备案后，方可发放个人住房按揭贷款。

这意味着，华润置地在北京澐玺身上，须想尽办法，让购房者多付首付款。

否则，按揭贷款比例太大，回款速度慢。

毕竟，一个高层住宅，要等竣工备案，至少要等两年。

丰台楼市备案价的天花板

先来拆解一下北京澐玺预售证的基本面。

这次共10栋住宅取证，2#到11#，准许销售面积80367平米，共计450套房源。

首批没拿证的1#，共96套，中间为185平米，端户216平米。

这种“留一手”的操作，也发生在保利京华曜身上，它包括楼王6#等三栋楼，首批未取证。

北京澐玺这450户，面积从127-264平米，建面预售均价12.1万元/平米，单价区间9.7万-14.75万元/平米，总价区间1265万-3737万元。

1、按户型功能划分

两居：130-138平米，共4套，占比0.9%，位于8#1-2F；

三居：152-154平米，共145套，占比32.2%，位于5#、7-8#、10-11#；

四居：127-264平米，共301套，占比66.9%，全盘都有。

这里面，需要说明的是，备案中的两居和三居，实际中的标配，均为三至四居。

另外，自150平米以上，北京澐玺全部做成了四面宽产品。最大的创新迭代，有两点：

1、空间功能、装修标准，全部可定制；2、对比当下北京楼市其他南向四面款产品，真正做到了动静分离。

2、按楼栋梯队划分

东排大高层：2#、4#、6#，25F，各48户，面积188-216平米，层高3.3米，预售均价12.19万-12.55万元/平米；

西排小高层：3#、5#、7#、8#、10#、11#，17F，每栋30-66户，面积127-180平米，层高3.15米，预售均价10.96万-11.92万元/平米；

楼王9#：23F、44户，面积264平米，层高3.6米，13.77万元/平米。

最贵的9#，比最便宜的3#，每平米贵了27905元，极差为25.4%。原因，9#在南面第一排，直接看百米湖景，且层高最高。

北京澐玺的备案价，放在丰台什么位置？

同为抬板盘的保利京华曜，备案均价12.03万/平米；不远处的中海丽金府，网签均价10.49万/平米。

北京澐玺一出场，直接站上了丰台备案价的天花板。

选房攻略

北京澐玺的定价公式，藏在价签里。

花姐把450份一房一价，按楼栋、楼层、同位置拉直排队，公式就浮出来了。

1、西排六栋，一套模板。3F和4F同价起步，往上每层加300元/平米；6F到7F跳档，一次性加1500元/平米；12F到13F，反倒压价600元/平米；到了17F顶层，再砍3000元/平米。

六栋楼，误差不超过个位数。

2、13层，全盘的性价比密码。十栋楼里，12F到13F的价差全是负数，无一例外。

购房者忌讳的数字，被华润置地直接写成了价差。

东排25F的大高层，从20F见顶之后，21F往上逐级让价。

3、顶层的折价，是真金白银。以5#楼1单元01户179平米四居为例：17F卖118400元/平米，16F卖121400元/平米。

顶层便宜3000元/平米，一套将省下53.7万元。

4、8#楼藏着上车票。全盘只有4套两居，9.7万-10万/平米，全是整数一口价，总价1265万起。

花姐推测，这是北京澐玺留给地缘客的门票，顺手把起步门槛这个数字，做漂亮。

5、首层带院，每平米溢价2.9万。10#101和11#102，比同栋楼上贵29000元/平米。

其中10#101单价147545元/平米，是全盘单价王，总价2652万。

花姐推测，这是带院的“下跃”产品——只是在抬板下面。

6、同款户型，跨楼栋差76万。2#、4#、6#是同两款产品，188平米和216平米四居各半，但每平米有三个价：12.19万、12.29万、12.55万。

6#比2#每平米贵3535元，一套216平米差76万元。

三居也一样，5#、7#、8#、10#、11#五栋楼，位152-154平米，最贵的10#比最便宜的5#，每平米贵约,000元。

想买北京澐玺的购房者，花姐给三条干货：

1、无忌讳，认准13层。它是全盘统一打折层，比12层便宜600元/平米，比15层便宜约1050元/平米，户型一模一样。

2、不介意顶层的，盯17F。西排六栋顶层，统一比16F便宜3000元/平米，179平米的四居立省53.7万元。

3、预算1600-1800万的，优先西排154平米段位的中高区。避开东排216平米大四居，那是2100万段的事，两头别硬凑。

按照惯例，还是提醒一句：备案价不是成交价。

北京新盘实际成交，普遍在备案价基础上打91-93折。按此推算，北京澐玺的落地中枢，约11.1万/平米。

花姐点评：

随着北京澐玺取证，北京楼市的首对抬板兄弟，正式同台了。

保利京华曜，9月20日取证；北京澐玺，9月25日取证。

前后5天，像是约好的。

更有意思的是，两个盘取证房源，都是450套；预售均价只差700元/平米。

只是，价格几乎一样的两兄弟，打的是两场完全不同的仗。

保利京华曜，2.0容积率，9栋洋房加小高层，124-182平米全四居，卡的是西城外溢改善客，口号是"半步西城"。

北京澐玺，2.5容积率，高层加小高层，127-264平米全谱系，9#楼王一头扎进3500万档，攻的是丽泽金融高管。

一个定位内城改善的上车盘；另一个则要做丽泽豪宅的天花板。

定价心思也互为参考：保利京华曜顶层卖3F价，买顶层白赚视野；澐玺13层打折、顶层折价，把忌讳写进折扣。

都是抬板产品，跑的却是各自的赛道。

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