青岛闲置15年的“巨无霸”，终于要盘活了！

青岛一块荒了15年的地，最后等来的不是那座超级商业综合体，而是18栋小高层。

壹

商改住的大手笔

来过青岛欢乐滨海城的人，应该对山姆北侧那块被围挡圈起来的大空地不陌生。在十几年前的图纸上，这里规划了百米高楼、大体量商业综合体，项目还有一个相当风光的名字：TOPCITY第一城。

如今，山姆来了。几个月之后，山姆北侧这块躺了十几年的“巨无霸”地块，终于再次出现在规划公示里。近日，青岛市自然资源和规划局发布SF1002043地块控规调整批前公示，位置在瑞江路以西、昌汇路以北、瑞滨路以东、保利香槟国际南区以南，总建面13.06万平（对比一下：9月10日招商拿下的青岛地王、河西地块总建面12.62万平）。

原来的纯商业地块，规划建筑面积17.33万平、容积率2.5、限高100米。现在，调整成6.53公顷商住混合用地+0.4公顷公园绿地，容积率降到2.0，建筑限高54米，商住比3∶7。控规图上出现了18栋14~17层住宅，住宅建面约9.14万平。

原方案17.33万平的商业体量，如今按照商住比3∶7计算，商业建筑面积缩到只有3.92万平，缩水幅度接近八成。

这次控规调整，配套也比原来更具体：保留不小于1500平社区农贸市场，增加不小于350平养老服务站，以及不小于1800平社区服务站，三项公服建筑面积合计不低于3650平。

15年前，想建的是一个商业中心；15年后，却变成了以住宅为主的项目。这块地为什么躺了这么久？现在盘活，对于欢乐滨海城到底意味着什么？

贰

等了15年，换了剧本

把时间拨回2011年，当时的欢乐滨海城，大量区域还在开发建设阶段，人口密度、消费规模、公共交通，都还撑不起一个大型商业综合体。

这块地，当年的规划野心非常大：占地约6.93公顷，折合超过100亩，容积率2.5，规划建筑面积17.33万平，建筑高度最高100米。即使放在今天看，依然属于“巨无霸”级的商业体量。当年的设想里，包括奥特莱斯名品MALL、公寓、酒店等业态，目标是欢乐滨海城的区域商业中心。

▲当年规划的第一城效果图

可当时的人口还没有起来，片区公共交通也比较薄弱，商业招商缺乏足够的消费支撑。2018年，项目曾取得建设工程规划许可证和施工许可证，但工程只推进到地基等阶段，就停了下来。之后多年，现场杂草丛生。

▲2021年第一城售楼处。资料图片

随着周边的保利香槟国际、瑞海景园、绿地阅海府邸等项目的入住，以及后来不断进入的新项目，欢乐滨海城片区的人气终于有了，商业也终于等来了一个真正的大牌——山姆。

今年5月15日，青岛山姆会员商店开业，项目占地54.9亩，地上两层约2万平购物空间，地下两层停车场约1050个车位。开业至今已4个半月，依旧要排长队入场。

▲青岛山姆排队入场（2026.09.26）

山姆把欢乐滨海城的人气带了起来，可原本那块规划大型商业的土地，却没有继续往商业综合体方向走，而是准备做住宅。

缺的不只是商业

单从住宅产品的形态看，SF1002043地块54米的限高，配合2.0容积率，控规图上对应的是中低高度的小高层，而且这块地的位置非常特殊，南边一路之隔就是山姆。

▲SF1002043地块紧邻山姆

对于想留在主城区、又不想碰高层住宅的购房者来说，这种14~17层的小高层，确实非常有吸引力。目前欢乐滨海城的大部分新房项目，如青铁云上观海、滨海国际中心九誉等，都是往大面积段的改善端走。所以，这块新地后续如果出现120平左右的主流刚改产品，片区产品结构将更完整。

现在欢乐滨海城，山姆已经来了，问题是山姆的核心业态，属于仓储式会员零售，大包装采购、精选商品、会员消费，购物体验很强，但它和一个能够承载餐饮、亲子、休闲、娱乐、影院、社交的综合商业中心，完全不是同一种消费场景。银行、医疗等高频配套，也没有因为山姆开业而补齐。

▲青岛山姆

所以，SF1002043地块3.92万平的商业部分，怎么做很关键。如果只是把商业拆成沿街底商，再塞进去农贸市场、便利店、药房和几家餐馆，这种模式对开发商来说，风险压力相对较小，但是片区居民的历史期待可能会落空。这也是为什么，这次规划一出来，周边一些居民声音会非常直接：别再盖住宅了，这里真正缺的是商业。这类情绪并不难理解。

▲青岛山姆周边，拥堵是常态

另外，交通的压力，也很现实，现在只是山姆客流，以后再叠加18栋住宅，周末高峰会发生什么，已经不难想象。这块地距离环湾大道非常近，噪音不可避免，靠近道路一侧未来住宅的居住感受，很大程度取决于楼栋排布、退界距离、门窗性能以及后期降噪设计。

肆

城市更新大趋势

2026年的青岛，正在明显加大存量未开工地块的盘活力度。青岛市自然资源和规划局，今年7月专门就相关政策开展宣讲，公开提到存量未开工房地产用地可以通过收回、开工、置换、收回后，调整规划条件再出让、合作开发、专项债盘活等路径推进。

▲SF1002043地块紧邻环湾大道

SF1002043地块目前的身份，与普通拿出来拍卖的净地并不完全一样，这宗地是2011年由青岛城投集团取得开发权的存量用地。假如仍然保持城投体系存量项目的盘活思路，通过合作开发、股权合作或者其他存量资产处置方式推进，通过重新土拍来补缴土地性质变更的差价，那么底价成交将是大概率事件。而且青岛有现成案例可供参考：

去年底今年初，李沧海创商住、森林公园商业地块，完成控规调整、商改住后重新挂牌，最终都由原开发公司以底价拿下。SF1002043地块会不会复制这种模式，现在还要等后续的官方信息落地。

至于SF1002043地块的底价，参考同区域板块的富力海悦学府，3年前的拿地楼面地价是8970元/㎡‌，纯住宅、容积率2.9；拿地更早的中信泰富片区，楼面地价9385元/㎡，也是纯住宅，容积率2.0。SF1002043地块带30%商业，将会大幅拉低整体楼面地价，乐观估计约6000+。

青岛城投，在青岛楼市采取多种等方式与头部房企合作，目前在售项目中，青云佳境、棠玥和境、崂山尚境，都是与越秀地产合作。山姆旁这块地，目前仍处于控规调整批前公示阶段，将来会不会延续与越秀的合作模式，不妨拭目以待。

▲2026.05.15第一城售楼处，现已拆除

闲置土地盘活，是城市更新大趋势。但盘活不等于简单把房子盖起来，片区居民期待已久的商业缺口，交通、噪音这些硬伤如何化解，才是这宗百亩地块留给欢乐滨海城真正的思考。毕竟，已经等了这么多年。