韩国,首尔特别市
首尔公寓价格还在涨，而且已经连续上涨86周，刷新韩国房地产院相关统计以来的最长纪录。
韩国房地产院10月1日公布的9月第四周公寓价格动向显示，以9月28日为基准，首尔公寓买卖价格较前一周上涨0.09%。从去年2月第一周开始，首尔公寓价格已经连续86周上涨，超过2020年6月至2022年1月创下的85周纪录。
不过，这一轮上涨最近出现了一个比较明显的变化：推动首尔房价继续上涨的，不再主要是江南核心区，而是西大门、城北、东大门、芦原等价格相对较低的区域。
最新一周，西大门区上涨0.41%，东大门区和城北区均上涨0.36%，芦原区上涨0.34%，江北区上涨0.31%。江北14个区平均上涨0.24%，而江南11个区平均反而下跌0.04%，区域之间的温差已经非常明显。
另一边，过去一直领涨的高价区域正在调整。江南区当周下跌0.56%，瑞草区下跌0.33%，松坡区下跌0.19%，龙山区也下跌0.01%，时隔22周转为下跌。首尔整体涨幅也从8月底的0.29%，一路收窄到最新的0.09%，已经连续5周放缓。
也就是说，现在的首尔楼市不是“所有地方一起涨”，而更像是上涨动力从高价核心区向中低价和外围区域扩散。
背后的原因和贷款政策有很大关系。目前韩国针对高价住宅的贷款限制更加严格，15亿韩元成为不少实际购房者非常敏感的一条价格线。15亿韩元以下住宅能够获得的贷款额度相对更高，导致一部分购房需求转向价格压力较小的非江南地区。
全租市场的不稳定也在推高实际购房需求。部分家庭发现继续支付较高房租和全租保证金的负担越来越大，干脆转向买房，尤其是30岁至40岁的双职工家庭，对交通方便、生活配套成熟但价格低于江南的区域需求增加。
这种“补涨”已经反映在实际成交价格中。一些过去被认为是首尔中低价区域的住宅，价格正在向15亿甚至20亿韩元靠近。比如九老区新道林部分84平方米户型成交价已经接近18.9亿韩元，恩平区部分同面积段公寓也出现19亿韩元以上成交。
首尔各区的平均价格门槛也在整体上移。房地产114统计显示，目前平均公寓价格超过15亿韩元的区已经增加到13个，超过首尔25个自治区的一半；城东区平均价格甚至已经突破20亿韩元。
如果把这一轮上涨和过去比较，幅度也更大。此前85周最长上涨周期内，首尔公寓价格累计上涨约7.68%；这一轮截至最新统计累计上涨约17.58%，超过前一次的两倍。
但连续86周上涨，并不意味着接下来还会以同样速度继续走高。现在江南核心区已经率先出现调整，首尔整体涨幅也明显收窄，后续真正值得观察的，是外围地区这轮“补涨”还能持续多久。
目前首尔楼市最明显的变化已经不是“江南继续领涨”，而是价格较低区域正在追赶。对于普通购房者来说，这种变化反而更直接，因为原本还能选择的中低价区域，正在一个接一个跨过新的价格门槛。
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