城市更新典型案例｜镇江润州区京畿路

京畿路位于镇江市润州区老城核心区，是伯先路历史文化街区核心路段，汇聚4处省级文物保护单位、5处市级文物保护单位，留存世界红卍字会江苏省分会旧址、吉庆里民居建筑群等大批民国风貌建筑，是承载镇江明清至近代城市发展记忆、彰显江南老城文脉的核心载体。改造前，京畿路房屋老旧、设施落后、业态凋零、人气冷清，居民生活品质与历史建筑保护都面临挑战。2024年起，镇江市润州区金山街道以“留住城市烟火气、激活文化生命力”为目标，聚焦“保护文脉、改善民生、激活业态、长效治理”，全面推进京畿路百年老街“微改精提”，以低政府投入撬动街区全域蝶变，成功实现从老旧街巷到城市文旅地标、民生幸福街区的转型升级。

通过微创式、精细化改造更新，京畿路街巷肌理完整保留、民国风貌精致凸显，历史建筑得到系统性保护活化，各类微型文化节点、主题打卡点串联成线，公共空间活力显著提升。京畿路更新改造后，撬动整体商业估值提升超300%（根据周边商铺租金涨幅测算），整体业态结构持续优化、商业活力全面迸发，多元新潮的主理人业态成为核心流量引擎。全年累计开展街头艺术演出120余场，文创产品夜间销售额占比达60%，专项消费券带动消费近150万元，各类主题市集活动吸引数万名市民游客参与。

精改微提，小投入撬动大流量

项目探索了小而精、轻而快、准而活的“精改微提”模式，最大限度保留老街历史格局与烟火底色。

创新推行差异化分类改造机制，采用“公房示范引领、私房政策激励、困难户资源嫁接”模式，引入社会资本参与修缮，落实“修旧如旧、保留原貌”标准，有序完成沿街建筑、门面店招、街巷立面的整治提升。同步推进基础设施提质，整治空中飞线、完善垃圾分类、新增停车泊位与集中晾晒区，补齐老城配套短板。

植入地域特色空间场景，采用“插件式”轻量化设计，依托街区闲置墙面、街角空白空间，打造融合镇江民俗风情、历史典故的主题墙绘、微型文化景观、本土文化打卡墙等，形成“小而美、有底蕴、有调性”的街巷，精准契合年轻人需求，小红书浏览量达526.9万次。

京畿路58-62号改造前(左)后(右)对比

京畿路87号改造前(左)后(右)对比

主理人共创，推动文商旅融合发展

“去年京畿路亮灯后效果非常好，这次亮化升级可以让游客‘白天看花，夜晚追光’，相信整个街区会越来越好。街区的繁荣也带动了我们老店的生意，现在营收比改造前翻了两番。”京畿路某店铺主理人说。

摒弃传统老街“有建筑无内容、有历史无流量、有风貌无业态”的痛点，项目探索“本土生长、错位发展、主理人主导”的特色培育路径。把握Z世代消费趋势，精准招引咖啡茶饮、特色糖水、文创潮流、精品餐饮等业态，累计引入60余家潮流主理人店铺。同时，保障居民日常生活需求的便利店、菜店、维修点等便民服务业态，形成新旧业态共生、高低业态互补的多元格局。

创新流量运营模式，鼓励商户主理人自主运营社交平台、打造特色话题。常态化开展文创市集、主题节庆、街头艺术演出等活动，叠加特色夜经济场景打造，创新“日咖夜酒”新型消费模式，塑造“梧桐出逃季”“春日花花会”等系列IP。此外，联动商务部门投放专项消费券，联动西津渡景区推出街区行走、商铺打卡等活动，推动街区深度融入西津渡大文旅圈，实现文旅流量向消费增量高效转化。

更新后既保留便民业态，又引入咖啡、艺术、手作、潮玩等业态

沉浸体验，历史文化资源盘活利用

探索“政府主导修缮+专业机构运营”模式，推动大清邮政局镇江分局旧址等历史建筑修缮开放，挖掘世界红卍字会江苏省分会旧址、蒋怀仁诊所、吉庆里、瑞芝里等建筑背后所蕴藏的人文典故和价值特征，推动街区民国风建筑群成为城市公共服务新平台、文旅打卡新地标，让游客在消费之余充分感受历史与现代的交融，体验独特的文化氛围。

将人工智能、沉浸式交互等技术创新应用于文物价值阐释、展示与传播领域，探索“建筑可阅读”模式，完成24处历史建筑文化解码、音视频录制及解读二维码布设，打造5处主题打卡点位，常态化开展“寻访京畿citywalk（城市漫步）”“诗意镇江·读城”等研学活动，真正实现“建筑可阅读、街巷可漫步、城市有温度”。

建筑改造与活化利用

“读城研学”活动

多方参与，赋能长效运营治理

建立“商户能人库”，街道从“政府主导”向“商户主角”转变，把商户中的新潮设计师、网红主播、非遗代表性传承人等一批懂市场、有资源、善经营的骨干力量挖掘出来，择优聘任5名积极参与治理的商户代表担任全年轮值街长，明确职责清单，每两个月轮换一次，让更多有能力、有热情的主理人走向台前、从经营者转变为治理者。

搭建“梧桐街事会”，出台《京畿路街区街长自治管理制度》，把原住居民这一关键群体纳入街区发展“智囊团”，深度参与街区治理与发展。商户主理人、居民代表与政府部门定期就街区运营管理、业态引导，以及夜间亮化方案、Logo设计、营业时间调整等具体问题共商共议，激发了居民与商户的主人翁意识，带动沿线居民自主修缮房屋、美化庭院，主动融入更新实践，共享街区发展成果。

首期轮值街长、店铺主理人牵头策划街区美化共建活动

来源：江苏建设

主 管｜江苏省住房和城乡建设厅

主 办｜江苏省住房和城乡建设厅宣传中心