总结与展望 | 2026年三季度中国房地产总结与展望行业篇

核心摘要

三季度，国民经济运行平稳、发展向新向优，对外贸易快速增长，就业、物价保持稳定，市场流动性合理充裕。房地产行业整体特征是：存量交易成为市场主导，新房市场则延续“总量持续调整、价格和库存修复”的运行格局。

开发端收缩幅度加大：1—8月，全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%，累计降幅较上半年扩大1.9个百分点，年内呈逐月扩大态势。建设类指标累计降幅同步走阔，新开工面积29894万平方米，同比下降24.8%，累计降幅较上半年扩大1.4个百分点；竣工面积21097万平方米，同比下降23.7%。资金端约束未见缓解，企业到位资金50893亿元，同比下降21.0%，其中国内贷款下降33.3%、自筹资金下降20.0%，金融端融资约束进一步加剧；个人按揭贷款下降22.4%、定金及预收款下降14.8%，销售回款端降幅收窄。

新房销售面积降幅扩大、二手房占比提升：1—8月，新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；销售额47470亿元，同比下降13.0%。销售面积降幅在上半年收窄至11.6%后连续两月扩大，销售额降幅则持续收窄，面积与金额走势背离。内部结构分化：住宅面积及金额分别下降13.0%和13.1%，占整体市场规模八成以上；办公楼量价同步走弱，面积及金额分别下降6.2%和9.1%；商业营业用房调整压力居各类物业之首，面积与金额分别下降14.3%和19.1%。区域层面，东部和中部地区分别下降 11.6%、12.2%，跌幅较上半年扩大，西部和东北地区分别下降11.8%、 20.6%，跌幅较上半年收窄。市场交易结构向存量房倾斜，二手房网签规模同比增长10.6%，在房地产交易总量中的占比从上半年的50.4%提升到52.4%。

库存端持续改善：8月末，商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%；其中待售3年以下面积54819万平方米，同比下降4.2%，去化节奏快于整体库存。住宅待售面积同比由上半年末的持平转为下降0.5%，为近年来首次转负，但40083万平方米的存量仍占全国待售面积约53%。

价格端延续结构性修复、分化未减：截至8月一线城市新房价格环比已连续7个月上涨，二线环比降幅小幅扩大、三线降幅持续收窄，层级分化延续，环比上涨或持平的城市数量连续三个月保持在20座以上；每月同比上涨的城市不超过5座，8月70城新房价格同比下降约3.29%，各层级城市同步改善。二手房价格环比在上半年回升后走稳，一线城市环比涨幅逐月回落；8月70城二手房同比下降约5.12%，较上半年末收窄0.52个百分点。

总体判断：行业仍运行在周期底部，调整格局尚未结束。交易总量的稳定由存量房支撑，但其景气难以传导至房企回款与投资，开发端修复仍新房销售决定。市场运行主线依然是“核心城市率先修复、低能级城市持续承压”的结构性分化；部分核心城市的房价回升，本质是政策精准托底带来的结构性底部修复，并未演变为趋势性反转，也不具备全国普涨的基础与条件。四季度行业能否“止跌回稳”，关键变量在于销售体量的持续性与房企资金链的安全边际，最大变量是“8·28新政”（商品住房销售制度改革与房地产信贷管理制度调整），影响路径为短期压资金、中期稳预期、长期改模式，当前数据尚未反映。

01

宏观背景：经济基本面平稳托底，内需偏弱仍是主要制约

1—8 月份，宏观经济运行总体延续平稳态势，工业生产稳中有升，就业、物价基本稳定，外贸在复杂外部环境下展现较强韧性，房地产市场运行所处的宏观外部环境相对平稳。但内需修复基础尚不牢固，供强需弱矛盾依旧突出；固定资产投资累计降幅逐月扩大，房地产仍是拖累固投的最主要因素。货币总量流动性维持充裕，但居民信贷持续走弱，居民主动降杠杆特征凸显，流动性向居民部门传导不畅，资金供给宽裕与居民购房融资意愿不足的结构性错配格局仍在延续。

工业与外贸构成总量支撑：1—8月规模以上工业增加值同比增长5.3%，其中装备制造业、高技术制造业增加值分别增长12.1%和16.7%，产业新动能的支撑作用持续增强。面对复杂外部经贸环境，我国货物贸易保持较快增长，1—8月货物进出口总额347753亿元，同比增长17.6%，累计增速自年初逐月抬升，成为宏观经济稳定运行的重要支撑。

内需恢复偏弱：1—8月社会消费品零售总额327569亿元，累计同比增长1.1%，增速较上半年回落 0.2 个百分点，消费复苏动能不足。投资全面承压，1—8月固定资产投资总额293092亿元，累计同比下降7.2%，降幅较上半年扩大1.5个百分点，剔除房地产开发投资后同比下降4.2%，地产拖累效应明显。

民生保障保持稳定：各地持续落实稳就业相关举措，就业形势总体平稳，1—8月全国城镇调查失业率平均值为5.2%，与上年同期持平。居民消费价格温和回升，1—8月CPI同比上涨0.9%，涨幅较上半年小幅回落；居住类价格持续低位，同比下降0.2%。

货币增速回落、居民信贷持续收缩：货币供给延续宽裕格局，M2同比增速由上半年末的8.0%回落至8月末的7.5%，总量流动性依然充足。M1同比增速由年初的5.9%回落至8月末的4.1%，企业资金活化程度下降。利率维持低位，作为房贷定价基准的5年期以上LPR保持在3.5%不变，已连续16个月无调整，新发放个人住房贷款加权平均利率约3.1%，处于历史低位。1—8月累计新增人民币贷款10.44万亿元，比上年同期少增约3.0万亿元；住户贷款净减少1.03万亿元，其中中长期贷款累计仅增加188亿元，年内多个月份出现单月净减少，累计增量回落至年内低位。中长期房贷近乎零增长，是当前地产需求端最值得警惕的信号。

02

开发端：投资与建设同步收缩，累计降幅持续走阔

1. 开发投资累计降幅持续扩大，区域分化延续

1—8月份，全国房地产开发投资47979亿元，按可比口径计算累计同比下降19.9%，降幅较上半年扩大1.9个百分点，年内累计降幅呈现逐月扩大态势，行业投资下行趋势尚未扭转。当前房企仍处在主动降杠杆、收缩投资规模的调整周期之中。房地产开发投资的收缩一方面直接拉低固定资产投资总量增速，另一方面通过上下游产业链传导，对建材、工程机械、家居等相关领域生产与投资形成间接压制。

各物业类型投资同步走弱、跌幅进一步扩大。住宅投资37017亿元，下降19.7%，占整体投资比重77.2%，是行业投资下行节奏与修复空间的主要决定项；办公楼、商业营业用房投资分别下降22.0%和25.5%，收缩幅度明显大于住宅板块。住宅端受市场需求偏弱、房企资金约束、新开工意愿不足影响持续承压；而商办类物业叠加前期存量供给偏高、空置压力较大，租赁与经营回报预期偏弱，房企新增投资意愿更为低迷，投资下滑幅度更深，全品类投资尚未显现企稳迹象。

图2-1 全国房地产开发投资累计同比增速

数据来源：国家统计局。

图2-2 不同物业类型开发投资累计同比增速

数据来源：国家统计局。

1—8 月，四大区域房地产投资同比延续全面下滑态势，区域分化特征凸显。其中西部地区投资跌幅相对最小，同比下降 16.3%；东北地区跌幅显著高于其余三大区域，同比下降 29.6%。对比上半年，东部、中部跌幅分别扩大2.3和2.1个百分点，西部扩大1.0个百分点，由于房企在东部地区投入的资金体量更大，市场需求调整、房企投资收缩带来的下行弹性更强。1—8月，东部地区占开发企业投资总额的比重维持在59.0%。东北地区投资跌幅较上半年缩小2.1个百分点，但同比跌幅依旧处于高位，并非趋势性回暖，更多是前期基数偏低带来的小幅边际修复，区域房地产市场基本面仍较为薄弱。整体来看，各区域地产投资下行压力仍在加大，区域间地产投资格局持续分化。

图2-3 各区域房地产开发投资累计同比增速

数据来源：国家统计局。

2. 施工降幅相对温和，新开工继续深度收缩

1—8月份，房屋施工面积560770万平方米，同比下降12.8%，其中住宅施工面积389347万平方米，下降13.2%。房屋新开工面积29894万平方米，下降24.8%，其中住宅新开工面积21840万平方米，下降25.4%。施工面积仍维持负增，主要是存量施工项目持续竣工交付持续出清，新增开工体量不足以对冲施工端的缩减，住宅板块作为主体，下行节奏与整体保持一致。

对比上半年，施工与新开工指标的同比跌幅均进一步扩大，新开工下行更为明显，累计同比跌幅扩大 1.4 个百分点。反映出房企进入三季度后，仍持续受到资金层面约束，经营策略上优先保障存量在建项目交付，严控新增项目投放，主动压缩新开工规模。整体来看，房地产供给端收缩态势仍在延续，房企新增开发意愿偏弱，项目补库动力不足，供给侧尚未出现企稳修复信号。

图2-4 全国房屋施工和新开工面积及同比增速

数据来源：国家统计局。

3. 竣工降幅高位走平，交付端压力未减

1—8月份，房屋竣工面积21097万平方米，下降23.7%。累计降幅在年初大幅下探后略有收窄，5月以来持续在23%～24%的深度跌幅区间，竣工端整体仍处于显著收缩状态。结构上看，住宅交付压力更为突出，住宅竣工面积14798万平方米，跌幅达25.4%，高于房屋竣工整体降幅。可以看出，尽管保交楼工作持续推进，但受前期停工项目体量较大、房企资金缺口尚未实质性缓解影响，项目复工、竣工投产节奏不及预期；叠加近年新开工规模持续走低，后续可转化为竣工的存量项目储备不足，住宅交付端的短板更为明显，短期竣工大幅回暖缺乏基础。

图2-5 全国房屋竣工面积及同比增速

数据来源：国家统计局。

4. 到位资金连续17个月负增长，金融端约束加剧

1—8月份，房地产开发企业到位资金50893亿元，同比下降21.0%，降幅较上半年扩大0.8个百分点。其中，国内贷款6880亿元，下降33.3%；自筹资金18432亿元，下降20.0%；定金及预收款16037亿元，下降14.8%；个人按揭贷款6846亿元，下降22.4%。

到位资金累计同比连续17个月下行，资金压力持续累积。结构上呈现明显的两端分化：金融端融资持续收紧，国内贷款跌幅由上半年的31.7%扩大至33.3%，创年内新低，自筹资金跌幅也由16.4%扩大至20.0%；而销售回款端跌幅收窄，定金及预收款、个人按揭贷款降幅分别较上半年收窄1.0和2.5个百分点，销售端“价稳”对回款形成一定支撑。

金融端两项指标同步走弱，体现金融机构对房企风险偏好仍偏谨慎，开发贷、信托等外部融资渠道尚未实质性放开，企业外部输血能力继续减弱。销售回款的边际好转，主要得益于阶段性销售回暖、按揭政策持续优化带来的支撑，但同比降幅依然明显，销售修复力度有限，回款仅为边际改善。企业整体资金面依旧紧张，对拿地、新开工等新增投资行为形成较强约束。

图2-6 全国房地产开发企业到位资金同比增速

数据来源：国家统计局。

03

销售端：新房销售面积降幅扩大，存量房交易占比提升

1. 新房销售面积累计降幅扩大，交易重心转向存量房

1—8月，新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；销售额47470亿元，同比下降13.0%。进入三季度，整体表现为累计口径下“面积降幅扩大、金额降幅收窄”，分别较上半年扩大0.5个和收窄0.6个百分点。量价分化的背后，反映市场成交结构发生边际上移，低价刚需项目成交占比回落，中高端改善型项目成交占比有所提升，带动整体成交均价抬升，支撑销售额改善。

住建部数据显示，1—8月份，二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%，和新房成交"一增一减"，市场交易总量趋于稳定。二手房在总量中的占比从上半年的50.4%提升到52.4%，交易重心已实质性转向存量房。刚需购买力流向二手市场，新房客群进一步向改善型收窄，上述结构上移正是刚需流失的选择性结果，而非新房价格上涨动能；存量交易对稳定市场总量、承接刚需的作用在增强，但其景气难以传导至房企回款与投资端，行业资金面的修复仍取决于新房销售的企稳程度。往后看，随着“8·28新政”细则逐步落地，若按揭资金支付节点后移，短期或加剧分流，直至现房销售制重建期房信用后形成新的平衡。

图2-7 全国商品房销售情况及同比增速

数据来源：国家统计局。

按物业类型看，住宅销售面积及金额累计同比分别下降13.0%和13.1%，占整体市场规模比例超过八成，主导整体市场“面积降幅扩大、金额降幅收窄”走势。商办板块走势进一步分化：办公楼销售由上半年折价促销带动的阶段性走量，转为量价双降格局，销售面积同比下降 6.2%、销售额同比下降 9.1%，两项累计跌幅均较上半年扩大 2.5 个百分点。商业营业用房销售面积、销售额分别下降 14.3% 和 19.1%，跌幅在高位边际企稳，仍是各物业类型中基本面最弱的资产，去化难度依然较大。综合来看，市场修复高度依赖住宅板块的结构性机会，办公楼、商业营业用房等非住宅物业需求持续偏弱，缺乏回暖动力，市场结构性分化加剧。

图2-8 不同物业类型商品房销售面积同比增速

数据来源：国家统计局。

1—8月四大区域商品房销售面积同比持续处于下降区间：东部、中部、西部地区销售面积同比分别下降 11.6%、12.2%、11.8%，东北地区同比下降 20.6%，跌幅最高。对比上半年，各区域表现分化：东部地区市场体量大、改善需求相对充足，与全国整体走势一致，销售面积同比跌幅小幅扩大 0.5 个百分点；中部地区跌幅扩大 1.5 个百分点，下行压力进一步加大；西部、东北地区小幅收窄，呈现边际改善，但东北跌幅处于绝对高位，人口长期流出、购买力不足的核心矛盾尚突出。

图2-9 各区域商品房销售面积同比增速

数据来源：国家统计局。

2. 待售面积连续回落，短期流通房源去化更快

8月末，商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，已连续6个月下降，且同比降幅总体呈扩大态势，整体库存去化节奏持续推进。其中待售3年以下面积54819万平方米，下降4.2%，去化速度显著高于整体库存，反映出企业优先处置次新现房的清库策略。住宅待售总量同比由上半年末的持平转为下降0.5%，为近年来首次转负；但住宅待售面积40083万平方米仍占全国待售面积约53%，依旧是库存构成中的主体部分。当前库存改善既有需求去化因素，也有新增供给持续收缩带来的“分母效应/补库不足”因素，不能简单等同于需求端明显改善。建成时间较长、品质偏弱的老旧存量房源去化难度更大，后续库存分化的格局仍将延续。

图2-10 全国商品房待售面积及同比增速

数据来源：国家统计局。

04

价格端：修复趋势延续，结构性分化未改

1. 新房价格：环比跌幅震荡收窄，层级表现分化

1—8月，70城新建商品住宅价格环比平均跌幅在震荡中延续收窄。分城市层级看，一线城市自2月进入上涨区间后保持相对强势，环比连续7个月保持上涨；一线城市内部走势分化，北京近5个月环比持续下跌，与其他三城走势相反。进入三季度，二线城市价格环比跌幅有所扩大，三线城市环比跌幅持续收窄。环比上涨或持平的城市数量6月以来稳定在20座以上，持续处于高位。具体城市来看，一线及强二线城市为上涨主力，上涨连续性强，其中上海、杭州、大连有7个月表现为上涨，宁波、广州、深圳有6个月上涨，厦门、青岛、武汉、银川有5个月上涨。

图2-11 70大中城市新建商品住房价格环比平均变化

数据来源：国家统计局。

70城新房价格同比平均跌幅自5月起持续收窄，8月同比跌幅收窄至约3.29%。分城市层级看，8月一线、二线、三线城市新房同比分别下降0.88%、2.72%和4.08%，各层级城市同步改善。具体城市来看，年内每月同比上涨的城市数量不超过5座，集中在上海、杭州、合肥等少数核心城市，三座城市连续8 个月上涨，上海同比涨幅最高且最稳、价格韧性更为突出；乌鲁木齐、沈阳等城市阶段性进入上涨行列后重新回落。其次乌鲁木齐有4个月同比上涨，沈阳有3个月上涨，大连、宜昌也进入过上涨行列。

图2-12 70大中城市新建商品住房价格同比平均变化

数据来源：国家统计局。

2. 二手房价格：环比高位走稳，同比修复快于新房

1—8月，70城二手住宅价格环比跌幅在上半年逐步收窄后趋于走稳。分城市层级看，一线城市3月由跌转涨后连续6个月上涨，但环比涨幅逐月回落；二线城市平均跌幅在上半年明显收窄后，三季度基本稳定在同一水平；三线城市平均跌幅小幅收窄走稳。二手房环比上涨或持平的城市数量一度在3月冲高至17座，此后逐步回落，近两月为8座。从具体城市看，一线二手房率先企稳回升，上海二手房环比涨幅最高且连续7 个月上涨（100.7为全表峰值）；深圳连续 6 个月上涨，北京、广州、扬州年内均累计5 个月上涨，其中北京7月起止涨。

图2-13 70大中城市二手住房价格环比平均变化

数据来源：国家统计局。

70城二手房价格同比平均跌幅持续收窄，8月同比下降约5.12%，较上半年末收窄0.52个百分点，修复力度明显强于新房。分城市层级看，8月一线、二线、三线城市二手住宅同比分别下降2.7%、4.87%和5.63%，较上半年末均进一步收窄，其中一线城市降幅年内持续快速收敛；一线城市中上海跌幅最小，8月同比下降0.8%，北京、广州、深圳同比分别下降3.5%、3.8%和2.7%。70城二手房价格已连续32个月无一城市同比上涨，但同比降幅的收窄在三季度有所加快，且收窄速度快于新房。

图2-14 70大中城市二手住房价格同比平均变化

数据来源：国家统计局。

05

四季度展望

1. 总体判断：行业仍处在筑底阶段，四季度市场分化格局延续：核心城市修复动能相对充足，低能级城市继续承压；叠加去年同期基数抬升，全年销售面积同比降幅年内难以明显收窄。四季度最重要的边际变量是"8·28新政"的落地节奏。新政并非短期需求刺激，而是对销售、融资、交付全链条的制度性重构：短期压制房企资金与新增投资，中期修复交付信心与购房预期，长期重塑行业供给中枢与盈利模式；其实际效果很大程度上取决于各地过渡期细则的出台速度与配套力度。

2. 开发端：投资延续探底，新增供给进一步收缩。1—8月房地产开发投资累计 47979 亿元，按当前运行节奏测算，全年投资规模大概率落在6.5万亿—7.0万亿元区间，处于近十年低位。新开工累计跌幅显著高于销售，叠加房企到位资金大幅下降，企业整体投资策略以收缩为主：资金优先保障核心城市存量项目交付收尾，新区、远郊地块新增布局明显放缓，短期投资修复动力不足。预计四季度房地产开发投资维持低位运行，供给端政策重心集中于控增量、去库存、优化供给结构。新开工长期低迷有助于推动行业供需再平衡，但也将在 2027 年前后带来可售货值约束，核心城市存在阶段性供应不足的潜在风险。

3. 销售端：新房市场修复弹性有限，四季度行情将延续结构性分化，一线及强二线的核心改善项目、稳健央国企的项目销售韧性相对占优；三四线城市去库存周期仍长，去化压力大，居民收入与预期修复偏慢。四季度上年同期基数明显抬高，销售面积累计同比降幅存在进一步扩大的可能，“弱企稳、慢修复”的特征将更为明显；销售额端受成交结构上移、核心城市价格企稳支撑，累计降幅有望继续小于面积端，量价背离可能延续一段时间。

存量房市场已切换为交易主体，在居民收入预期偏弱、新房交付信任尚未完全修复的阶段更具吸引力，四季度交易量有望保持相对稳定；但价格端缺乏向上动力，一线城市二手房环比涨幅已收敛至0.1%以内，二、三线城市环比仍处下跌区间，短期难以摆脱"以价换量"。

4. 价格端：结构性修复延续，尚不具备全面反转条件。一线城市新房、二手房价格环比连续多月持平或上涨，同比降幅年内持续收窄，8 月分别收至 0.9% 和 2.7%，修复信号较为清晰。但各线城市房价同比整体仍为负增长，二、三线城市房价环比尚未转正，当前价格回升属于政策托底带动的结构性修复，并非趋势性反转。四季度叠加传统"金九银十"、改善型项目集中入市、"8·28新政"下现房销售优先落地推进，核心城市或出现局部价格上行；新政将重构期现价差——"所见即所得"降低风险折价，核心城市现房项目有望获得相对溢价，期房折价则可能进一步扩大，新房价格指数内部的结构性分化更为明显；但整体价格修复的可持续性，仍取决于稳信用、稳预期政策的持续落地效果以及核心城市供需结构改善程度。

5. 库存与风险关注点。商品房待售面积同比持续下行，住宅待售同比首次转负，但去库存成效区域分化显著，办公楼待售规模仍同比增长，弱三四线城市库存压力高企。后续需重点关注五大风险：一是销售面积累计降幅三季度再度走阔，叠加四季度高基数，成交规模持续性存疑，将直接影响房企现金流。二是国内贷款累计跌幅扩大至 33.3%，房企到位资金连续17个月负增长，资金链与现金流压力仍是当前最大风险。三是住户中长期贷款，年内多个月份出现单月净减少，居民加杠杆意愿近乎停滞，需求端内生修复能力尚未形成。四是二手房网签规模持续高于新房销售，置换链条对新房价格的传导需持续跟踪。五是"8·28新政"切换期的衔接风险。随着相关制度在适用项目和地区逐步落地，若按揭资金支付节点后移，将拉长部分项目销售回款周期，并挤压存量债务兑付资金；现房销售优先则抬高项目前期垫资门槛与资金占用规模。开发贷期限延长、土地出让价款分期缴纳等安排预留了缓冲空间，但受银行资本与不良考核约束，缓冲存在上限，政策切换期内高周转中小房企的资金链压力可能集中显现。

附表

表2-1 宏观经济及货币信贷数据

数据来源：国家统计局，中国人民银行。

表2-2 房地产行业投资、开发主要指标数据

数据来源：国家统计局。

表2-3 房地产行业销售主要指标数据

数据来源：国家统计局。

IN THE END