走出中国的佛罗伦萨小镇，“杀”入土耳其

来源 · WIN奥莱世界（ID：Outlets_World）

作者 · 黎浩然

图片来源 · Kaylon官网

国庆前夕，土耳其首个以国际标准开发的奢华奥特莱斯项目——伊斯坦布尔佛罗伦萨小镇在伊斯坦布尔机场旁开业，这也是RDM集团进入亚洲市场后，开发的首个非大中华区的佛罗伦萨小镇。

自此，土耳其成为了RDM集团在意大利本土之外、继中国市场之后布局的第三个区域市场。

作为一家于1998年创立的意大利房地产开发公司，RDM深耕意大利奢侈品奥特莱斯产业超25年。其在意大利与McArthurGlen集团合作，在五大主要城市近郊打造了5个项目超15万㎡奢华零售空间。

扎根意大利后，RDM集团选择开拓亚洲版图，而“佛罗伦萨小镇”是RDM集团专门为亚洲市场设计的奥特莱斯品牌线。

然而，过去15年间，这条产品线只在中国市场经营，在天津、上海、佛山、成都、重庆、武汉、中国香港开出了7个项目，搭建出一个“中国版”佛罗伦萨小镇风景线。

如今，“佛罗伦萨小镇”终于走出中国，去到欧亚之交的土耳其，显然不会只是对中国成功经验的简单复制，而更多寄托了RDM集团最初在亚洲市场的野心，于一个完全不同客群结构的市场里跑通自身的经营理念，走入更大的市场去。

01.

机场旁5分钟可到的奥莱

瞄准国际旅客

资料显示，伊斯坦布尔佛罗伦萨小镇由土耳其建筑公司Kalyon Campus与意大利RDM-Fingen Group联合开发，总投资2.5亿欧元，其中包括1.8亿欧元的国际资本。

项目规划分两期推进：一期可租赁面积达6.5万平方米，规划190家店铺，涵盖商业、餐饮与社交空间；二期可租赁面积4.5万平方米。

全部建成后，项目总可租赁面积将达11万平方米，有望跻身欧洲规模最大的奥莱中心之列。

区位是该佛罗伦萨小镇最大的商业优势。项目位于伊斯坦布尔机场与Göktürk之间，紧邻İhsaniye地铁站。从伊斯坦布尔机场乘地铁仅需1站（约5分钟）即可抵达佛罗伦萨小镇，从项目坐25分钟地铁即可连接Gayrettepe等城市核心区域。另外，项目还无缝接入城市高速公路，从土耳其的欧洲区和亚洲区来此都相当方便。

旅客到达伊斯坦布尔机场，可实现“机场-奥莱-核心城区”的无缝衔接。这与RDM集团在中国所布局的佛罗伦萨小镇有所区别，其中国项目均位于核心城市交通发达的城郊，以吸纳核心城市主城区高端客群为主，周边卫星城市客群为辅。

而伊斯坦布尔的佛罗伦萨小镇则具备双重区位优势。邻近的伊斯坦布尔机场2025年旅客吞吐量约8400万人次，中转旅客占总客流的48%；附近的Göktürk则是当地著名的中高档住宅小区，位于伊斯坦布尔北部的埃尤普苏丹（Eyüpsultan）区，毗邻黑海，是当地人节假日休闲度假的的重要选择。

这意味着项目可承接两批截然不同的客群：伊斯坦布尔本地居民，以及每年数千万经过这里的国际中转旅客。项目方设定的目标也很明确，誓把国际航空流量转化为购物旅游流量，每年目标客流达到1500万以上，外国游客占比超过40%，摆脱对本地居民消费的单一依赖。

02.

奢华奥莱+正价零售混合

做首都郊区文旅休闲目的地

在土耳其，奥莱市场与中国早年类似，长期以大众运动和时尚折扣为主，国际奢侈品一直缺席。

而佛罗伦萨小镇一期汇聚了Prada Outlet、Moncler、Ferragamo、Ralph Lauren、Hugo、BOSS、Nike等核心品牌。其中最大卖点在于，这是Prada等顶级奢侈品牌首次以奥莱的形式落地土耳其，填补了当地奢侈品奥莱的空白。

除了奢侈品奥莱的填空，佛罗伦萨小镇的店铺级次更抬高了土耳其奥莱的天花板。Ferragamo将在这里完成其土耳其首个单品牌精品店投资，Nike时隔约10年重新以总部层面的直接投资方式进入土耳其，显示出无论是奢侈品，还是国际运动品牌对该项目的未来有信心，希望借此进入或加码土耳其市场。

更值得注意的是，它没有把自己做成纯奥莱，而是一个“奢华奥莱+正价零售”混合的综合性商业体。官网显示，除了大牌折扣外，项目同时引入正价零售，目前一期引入140个零售品牌（含已开和待开），其中97个为奥莱店铺，36个为正价店铺。

零售之外，休闲体验打造亦是重点，佛罗伦萨小镇对自身定位是一个集零售、餐饮、休闲与文化体验于一体的文旅休闲目的地。其中，餐饮板块是项目的重要特色，场内引入土耳其本土风味、精致正餐、简餐咖啡等多元餐饮业态，并设有美食市集。Doğuş集团旗下CASA、美食集合空间The Shelter等已率先入驻，并同时引入多个首次进入土耳其市场的国际餐饮品牌。

另外，项目还与万豪集团合作，将在二期配套了五星级酒店。项目内更可组织容纳约2万观众的音乐会与活动，未来可承办本地及外国艺术家的演出，进一步强化其作为机场周边文旅目的地的属性。

03.

RDM集团全球版图拓展

验证模式可复制性

据RDM集团母公司芬琴集团官网信息，集团“正在土耳其、沙特阿拉伯、澳大利亚和美国推进雄心勃勃的项目”。

伊斯坦布尔是其中最先落地的，也是最特殊的一个——它是RDM在意大利和中国之外的第一个市场，也是唯一一个以国际航空枢纽为核心卖点的项目。

更重要的是，这是“佛罗伦萨小镇”这条亚洲产品线首次走出中国。对于RDM集团而言，意大利本土的五个项目验证了“意式奥莱”的生命力；中国市场的七个项目验证了这套产品在中国的中产消费环境中的规模化能力

走到土耳其的伊斯坦布尔，集团要验证的是第三个命题——当核心客群从本土中产和国内旅游客群变成国际航空客流时，该产品线是否能够适应。

于伊斯坦布尔佛罗伦萨小镇而言，在中国超15年的经营，不仅为其积累了对中国消费者的丰富经验，还让品牌拥有了超过700万中国会员的CRM系统，是将该项目引入其现有国际客户网络的重要优势。

需要留意的是，土耳其伊斯坦布尔除了是一个重要的欧亚航班中转枢纽，其本身就是一个著名的国际旅游名城，在中国旅客中亦颇有吸引力，而旅游签证政策还在今年放宽。

2026年1月2日起，土耳其对以旅游、过境为目的的持普通护照中国公民实施免签政策。中国游客可在任意180天内，在土耳其累计停留不超过90天。

佛罗伦萨小镇表示，将把与携程的现有合作转移至伊斯坦布尔项目，或有助于项目直接接触中国游客，提升伊斯坦布尔在购物旅游中的国际吸引力。为此，项目还将设置一个以亚洲美食为主的餐饮区。

伊斯坦布尔项目对佛罗伦萨小镇品牌的真正价值，在于它第一次把品牌放到一个客群结构完全不同的市场里检验。同一个品牌框架，面对不同的流量逻辑和客群结构，能否跑通——这才是伊斯坦布尔项目值得跟踪的原因。

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