三年都没卖掉的深圳JW万豪，这回换了种活法

当中国金茂决定将深圳JW万豪以“腰斩价”摆上货架，这个卖了三年都卖不掉的深圳顶奢酒店，终于迎来了新的命运转折点。

既然在中介市场20亿无人接盘，中国金茂索性横下心来决定对其壮士断腕般处置，以10.3亿规模走机构间REITs证券化之路。

核心地段、高入住率、营收领跑行业的深圳JW万豪，本该是房企优质压舱石，为何却成了金茂甩不掉的重资产包袱？

这场看似匪夷所思的折价甩卖，究竟是酒店经营出了问题？还是有其它难以言说的深层原因？

图源：小红书

优质资产，为什么没人敢接？

之所以说这是中国金茂的断腕之举，实在是因为深圳JW万豪的账单和市场表现太优秀了。

坐落于福田核心区，临近广深⾼速路⼝及深圳多个热门旅游景点，2020年重新装修之后如今酒店客房数量400多间。

不管区位价值还是硬件装备都是多少同行可望而不可及的，可以说是深圳酒店市场里最扎实的商务客源地盘。

经营数据方面。2025年深圳JW万豪的平均入住率是87.3%，在金茂旗下五家披露数据的核心酒店中，仅次于上海君悦的88.5%。

图源：微博

据中国金茂年报显示，金茂深圳JW万豪自2023年到2025年的RevPAR（元）分别为964、935、995，回升明显。

这在市场上属于什么水平？横向对比来看，深圳2025年均高端酒店的入住率达到82.0%，每间可售房收入（RevPAR）约为900元。

从内部来看是金茂旗下的尖子生，从外部来看是行业的学霸级选手。

一个位置好、入住率高、甚至还有经营价值的酒店却被拿出来做资产证券化，这好像是大宗资产领域一个矛盾的现象，有点说不通。

有人开始阴谋论：是不是背后有坑，或者说现金流出了问题，还是信用方面有见不得人的秘密？

对此，我们可以从时间线上倒推。

9月3日，上交所债券项目信息平台显示，“申万宏源-中国金茂深圳酒店持有型不动产资产支持专项计划”已经正式获受理，9月17日，项目状态就更新为“已反馈”。

图源：上海证券交易所

酒店类ABS的审核调查点主要都是从合规性和运营收益等方面考量的，这次事件从受理到反馈就用了14天，时间线拉的并不长。

最起码我们可以大致猜测，在原始权益人的信用情况和企业的现金流方面并没有什么实质性障碍。

这么好的资产沦为没人接手的烫手山芋？更何况是挂着JW万豪品牌的五星级酒店，市场越发不解。

生不逢时

不是资产不行，是行业变了

虽然卖不出去，可我们也不能受害者有罪论的把原因全都归结到深圳JW万豪自身不作为，毕竟它确实不差。我们只能说，市场在变，可能卖的方式也需要做出一点改变。

大宗资产交易的本质是买断未来现金流。过去，资产买家更多依赖资产升值逻辑和土地增值预期等，他们想的是这楼以后能不能涨。

现在随着市场环境变化，专业资本正在全面转向收益率逻辑，买方更加关注稳定的现金流和风险调整后的收益水平，他们想的是这楼现在能不能稳定赚钱。

很多挂牌资产虽然账面价值高，但实际运营产生的租金回报率可能仅有2%、3%、甚至低于持有成本。

对于境内外私募基金、专业资产管理机构等这些买方来说，在风险溢价提升的背景下，如果资产无法提供匹配风险的现金流回报，那么所谓核心地段、优质装备等这些优势在整体评测中都可能失去吸引力。

或许这也是深圳JW万豪在中介市场三年都卖不出去的一大因素。

图源：小红书

既然老办法行不通，那就换一种卖法。于是，中国金茂决定，把10.3亿装进机构间REITs。

机构间REITs，业内常称机构间证券化，或者持有型不动产ABS。它介于Pre-REITs（培育期）与公募REITs（成熟期）之间，主要面向合格机构投资者，旨在盘活存量资产、拓宽权益融资渠道。

REITs 的本质是权益，不是债。传统债权型ABS，看的是发行主体的信用和资产的固定价值；机构间REITs看的是资产本身的经营表现和长期造血能力。

ABS新规进一步厘清了两者的边界，更看重不动产资产的权益属性，比如资产本身能否持续产生真实、稳定的经营现金流。

它带来的优势就是，发行机构间REITs不会推高企业负债率，也不会稀释股权。

对于中国金茂来说正中下怀。

中国金茂这几年确实是有成绩傍身的。

2026年1——6月，中国金茂累计取得签约销售金额575亿元，同比增长7.8%，行业上升1位至行业TOP7，创下了历史最高纪录。

但还有一个客观的事实是，据中国金茂发布的2026年中期业绩显示，上半年，公司加大降负债力度，有息负债较2025年末减少62亿元，一年内到期债务占比压到了20.8%，但有息负债规模仍高达1227.6亿元。

中国金茂的债务压力并不小，甚至可以说有点沉重。

截至2025年末，公司总资产4417.34亿元，总负债高达3221.72亿元，资产负债率72.93%。

总债务规模777.81亿元，EBITDA利息保障倍数仅0.94倍，总债务与EBITDA之比高达19.03倍。

这意味着公司一年的息税折旧摊销前利润，连债务利息都无法充分覆盖。

再看看这一阶段中的酒店资产。

2025年，金茂的酒店经营收入是16.2亿元，同比略有下滑，主要受出售三亚希尔顿酒店的影响。而利润出现了逆势增长10%，酒店业务收入微降，盈利能力却在改善。

图源：小红书

一个盈利能力在改善的资产，放在表内，每年贡献的利润是有限的。

但如果把他放在机构间REITs，金茂既可以拿到一次性的现金回流、持续的管理费和运营收入，也能给自己留一个一个未来退出的后路。

只是，结果能否如金茂所愿，机构间REITs会是JW万豪的最终归宿吗？

跳楼价甩卖背后

中国金茂急需自救

深圳JW万豪酒店的麻烦不是“不赚钱”，问题是赚的不够“划算”，虽说每年贡献几千万利润，但跟它占用的20多亿资产价值一比，回报率并不算高。

机构间REITs要做的就是把这坨重资产变轻。酒店卖给机构投资者，金茂拿回10.3亿现金，还能减轻一些债务负担。

但这并不代表万事大吉，机构间REITs也同样有其局限性。

机构投资者买入后，退出依赖的是发行人回购、资产处置或者未来转公募REITs，这些都不是即时的。

也就是说，机构间REITs天然会包含一个流动性风险溢价，发行人拿到的价格，未必能达到公募REITs的水平。

而且，机构投资者看重的是稳定的现金流，而不是酒店资产的升值。所以定价不会太慷慨，想卖的时候也不是随时都有人接盘。

对于金茂来说，10.3亿的发行规模可能不算多大，但最起码它可以起到一个实验范本，如果这单行得通，那金茂旗下另外11家高端酒店、3000多间客房，也就有了一个可参考的经营模板。

至于深圳JW万豪，位置和入住率优势在那，经营底子不差，机构间REITs对于它来说只不过是换个活法，从“金茂持有的酒店”变成“金茂管理的酒店”。

图源：小红书

这也与中国金茂近年来的转型路径一致。和其他地产酒店一样，中国金茂早些年给自己的定位是一家“酒店投资及运营商”。

但近年来，随着中国不断提升的全国城镇化率水平，国际主流研究机构预测中国城镇化率将在2035年达到70%，这意味着地产行业要进入以持有型商业不动产为主的市场格局。

于是，中国金茂开启了从“酒店投资及运营商”向“高端商业不动产资管机构”转型，轻重并举，在现有重资产业务基础上完善和强化轻资产业务。

加之轻资产模式是近年来政策倡导及行业发展方向，中国金茂近几年轻资产转型也是动作频频。

2024年12月以18.49亿元卖掉三亚希尔顿之后，去年年底，旗下上海金茂投资管理集团与三亚峦茂酒店管理有限公司签约，转让金茂（三亚）旅业100%股权，标的资产是三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店。

这些动作中，中国金茂把酒店未来现金流打包成金融产品，投资者买的是这些现金流带来的收益权。

与这次深圳JW万豪路径如出一辙，这不是简单的资产买卖，而是把不能快速变现的重资产变成可交易的金融资产，帮金茂减轻了负债压力。

看起来是卖方在“割肉”，然而对于中国金茂和深圳JW万豪而言，都是在做资源、资产、资本的重新匹配。

图源：小红书

机构间REITs对于它们来说都不是终点，而是资源重新配置的开始。

从散售20亿到证券化10.3亿，中国金茂对深圳JW万豪的处置越来越毅然决然，这场变着法子的博弈能否帮助中国金茂度过这场关卡？深圳JW万豪能否如愿等来它的有缘人？

这些我们暂未可知，但最起码深圳JW万豪的遭遇不是个例，而是整个行业面临的共同课题。

当房地产行业进入从高周转向重资产转型的深度调整期，地产酒店的自救之路，显然才刚进入白热化阶段。