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悉尼公寓租金已创下新高。专家警告，随着加息和5月预算案公布的税务调整逐步传导，租金仍可能继续上涨。
Domain周四发布的最新《租金报告》显示，第三季度悉尼公寓挂牌租金中位数为每周780澳元。这个数字按季持平，但比去年同期高出4%，相当于每周增加30澳元。
独栋住宅租金则略有回落。悉尼独栋住宅挂牌租金中位数按季下降0.6%，即5澳元，至每周835澳元；不过按年计算，仍上涨5.7%，增加45澳元。
同期，悉尼租房空置率小幅升至1.2%。不过，这一比例仍远低于3%的通常平衡线——空置率达到这一水平，一般意味着房东与租客之间的议价力量大致相当。
Domain研究与经济学主管Nicola Powell表示，租金和空置率数据说明，悉尼租客已经“触及承受能力的上限”。
她说，悉尼目前的低空置率通常会带来租金快速上涨，但眼下并非如此，这反映出租客的负担能力已经接近极限。
Powell认为，预算案对负扣税（negative gearing）和资本利得税作出的调整，可能促使投资者退出市场。若出租房源数量因此减少，悉尼的挂牌租金就可能上涨。
她说：“数据目前还没有显示出这种影响，但这是预算案公布后的第一个完整季度。投资者承受的压力点确实已经存在：一方面是房产税收方式的变化，另一方面是我们已经看到的加息，以及预计年底前还会再加息。”
过去三个月，公寓租金涨幅最大的是内西南区，上升2.9%至每周700澳元。独栋住宅租金本季度只有西南区上涨，增幅为2.6%，至每周780澳元。
新州租客联盟（Tenants’ Union of NSW）首席执行官Leo Patterson Ross表示，租金按季不变当然是好消息，但他不认为这种局面会持续。
他说：“第三季度传统上是悉尼租赁市场最平静的时期，因为学生搬迁不如夏季频繁。因此，这些结果可能部分是季节因素所致，并不一定代表租金真的出现了有意义的缓和。”
Patterson Ross表示，在租金连续两年涨得比工资快之后，许多联系该组织的租客已经逼近“承受极限”。
他说：“租金飞涨时，很多人都在拼命撑着。如今两年下来租金已经上涨10%、15%甚至20%，他们实在是跟不上了。”
“他们只能在各方面退而求其次：住进比理想中更小的房子，搬到离理想地点更远的地方，或者接受条件较差的房子。房子可能需要维修，也可能没有隔热设施，但他们还是只能接受。”
28岁的悉尼租客Julian Robinson是一名残障人士支持工作者。2025年底，他离开Balgowlah的一处合租屋，搬进Dulwich Hill一座改建的教堂，与朋友同住。
两人想找第三名室友，于是在网上发布广告，没想到申请信息很快就蜂拥而来。
Robinson说：“我几乎马上就收到了150条消息，手机一直响个不停。申请者中有很多国际人士和背包客，也有本地人。”
如今，房东正试图出售房产进行重新开发，Robinson和室友们也准备再次搬家。
Julian Robinson刊登寻找室友的广告后，收到了大量询问。——Oscar Colman
Robinson一直想独居，最近参加了一房公寓的看房。他说，与房产中介打交道的经历令人沮丧。
他说：“其中一名中介得意洋洋地说：‘如果你想拿到租约，就必须报出高于挂牌价的价格。’我准备拿出大约一半收入来独自居住，而我的收入其实相当不错。”
独立经济学家Saul Eslake表示，对Robinson这样的租客而言，未来几个月仍充满不确定性。
由于房东试图出售房产，Julian Robinson正准备再次搬家。——Oscar Colman
他说：“我认为，现在判断预算案和加息最终会怎样影响住房及租赁市场还为时过早。经济学中几乎所有事情的因果关系都会滞后显现。”
Eslake说，可负担性限制可能令租金保持稳定，但供应和需求因素同样可能把租金推高。
他补充说：“按历史标准来看，空置率仍然很低，这表明租客可能会面临一段长期压力。”
Eslake推测，许多租客已经被困在原处，因为他们既负担不起更换租住地点，也买不起房。
他说：“如果人们因为负担不起而减少搬家，租赁周转就会减少，空置房源和房东运用市场力量加租的机会也会减少。不过，随着租客的租约陆续到期，今年预算案的调整可能会反映在挂牌租金上。”
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