江苏
事情先从#高盛#的两个报告开始。
第一个是9月初发布的“中国房地产专家电话会”，冰山指数创始人李彦国预计“上海有望率先复苏，预计2027年底价格涨幅6-12%”
第二个是9月中发布的《Expert call: medium-term supply gap, local execution in line, long-term outlook & property tax》，里面有个观点：2027年3月之后，新房供应会进入一段明显的短缺期，持续时间大概12到18个月
外界解读为，这有可能推高房价。
事实是什么呢？
一）房子并不会出现全面的短缺
二）房地产真正的问题是卖了太多还没盖完的房子
第二个结论，是2024年9月#野村证券#中国区首席经济学家陆挺在#五道口论坛#上说的。
他进一步解释道：
#碧桂园#盖完但没卖掉的房子约3.6万套，而卖掉但没盖完的房子达73万套。正在盖的但还没有卖掉的房子是35万套。这约为"1:20:10"的关系（备注：陆挺的数据是2024年的，可能与2026年存在差异）
国家统计局的数据，似乎证明了“待售面积、已售未交付面积、在建面积”三个指标比例的推断——
今年1-8月，商品住宅待售面积40083万平米，住宅施工面积389347万平米，比例约是1:10的关系
卖掉但没盖完（已售未交付）的房子，统计局没有公布，是不是1:20:10中的那个20，不好说
碧桂园的项目集中在三四线城市，可能是1:20:10；
全国范围内，中间那个20可能会少一点。
之前，中间那个20最大的保障是预售资金监管；828政策补缺后，封顶预售和现房销售会让中间那个20越来越少。
房地产还没有彻底爆的雷，是天量的未售新房和超长的去化周期。
而未售且没有预售封顶政策且是过气的三代宅，是天量的大部分组成。
国家统计局数据，1-8月新建商品住宅销售面积41503万平米，同期的二手住宅网签面积54923万平米；二手房新房销售比约为1.3:1
按照一个月平均销售6000万平米算，近39亿平米的施工面积意味着彻底清空至少需要65个月
以市场最好的上海为例，内环内、内中环、中外环和外郊环是第一二世界之分，外郊环和郊环外如同第二世界和第三世界贫困国家的区别
——郊环外的去化周期长达36.5年
所以，高盛所说的短缺是少数几个城市核心区的短缺；放在一个庞大的整体市场里，根本不会出现全面的类似于2016-2019年那样的短缺。
楼市在那几年的主题是#加杠杆去库存，现在的主题是#减负债去杠杠。
一左一右的变化，背后其实是供求关系的逆转。
即便新房供应少了，议价率更高的二手房也会有天量的供应；
什么时候二手房开始惜售了，什么时候供求关系才能再转回来。
那么，你觉得二手房会惜售吗？或者，二手房什么时候开始惜售？再或者，二手房惜售的前置条件是什么？
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