广东
1套！
这是刚过去的国庆7天假期，珠江新城总计卖出的二手房数量！
如果你还没什么概念，那对比一下前几年国庆假期珠城的成交套数：
25年：6套；
24年：14套。
更扎心的是，成交的这一套，是来自星汇园，一套东南向的129.93平三房。总价722万，单价5.56万/平，还创下了小区近年成交的新低。
在珠城西区，星汇园算是一个标杆盘。虽然不算纯豪宅定位，但高峰时期，129㎡户型二手成交也曾破11万/㎡。
今年年初同户型成交，还能维持在6万+。
如今一套史低价，却撑起珠城整个国庆的成交量。
说到这，你肯定会觉得：难道珠城真的不行了？
事实上，事情并没那么简单。
珠城的成交量真的崩了吗？
其实在刚过去的9月份，珠城还成交了50套二手。与前两年的同期接近，相比惨淡的8月更是强势上扬。
今年前9个月，珠城总计成交520套二手，比去年同期还多了3套。
而且，汇悦台还在9月单日成交两套。其中一套总价9600万，单价21.95万/㎡！
虽说单价跟以前汇悦台的成交相比“平平无奇”，但要知道，如今珠金琶一江两岸，各种大平层频出，产品力不断迭代。
汇悦台作为上一代豪宅，也并非别墅这样的绝版产品类型，在产品力不占优的前提下还能站稳这个价格，已经足见含金量。
所以，国庆7天成交一套，不是珠城不行了，只是这个国庆假期比较特殊——
节前，现房新政发布，多盘提出“竣工备案后开始供楼”；购房贴息政策落地；核心区项目集中营销...
这些都在把购房者的眼光，集中于新房市场。二手房暂时被冷落很正常。
比起成交量，更值得关注的，其实是珠城如今在豪宅市场，面对的“中年危机”。
看9月份的成交就会发现，珠城二手成交的主流，是一到两房的小户型，占比接近一半！
150㎡以上的大户型，除了汇悦台、凯旋新世界这两个标杆豪宅盘，单价还能站上10万+、20万+/㎡外，其它像誉峰、中海璟晖华庭，单价回落到了8万+/㎡；高德公馆、星汇云锦的单价，甚至只有5万+/㎡。
这就是目前珠城面对的残酷分化。
购买珠城的主力军，已经从寻求终极住所的顶级购买力，向看重回报率、投资属性的买家倾斜。
价格跌到位，租金回报率更高的小户型，愈发受到青睐。
而自住属性居多的豪宅，除了汇悦台、凯旋新世界这种在地段、社区打造上有独到优势的项目外，其它很难扛过如今新房的冲击。
图源摄图网
以前的豪宅，有个核心地段、面积够大，就足够了。
今天，豪宅需要满足更多需求：更高空间利用率、更舒适的生活尺度、更成熟的社区体验、更匹配高净值人群的服务体系。
珠城还是那个珠城，它的实力还在。
如今广州的豪宅版图虽然在不断扩张，但珠城依旧是圆心。像刷新广州地价记录的马场地块、刺破广州新房天花板的保利玥玺湾，说到底还是都离不开珠城的光环。
珠城拥有广州最成熟的CBD体系，总部企业、商业资源、国际化生活配套，这些都是多年积累形成的。
它的问题，不在于价值下滑，只是房子都太“老”，跟不上如今豪宅客群的需求。但只要马场项目，或者保利冼村项目面市，广州新房的天花板依旧会属于这里。
珠城的二手价格即便继续下滑也不出奇。但只要时机一到，珠城依旧会震撼广州，乃至全国的市场。
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