北京
文/深圳进深 李奕和
二次推盘去化一般，位于深圳盐田的梧桐印海，再次调整价格策略。
“十一”黄金周前，梧桐印海拿下新一张预售证。
为1栋房源，共171套，面积段103-305㎡。
备案单价4.46-7.25万/㎡，均价5.11万/㎡。
这个价格，很值得研究一番。
梧桐印海，首次取证开盘是在2025年12月。
102-301㎡，当时备案均价5.09万/㎡。
第二次取证，是在今年5月，面积段102-303㎡，备案均价5.35万/㎡。
三次取证，面积段大差不差，价格却涨涨落落。
明显看到，最新的第三次取证。
定价比第二次要低很多，跟第一次接近。
也就是说，项目第二次开盘其实涨价了，而最新这次价格再次回调。
这一涨一跌，开发商心里也是很纠结。
诱发这一动因的，或跟项目去化有关。毕竟，如果卖得好，谁不想高价卖。
进深网看了下项目前两次的网签。
其中，2026年5月取证的167套房源，至今（截至10月8日）网签56套，去化率33.5%。
快五个月，刚过三成。
2025年12月拿证的157套房源，至今（同上）十个月，网签113套，去化率72%。
可以看到，梧桐印海每次取证房源，其实不算多。但去化确实不算快。
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这个项目，位于盐田区海山街道上梧桐路与云汉路交汇处东北侧。
原是沙头角保税区第四生活区城市更新单元用地。
总占地面积约1.58万㎡，总建筑面积约14.1万㎡，计容建筑面积约10.44万㎡。
它出自一位过江龙之手，开发主体为深圳美盛东岸置业有限公司，董事长、经理为陈雪。
美盛东岸置业往上穿透，由郑州美盛房地产100%持股，为美盛集团旗下。
这是一家来自河南郑州的房企，成立于2004年，母公司为兆腾投资。
后者业务范围广泛，涵盖了基础设施建设、房地产开发、金融投资、生物制药、酒店管理、文化旅游、网络科技等多个板块。
进深网之前也说过，梧桐印海一个比较大的矛盾点。
区位位于盐田，却有着比较深的豪宅执念。
这一点从项目的户型起步面积就能看出。
在官方的宣传表述上，项目瞄准豪宅，甚至是顶豪定位。
去年梧桐印海营销中心开放，美盛集团总裁徐建民就提到：
梧桐印海旨在为深圳打造一个“不曾有，难再有”的生活新范式，重新定义未来的理想生活。
今年4月梧桐印海的一篇获奖推文里，其官微更描述：
“豪宅美盛造”，已正式跻身深圳顶豪制造者俱乐部。
但就在其高定位之下，梧桐印海不得不面临一个现实的问题。
其并不在南山、罗湖、福田这些常规顶豪的诞生地，而是在深圳东部的盐田。
这也让项目看起来，总有一种错配的感觉。
去化上就可以看到，近段时间以来，深圳一些核心区称得上豪宅的项目，频频热销。
几乎开一个火一个，甚至是“日光”。而梧桐印海作为盐田豪宅，相比慢得多。
另外还有让外界比较关注的一点，其豪宅定位跟项目自身的短板，也形成反差。
项目共四栋住宅，除了三栋（1-3栋）是普通商品房，剩下的5栋是保障房。
普通商品房497套，保障住房360套。保障房占比，超过了四成。
项目的容积率也偏大，达到6.54。
而三栋商品住宅（1-3栋）都是43-45层的超高层。只有5栋是31层，但是是保障房。
相关公司：美盛地产
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