8天挂出两块"双胞胎"地！颍上西大道210亩连推，103万/亩、容积率仅1.2

9月23日，颍上县自然资源和规划局发布颍自然资源和规划（挂）字〔2026〕16号公告：西大道东侧、桓公路南侧、规划一路北侧一宗69986.49平方米（104.98亩）的二类城镇住宅用地挂牌出让，起始价103万元/亩、总价10812.94万元、保证金2200万元，10月13日至22日报价、23日上午现场交易。单看这宗地已足够有话题——容积率不大于1.2、楼面价1287.5元/㎡；但真正的爆点在时间线上：仅仅6天后的9月29日，颍上又挂出一宗69778.93平方米（104.668亩）、同样103万元/亩、同样容积率1.2的地块。两宗"双胞胎"地块，合计209.65亩、2.16亿元、约1400套，颍上把2026年四季度住宅供地的重头戏，一次性押在了西大道沿线。

NO.1｜壹

"双胞胎"地块

先把这宗地的账拆干净。

104.98亩，二类城镇住宅用地（商业计容不大于总计容的5%），容积率不大于1.2（且不得≤1.0），建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，住宅70年、商业40年。按1.2上限计容，可形成约8.40万平方米建筑规模，按120平方米一套估算约700套；起始价103万元/亩，对应起始楼面价1287.5元/㎡。

最值得注意的是它与6天后那宗地的重合度。9月29日公告的地块：69778.93平方米（104.668亩），同样位于西大道东侧，同样103万元/亩、容积率1.2、密度25%、绿地率35%，楼面价同样是1287.5元/㎡。两宗地面积差0.31亩、亩单价分毫不差、楼面价完全一致——这不是巧合，而是一次连片低密住区的整体推出：合计209.65亩、总价21593.74万元、计容建面约16.77万平方米、约1400套。

把时间轴再拉长，"降价的悖论"就出现了。

2025年11月，颍上曾在西大道西侧、管仲大道北侧挂出一宗62.60亩涉宅地，容积率1.6、起拍115万元/亩。对照这次的103万元/亩：亩单价降了12万元、降幅10.43%；但容积率从1.6压到1.2，楼面价反而从1078元/㎡涨到1287.5元/㎡，涨了209元、涨幅19.42%。

政府降了地价，开发商的单位成本却更高了。这不是算错账，而是一次有意为之的产品导向：用更低的亩单价，换取一个更低密度、更高品质的社区。密度≤25%、绿地率≥35%、容积率上限仅1.2——三个指标合起来，指向的是纯低密住区，而不是高周转的高层盘。

对照房价，定价更显克制。颍上县发改委公开的明码标价备案表显示，吾悦璟府6#住宅备案单价约6343—6780元/㎡，富滨·明月湖畔湖景房源约7930—9454元/㎡，市场层面2026年7月新房整体参考均价约6281元/㎡。用1287.5元/㎡的楼面价对6281元/㎡的售价，地房比约20.5%——远低于三四线城市常见的30%—40%。

竞买规则仍是一套"严选"设计：须具备房地产开发资质，不接受自然人，申请人或其股东成员在安徽省境内有出让合同履约失信记录的直接没收保证金并取消资格；购地资金（含保证金与后续价款）必须为自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、保险资金，须提交承诺书与金融机构资信证明；30日内缴清出让金或分期（首期不低于50%、90日内缴清并按央行利率付息）；5个月内实质性开工、开工后24个月内竣工；由慎城镇人民政府与县自然资源和规划局共同40日内办完土地移交。杠杆资金被挡在门外，开发节奏被卡死，属地政府直接督办——这宗地不是为高周转准备的。

NO.2｜贰

规划的落点

把地块与《颍上县国土空间总体规划（2021—2035年）》并排读，1.2的容积率与西大道这个方位就有了出处。

其一，城市性质里排在最前的是"生态"。规划明确颍上城市性质为"阜阳城市圈链接合肥都市圈的重要节点城市、长三角新兴制造业和新能源产业基地、管子文化特色全域旅游示范区、皖北生态园林城市"。颍上2012年即获评国家园林县城，并拥有"全国生态示范区""省级森林城市"称号及八里河国家5A级景区。规划第七章更专章设置"营造城市蓝绿开敞空间""塑造现代化水韵都市风貌"。在一个以"皖北生态园林城市"为目标的县城，主城核心连片地块给出1.2容积率、35%绿地率下限，是城市性质在开发指标上的直接兑现。

其二，两条控制线决定了必须"小而精"。规划划定：耕地保有量不低于1144.45平方千米（171.67万亩）、永久基本农田不低于1040.33平方千米（156.05万亩）、生态保护红线117.03平方千米、城镇开发边界不高于88.75平方千米，仅占县域国土面积的4.47%，扩展倍数1.28。同时，淮河、颍河、润河、济河的河道管理范围被划入洪涝风险控制线，"原则上不能占用，不得建设与防洪排涝无关的建筑物"。可建空间不足5%、水域红线刚性，每一宗主城宅地都必须把品质做足，而不是把楼层堆高。

其三，"人口向城区集中"决定了地要给在慎城。规划明确"四集中"措施：工业向园区集中、农产品加工向现代农业产业园集中、非煤产业向经济开发区集中、人口向城区和中心镇集中；并把中心城区（慎城镇）与夏桥镇、黄桥镇、南照镇一并划为城市化发展区。本次地块公告明确由慎城镇人民政府参与土地移交——供地严格锁在城市化发展区内，没有外溢到乡镇。

其四，人口与产业的现实压力。规划坦承：超半数乡镇人口流出比重超40%，"人户分离"问题突出；县域约24%地区存在较高生态风险，北部有约80平方千米采煤沉陷区。2025年末全县常住人口117.4万人、比上年末减少0.7万人，城镇化率仅45.63%。在人口减量、城镇化率偏低的现实下，把地价压到房价的两成，是用财政让利换成交确定性；而"增存并举"一章明确要求"消化批而未供土地，盘活利用闲置土地"——这两宗连片地，正是盘活思路的产物。

其五，交通是最大的外部变量。商合杭高铁开通后，颍上已形成铁路45分钟达合肥、20分钟达阜阳，公路90分钟达合肥、45分钟达阜阳的格局；规划第九章要构建综合交通网络，第十章要积极参与合肥都市圈、阜阳城市圈联动发展。当"链接合肥都市圈的重要节点城市"从文本走向通勤现实，西大道沿线的低密住区就不只是县城的房子。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：颍上这两宗209.65亩"双胞胎"地块最值得被记住的，不是2.16亿元的总价，而是"亩单价降10.43%、楼面价反涨19.42%"这个悖论——在城镇开发边界仅占国土4.47%、常住人口一年减少0.7万、超半数乡镇人口流出超40%的现实下，颍上用降低亩单价换取容积率从1.6压到1.2，本质是用财政让利换城市品质，把"皖北生态园林城市"这一定位直接写进出让指标。真正的胜负手已经清晰：合肥都市圈与阜阳城市圈的链接能否落地、新兴制造业与新能源产业基地能否持续兑现为就业，决定了西大道沿线这1400套房子能卖给谁。对企业而言，只有能把1.2容积率做成好产品的开发商才适合进场——这宗地从规则设计上就不是为高周转准备的；对城市而言，当"生态园林城市"从一句城市性质变成容积率表上那一行数字，颍上才算真正按自己的定位生长。