79.07亩！含山一宗宅地1.42亿拍卖~

10月13日，含山县自然资源和规划局一天挂出两宗涉宅地：含国土出字〔2026〕16号，环峰镇太湖山路与梅苑路交叉口西南侧，52715平方米（79.07亩），起始价14233.05万元；同日挂牌的15号，褒禅山路与九连路交叉口西南角，94.53亩，起始价17016.21万元。两宗地亩单价都是180.00万元/亩、地面价都是2700.00元/㎡、加价幅度都是2.00万元/亩、保证金都占起始价的一半、绿地率都不低于38%——五项参数分毫不差。但把容积率算进去，16号楼面价2076.92元/㎡，比15号的1588.24元/㎡贵了488.69元、高出30.77%。

NO.1｜壹

同日同价的两宗地，楼面成本为何差三成

16号：79.07亩，居住用地，住宅70年；容积率≤1.3，建筑密度≤35%，绿地率≥38%；起始价14233.05万元、保证金7100万元，建设工期24个月，现状净地。按1.3上限计容约6.85万平方米，按130平方米一套估算约527套；折算180.00万元/亩、地面价2700.00元/㎡、楼面价2076.92元/㎡。

15号：94.53亩，容积率≤1.7、密度≤30%、绿地率≥38%，其余定价参数与16号完全一致——180万元/亩、2700元/㎡、2万元/亩加价、50%保证金。楼面价1588.24元/㎡。

两宗地合计173.61亩、3.12亿元、计容建面约17.57万平方米、约1464套。

五项参数对齐而容积率不同，只能有一个解释：政府用一把"180万元/亩"的尺子统一定价，再用容积率这只开关定制产品。更妙的是密度反向调节——16号容积率1.3配密度35%，换算平均层数约3.7层；15号容积率1.7配密度30%，平均层数约5.7层。一个要建纯低层洋房，一个可做多层小高层。

真正的纵深感在四年前的同一条路上。2022年6月，东鼎集团拿下太湖山路西侧63.99亩（容积率≤1.3、密度≤25%、绿地率≥35%），起拍131万元/亩、成交201万元/亩、溢价53.4%——这块地后来建成了东鼎裕花园：占地4.27万㎡、容积率1.3、绿地率38%、纯花园洋房429户、参考均价约7300元/㎡，2024年底交付。正是这块地，把"含山城西低密洋房"这个产品跑通了。

而本次16号，指标与东鼎裕花园几乎一模一样（容积率1.3、绿地率38%），起始价却只要180万元/亩——比四年前同片区的实际成交价还低21万元/亩、降幅10.45%。再往前推，2018年同片区的"太湖山南路东侧、梅苑路北侧"地块，起始价151万元/亩。八年之间，城南这片地走完了"151万起拍—201万成交—180万起拍"的整条曲线。

对照房价，留有余地：用2076.92元/㎡的楼面价对东鼎裕花园约7300元/㎡的售价，地房比约28.5%；15号对含城新房一季度6316元/㎡的均价则为25.1%。

NO.2｜贰

太湖山路与"两屏三心多廊"的低密答案

其一，环峰镇是含山仅有的两个"城市化地区"之一。规划落实主体功能区，含山县定位为国家农产品主产区，并进一步细化：将环峰镇、清溪镇2个镇确定为城市化地区，总面积363.89平方千米、占县域35.39%，要求"重点提升各类要素聚集水平，着力保障产业和就业的承载空间，支撑农村人口向城市化地区集中"。两宗地都在环峰镇，供地没有外溢到农业乡镇。

其二，太湖山不是普通路名，是生态红线的坐标。规划构建"两屏三心多廊"县域生态空间格局，整合优化后全县自然保护地共三处——含山褒禅山省级地质公园、含山大渔滩省级湿地公园、太湖山国家森林公园；生态保护红线"主要位于褒禅山、太湖山、大渔滩、东山水库、长山水库、裕溪河等区域"。地块以太湖山路为界，正贴着太湖山这条生态脉络。

其三，38%的绿地率是"国家园林县城"的指标化表达。规划现状章节明确，含山已建成玉龙体育公园、翡翠项链绿道，"国家园林县城创建通过省级验收"；生态目标要求湿地保护率不少于60%、生态公益林面积不低于90.95平方千米。38%这个罕见高值（常见为30%—35%），加上太湖山南路已竣工的绿化景观长廊（融生态涵养、水利配套、园林景观于一体、突显湿地特色），把"园林县城"写进了出让条件。

其四，硬约束决定了必须"好地好用"。规划划定：耕地保有量不低于400.87平方千米（60.13万亩）、占县域38.99%；永久基本农田不低于370.06平方千米（55.51万亩）、占35.99%；生态保护红线不低于87.63平方千米、占8.52%；城镇开发边界不高于45.12平方千米，仅占县域国土面积的4.39%。可建城镇空间不足4.4%，还要优先保障"合宁都市圈先进智造集聚区"的产业平台——每一宗宅地都必须精打细算。

其五，交通正在重画板块价值。太湖山路改造提升项目已启动设计招标：北起G346、南至S213，全长约5.6公里，"是通往含山高铁站及沪武高速出入口的重要通道"，按城市主干路标准、红线宽34—42米。而规划第九章明确要保障巢马铁路、G4222和襄高速含山段、国道329改扩建等重大工程。当高铁站与高速口被一条主干路串起来，城南这527套低密洋房的买家就不只来自含山本地。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：含山这两宗173.61亩宅地最值得被记住的，不是3.12亿元的总价，而是"五项参数完全对齐、楼面价却差30.77%"这把尺子——政府用统一的180万元/亩锁定土地收益，再用容积率1.3对1.7、密度35%对30%定制出"纯低层洋房"与"多层小高层"两条产品线，把竞争从"谁出价高"变成"谁做得好"；而16号180万元/亩的起拍价，比四年前同片区东鼎地块201万元/亩的实际成交价还低10.45%，说明含山是在主动让利，用低价换成交确定性。真正的胜负手已经清晰：太湖山路5.6公里改造能否如期通车、巢马铁路与和襄高速能否把含山拉进合肥南京的半小时圈，决定了这1464套房子能卖给谁；而新能源汽车零部件这个首位产业能否转化为常住人口，决定了"含山大米"之外，这座县城能不能靠产业留人。对企业而言，跟着环峰镇这个城市化地区走、跟着"容积率÷密度"推算出的产品形态走，是含山唯一确定的逻辑；对城市而言，当"长三角休闲文化旅游目的地"从一句城市性质，变成太湖山路旁一宗绿地率38%、容积率1.3的土地，含山才算真正把规划写进了自己的生活空间里。