万科·璞源隐秀深度测评：鄞州主城核心的收藏级低密臻品

上海人说："生长着法国梧桐的地方，就是好地段。"

从露香园到顺昌玖里，再到翠湖天地，上海顶豪的价格体系早已证明一个真理——主城核心叠加极致低密，便是城市塔尖的终极收藏。

而今，宁波给出了自己的答案。

鄞州主城核心+1.6容积率+四代住宅产品，三重组合之下，万科·璞源隐秀应运而生。这不是一次普通的住宅开发，而是宁波塔尖收藏级臻品的诞生。

万科·璞源隐秀三重价值坐标体系

01

案名如诗，地段如金

众所周知，上海梧桐区之所以成为顶豪代名词，在于百年法式梧桐与石库门弄堂共同编织的城市记忆。

宁波的对应，是奉化江畔的香樟区。

万科·璞源隐秀，正落子于这片被香樟与江水环抱的土地。"璞源"，取璞玉之源，寓意未经雕琢的天然贵重；"隐秀"，藏秀于隐，是东方美学中最高级的表达——大隐于市，秀而不彰。

项目位于鄞州长丰板块，东临后庙直河沿河绿化，南接天欣巷，西靠东九路，北依东七路。总建面约58926㎡，容积率仅1.6，绿化率30%，70年大产权，规划总户数仅343户（克而瑞数据）。

1.6的容积率意味着什么？

这意味着在鄞州主城核心，你几乎找不到第二块如此低密的宅地。

万科·璞源隐秀项目区位图

02

长丰板块：三江文脉上的荣光之地

长丰板块，地处奉化江畔，鄞州主城核心，衔接三江口与鄞州中心。

这里堪称宁波城市发展的原点之一。三江汇流，孕育了宁波千年商帮文化。宁波帮先贤从此出发，闯荡上海滩，书写了中国近代商业史上最浓墨重彩的篇章。

奉化江缓缓东流，见证了从渔港到商埠、从商埠到现代都市的百年蜕变。长丰板块正处于这条文脉的黄金节点——上游承接三江口的历史厚重，下游连接鄞州中心的现代繁华。

更令人骄傲的是，这片土地上的香樟古树，与上海梧桐区的法国梧桐一样，早已成为城市精神的象征。生长着香樟的地方，就是宁波的好地段。

长丰板块文脉价值图谱

03

3公里生活半径：公园环伺，学府为邻

万科·璞源隐秀的3公里生活半径内，配套之丰沛令人惊叹。

公园绿地方面：长丰公园（约566米）、古祠公园（约856米）、永达公园（约887米）、四明路公园（约1149米）、宋诏桥公园（约1470米）、宁波水岸观景步道（约1883米）、鄞奉滨江公园（约2151米）——七座公园环伺，构筑起城市中心的绿色生态廊道。

项目东侧紧邻后庙直河沿河绿化，形成天然的滨水半岛形态。推窗见水，出门入园，这是何等奢侈的日常。

教育资源方面：鄞州实验中学泰寓路校区（约1356米）、东湖小学（约1645米）、华泰小学教育集团（约1947米），另有多所幼儿园分布于1-2公里范围内。

注：教育配套信息以官方政策为准。

04

稀缺性论证：时间与空间的双重绝版

时间维度——

鄞州中心区域，近年难见1.6容积率级别的低密宅地。

据2026年宁波供地计划解读，配合"好房子"建设试点，未来在容积率控制和公共空间指标上将提出更高要求。这意味着，低密宅地的供应门槛将持续提升，万科·璞源隐秀的1.6容积率，在未来或成绝响。

空间维度——

放眼全鄞州，"主城核心地段+1.6容积率+四代住宅产品"的组合，仅此一家。

克而瑞数据显示，2026年8月鄞州别墅库存仅463套，去化周期（12个月移动平均）为16.3个月。2026年1-8月，鄞州别墅成交套均价最高达2355万元/套，成交均价最高月份达67196元/㎡。

不止稀缺，更是贵重！

鄞州别墅市场稀缺性数据全景

05

产品力拆解：四重维度定义塔尖人居

第一，双重产品型制，满足塔尖全维需求。

项目规划建面约152-198㎡四代平层与建面约230-290㎡叠墅两大产品线。叠墅采用3+2+2制式，克而瑞数据显示项目叠墅产品已供应28套、供应面积6896㎡。平层与叠墅的双重配置，为不同家庭结构的塔尖人士提供了精准选择。

四代平层产品效果示意

第二，1.6容积率下的343户纯粹圈层。

全项目仅343户，这意味着每一位业主的邻居，都是经过筛选的城市塔尖人士。低密度带来的不仅是物理空间的奢侈，更是社交圈层的纯粹与私密。

叠墅产品效果示意

第三，四代住宅产品在宁波主城核心的开创性。

四代住宅，将庭院搬上高层，让每一户都拥有属于自己的空中花园。这一产品形态在宁波主城核心尚属开创之作，万科·璞源隐秀正是这一趋势的先行者。

第四，万科品牌与物业服务体系。

万科作为母公司多年蝉联《财富》世界500强的房企，其品牌实力与物业服务体系为项目提供了坚实的品质保障。从建筑到物业，从交付到居住，全生命周期的服务闭环，让收藏级臻品的价值得以长期维系。

万科·璞源隐秀项目整体鸟瞰效果示意

06

品牌背书与收藏号召

万科，多年蝉联《财富》世界500强（来源：《财富》杂志年度榜单），是中国房地产行业最具品牌影响力的企业之一。

在宁波，万科已留下广源里、璞拾江峯、璞拾闻澜等多部作品，每一部都是对城市人居的深度思考与精心作答。而今，万科·璞源隐秀作为"璞"系产品的最新力作，承载着万科对宁波塔尖人居的最高敬意。

万科宁波作品谱系

THE END

本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师罗燕飞撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

1、

2、

3、