低效用地焕发“新生命”

近年来，城市发展从“摊大饼”式外延扩张转向“练内功”式内涵提质，低效用地再开发成为一道必答题。

2023年，四川入列全国低效用地再开发试点，截至目前，已有成都、泸州、绵阳、南充、宜宾、眉山6个城市参与进来。

近日，省自然资源厅首次印发《四川省低效用地再开发典型案例》，聚焦闲置老厂区、老旧棚户区、老字号扩产却无地可用、疑难存量地块等场景，总结出差异化、可复制、可推广的盘活路径。4种类型、4种路径，共同回答一个问题：低效土地，如何再出发，焕发新生命？

腾笼换鸟

“产业地图”引路，闲置厂区住进新“主人”

今年初，宜宾市珙县一处“沉睡”了10年的化工老厂区“热闹”起来，机器轰鸣、塔吊林立，一派热火朝天的建设景象。如今，现代化标准厂房已拔地而起，生产设备进入调试阶段。

这片占地98亩的工业地块，曾是一处磷铵生产基地。受到行业竞争和企业发展等因素影响，厂区于2016年全面停产。由于地块改造投入成本高、改造难度大，原企业无力自主升级，优质工业土地资源就此长期“晒太阳”，造成资源浪费。

2025年，全国低效用地再开发试点扩围，宜宾获批入围，存量土地盘活利用迎来契机。其中，立足县域产业发展布局和土地资源现状，珙县创新构建“政府规划引领—产业精准招商—低效地块收回—按需分割整合—标准地公开出让—企业入驻生产”的全链条闭环盘活模式，推动存量土地资源优化重组、高效利用。

精准盘活的前提是底数清晰、靶向施策。“我们对辖区内低效工业用地开展全方位摸底排查，建立一宗一档、动态更新的低效用地台账。同时，搭建‘低效用地储备库+优质产业项目库’双向对接平台，绘制专属产业匹配地图，为精准招商、高效盘活提供支撑。”珙县自然资源和规划局相关负责人介绍，这块98亩的土地就此进入视线。

蚕桑产业是珙县支柱产业，但停留在种桑、养殖、卖生丝的初级阶段，产业链短、附加值低。立足县域产业补链强链需求，当地依托闲置化工地块的空间优势，精准招引茧丝绸深加工优质项目，总投资1.56亿元，规划建设24组自动缫丝生产线及全套配套设施，项目投产后预计年产值超3亿元。

新引进的茧丝绸深加工项目新厂房建设施工现场。 珙县自然资源和规划局供图

“通过分析项目前期用地，我们对地块实施了全方位改造提升。”珙县自然资源和规划局相关负责人介绍，项目采用了“收回储备+零星用地整合+精准分割供应”模式，精准收储分割，收回74亩低效用地、整合1亩零星用地，分割其中51亩用于项目建设，预留24亩作为产业储备用地。

为降低企业入驻成本、优化营商环境，当地由县属国有产业发展公司牵头，统一开展场地平整、基础设施配套、标准厂房建设等前期工作，推行“国企建厂房、企业轻入驻”模式。

“原先土地利用粗放，容积率仅0.2。此次项目严格落实亩均税收、建设标准等刚性指标，容积率提高至1.0，土地利用更集约高效。”珙县产腾建设有限公司项目负责人饶林兵说，轻量化的入驻模式，有效减少落地企业前期固定资产投入，减轻项目投产运营成本负担。

重塑空间

科学规划用途，精准补齐老城配套短板

绵阳市涪江畔，地标建筑越王楼高耸屹立，高楼古韵相映、江景城景相融，引来许多游客驻足打卡。站在越王楼上俯瞰整座城市，东兴路附近闲置厂区与老旧棚屋交织的景象，显得有些格格不入。

“闲置土地是旧厂区，材料厂实施整体异地搬迁后，土地空置多年。厂区周边的住宿区，建设年代久远。”绵阳市游仙区自然资源局相关负责人介绍，由于配套设施陈旧、公共服务供给短缺、整体风貌较差，附近群众改造意愿很强。“我们这片老人多、孩子多，虽然在市中心，但是设施老旧，居住体验较差。”东兴路居民李小满说。

为此，当地采用“连片开发+分类施策”路径，一改“零敲碎打”的改造方式，将零散空间进行整体归并、系统重塑，按片区整合了233亩低效用地，对原老厂区老旧空间及周边棚户区实施更新改造，为片区整体连片开发奠定空间格局。

在改造过程中，当地坚持民生优先、功能提质的原则，科学规划土地用途，精准补齐城市配套短板。其中，56.65亩土地用于安置房建设，7.85亩用于配套标准化幼儿园。扣除城市道路、公共绿地等市政配套用地后，剩余121亩土地依规调整用地性质，由企业自主投资改造升级。

在越王楼片区棚户区改造项目施工现场，一栋栋崭新的居民楼拔地而起，小区内部规划专属养老用房、休闲活动区域。项目负责人介绍，项目预计2027年下半年全面完成主体施工。

绵阳市游仙区自然资源局相关负责人介绍，经过连片整合、系统更新，片区土地利用质效实现跨越式提升。改造前，片区开发零散、空地闲置，整体容积率不足1.0，土地利用粗放。更新后，片区容积率提升至1.57，原本单一闲置的工业用地，成功转型为集居住、教育、文旅、市政配套于一体的复合型城市空间，既擦亮了城市文旅名片，也补齐老城民生短板。

化零为整

盘活碎片化地块，助“老字号”解锁全产业链新局

近日，泸州市纳溪区永宁河畔，护国陈醋全产业融合发展示范园区正在紧锣密鼓地建设。陈醋基地、柚醋风味饮料园区、电商中心等多个项目，有序排布于河畔。 百年前，护国陈醋在永宁河畔发源，历经百年传承与发展，保存了完整的古法酿造工序，是当地极具代表性的特色产业品牌。近年来，随着市场需求和自身多元化发展战略，这家“老字号”有了延伸产业链条的想法。

然而，土地空间不足成为制约企业扩产升级的“拦路虎”。护国陈醋老厂区只有13亩，空间狭小、产能有限，同时，厂区周边地块“零碎”、权属分散，分布着停产的砖厂、搬迁空置的校区、零散的边角空地，且被国道割裂阻隔，无法连片开发利用。

护国陈醋全产业融合发展示范园区。泸州护国味业供图

2024年，借着低效用地再开发试点的东风，纳溪区采用“政府引导、企业主体、市场运作”的模式，统筹推进片区碎片化地块整合盘活。

“通过权属梳理、统一收储、连片整合，将5宗分散凌乱、用途低效的零散用地进行统筹，整合出总面积86亩的连片地块，有效解决‘老字号’企业扩产用地难题，既避免了企业异地搬迁带来的高成本，又实现存量资源高效利用。”泸州市自然资源和规划局纳溪区分局相关负责人介绍。

土地空间的盘活重构，释放了“老字号”产业的发展潜力。依托整合后的连片地块，护国陈醋全力打造全产业链融合发展示范园区。“项目涵盖智能装醅车间、智能包装车间、古法研学基地等业态。”泸州护国味业有限公司项目负责人肖烈介绍，项目建成投产后，固态醋年产量可达8400吨，构建起全产业链。同时，通过“企业+合作社+农户”的联动模式，可辐射带动周边特色农作物规模化种植。

护国陈醋全产业融合发展示范园区。 泸州护国味业供图

值得一提的是，针对国道割裂地块的痛点，项目规划跨国道空中连廊，打通南北片区物料运输通道。同时改造屋顶空间用作醋醅晾晒，替代传统地面晒场，节约用地约9亩，显著提高土地利用效率。

省自然资源厅利用处相关负责人介绍，下一步，四川将持续深化低效用地再开发试点建设，提炼形成可复制、可推广的盘活模式，为全省城乡高质量发展筑牢坚实的土地资源保障。

川观新闻记者 王若晔